北京楼市：天通苑顶复价格低到惊人，现在能入手吗？|买房|卖房|天通苑|学区房|换房

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐您好，小白想改善换房，有几个困惑，向您求教。家里有两套想要出手的房子，第1个老人名下的芍药居65平央产，老人在住。第2个望京澳洲康都90平两居，出租9k。卖芍药居的话，老人68岁了，虽算首套不知道是否可以接力贷。卖澳洲康都的话算二套，另外老两口是不是还可以不卖房直接买一套，想给老人改善，目前我住后沙峪祥云小镇，觉得这边生活便利，想在公园十七区或者祥云小镇的北区住宅找一找。 2前几年在崇礼雪场买了套雪景房，每年冬天去滑雪住住，现在能出200w+，不知道是否值得长期持有。祥云小镇边上有个商住艾迪城，160w的loft出租5k，不知道有没有什么买的价值。 3还看上了阿那亚两套度假公寓，一套在金山岭的长城脚下，150w。另外一套北戴河的海边，220w。不知道和祥云小镇的商住比有没有升值空间。 4自己近期没有学区的需求，现在房价又低迷。不知道芍药居和望京这两套房是继续持有出租合适还是尽早出手合适。或者用您提到的抵押贷去全款买房？买的话公园十七区好还是祥云小镇的住宅好。

回答：1. 简单说下接力贷，现在做接力贷的银行主要就是工行、农行以及建行这三家，一般要求父母的年龄在70岁以内，贷款的年限是85减去父母年龄，最多25年接力贷的贷款审批，要综合考虑父母+子女的收入，以及子女的负债情况 2. 后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，公园十七区略好点，纯洋房社区，体验感更佳。 3. 崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，没有长持价值，商住一样不推荐 4. 可以持有，抵押后再投资

提问：请教房姐，不考虑未来加装电梯的情况下，天通苑顶复购买的人群是怎么样的

回答：把房产当作纯粹投资行为的人，始终是小众。绝大多数的买家，看重的任然是房子最基本的属性：地段面积品质以及我的资金，贷款能力，可以买到以上选项的什么组合？对于在北京成家立业，有父母有小孩的人来说，房屋的面积和房间数（功能率）始终是第一位的。只要交通仍然在市区接轨的范围以内，居住品质不要低于平均值，就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。五环边上的天通苑，紧靠地铁，500万买200平4居，还会加电梯，社区环境在逐步提高，30分钟到望京，1小时到国贸，很难找到同类型性价比的标的了。而在望京，具备这样的功能和面积的标的，总价已经要1000万以上（2001左右老破大，居住环境比天通苑-1，地段优质＋2），并且还在上涨。总价每多100万，就是一个新的市场，天通苑对于需求面积，拖家带口的刚需家庭，友好度最高，购买力最广泛，收益的稳定性较好。在底仓薄弱的时候，通常在有限的入手能力中，尽可能选择可靠性，稳定性更佳的标的。 450-600的天通苑，上手度友好。

提问：房姐你好，之前提问过户口的问题，这套梧桐人家正常5万左右，这套房有户口成交价只有3.9万，是否说明价格足够便宜还是有人成交？

回答：这就是我之前说的，户口的风险敞口巨大。这套房业主有多个户口纠纷，且无法迁走，所以产生巨大折价。并且折价也不能完全抹平风险。为了的对冲是，你可以持有很长时间，且户口人年龄较大，10年后自然死亡销户，房屋户籍清干净。

提问：房姐您好! 孩子住角门南，老两口投靠落户bj，有首套首房资格，想投资400万左右两居。前面看您精华帖里提到，草桥角门木樨园西罗园一带，近期刚看了珠江骏景和瑞丽江畔南区的几套满五唯一的房，感觉性价比不是很高，想请教房姐： 1.这两个地方还值得深淘吗？哪个更合适？或者您有更合适的望指点。 2.买的这房主要是投资，远期可能自主。这种情况，是先考虑纯投资房还是两者兼顾？

回答：400万其实更推荐东三环—东五环直接的上车盘如果考虑自住，在从十号线东段到南段也可以选择，从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区。珠江骏景性价比高的主要是大户型，单价4-4.5W左右。这2个盘属于次新盘的范畴，入手价尽量控制在5万左右。

提问：房姐您好，请教一下海淀西北旺那块有个新楼盘西山锦绣府，感觉位置还可以。另外还相中了朝阳区草场地环铁附近的房子，难以抉择，请帮分析一下，指点迷津。

回答：草场地主要是艺术群体的加持，否则也比较普通，交通需要进行改善，才有进一步发展空间西山锦绣府在西北旺性价比不错，周边产业配套都相对成熟，推荐看得见的收益

提问：新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住） 2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。哪个好一些呢？有区域推荐吗？

回答：1. 学区房投资要注意方法，就是够买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看朝青、百子湾、四惠等地这两个方案都可行，有看中的标的即可入

提问：房姐你好，首问，着急买房。我北京集体户口，sfsd，自住+投资，明年结婚，后年小孩。目前资金情况如下： 120w现金，外加方庄桥53平酒店式公寓，无贷款不占指标，目前不好出售，评估可抵押贷款60w左右。我现在还可以从老家再借80w左右，也就是120w到260w区间的子弹。现在考虑的有如下几个方案：一、通州区： 1、【苏荷时代】80平小两居 2、【M5朗峰】58平复式二、常营管庄板块 1、【东一时区】80平两居 2、【北京新天地】五期毛坯新房69平米 3、【北京新天地】二手房60多平米 4、【远洋一方林语、花语、溪语苑】70平米的小两居。我的问题如下： 1、这2类区域，6个楼盘和户型，您帮我排一个顺序可否？除了这6个地方，我的资金还有没有更值得入手的楼盘和户型，比如天通苑，双井。 2、就目前疫情今年的形势情况，我是否要动员老家的资金（80w），凑齐260w甚至很多，来买房子。 3、如果要买，是在这几个楼盘选择更好的户型还是去其他区域选择更值得入手的楼盘。（跟问题一重合） 4、如果要凑齐260w+以上购买，我是买一个大户型，还是两个小户型（第二套做抵押贷）？ 5、这边有那种购买政策房的中介公司，六里桥【泰禾西府玉苑】70平小两居两限房，首付200+，压房本五年后，配合过户再把150左右付齐，这种值得买吗？

回答：1. 苏荷时代>北京新天地>远洋一方，其它的不推荐看，苏荷时代交通位置和物业管理都不错，北京新天地密度低、户型设计不错，内部园林设计居住舒适度还行，不过物业一般。 2. 买房还是要在能承受的范围内，不要盲目上过高的杠杆 3. 一套更好 4. 六里桥的大环境略差，周边有些乱，泰禾西府玉苑不推荐。新盘推荐看中海寰宇天下

提问：目前有5笔不上征信（显示为大额分期）的信用贷款，总额200万左右，实际利率应该在8%-12%之间，三年期，已经还了15个月左右。目前手里有一些钱，是把这笔钱提前结清（因为利率较高，但是还有剩余本金3%-5%的违约金）还是先留着，用手里的钱再去买房？

回答：先从目标出来，倒退分析。现在是要买房还是月供？（建议现在是建仓时机）除开信用贷，现金有多少？是否足够买房的首付？月供能不能cover？信用贷如果对月供压力较大，可以先还清10%利率以上的。

提问：房姐好，最近在关注西城蝶翠华庭和红山世家两个小区，想听听房姐对这两个小区选择的看法，谢谢！

回答：红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。整体上红山世家比蝶翠华庭强，就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的

提问：房姐好，新人首问，老婆怀孕，父母将来照应想换房，怎么换还不清晰，求教情况1.住南三环洋桥一居，17年组合贷总花360万，现跌310，卖出能拿到110万。2.现金200万，100万加成贷（小中介说的）3.税后年收入60万，公积金每月1.3万。4.亦庄工作居住证；老婆西单工作，可能拿到西城户口方案：1.卖房换小三居，A买非学区；B 买学区，避免上学再次换房交易成本高 2.不卖房，再买一套小的，A买没有学区的洋桥附近；B买其他位置学区的，附近再租一套问题：1. 房姐建议什么方案呢？2. 如果买学区，考虑排位，貌似只有亦庄可以考虑？3.您提到的抵押全款方式，是否适合我？跟加成贷是同一回事吗？谢谢

回答：建议置换一套非学区满足居住功能，学区适合总价低的老破小，几年后看市场情况再选择入学区，自住+学区的组合最优加成贷类似，可以使用

提问：房姐，我有子弹2500万，想在北京找一个盘投资，你建议哪里？本人住孙河、中央别墅区附近，对这里比较熟悉，也比较喜欢这个区域。

回答：首先投资不选别墅，这个预算可以看看中信城小三居双卫户型，富贵园商品房大三居，或者清芷园大三居，望京的东湖湾，臻园，保利中央公园也不错，高总价的房子最好买南北通透的高层最优，景观很重要，切不可太看重租金。

提问：房姐好，我的情况是通州土桥金隅花石匠有一套房，1楼200平复式有半地下带小院，毛坯超简装出租状态，在呼家楼租房上班，出租房租不够持有成本。因此想卖房换个东3到4环的两居，自住\/出租。房子挂了一年多1000不好出，目前贷款70未还，子弹150，年薪30，我的计划: 1是降价卖房换房 2是装修房子自住等两年卖房 3是入手二套请您指点我该如何选择？！另咨询 1如果卖房什么价位出合适？ 2土桥前景如何？是否合适长期持有？ 3朝阳区哪个区域适合投资？祝工作顺利！

回答：通州的经济中心是在运河一带，果园梨园也会是一个经济中心，但辐射到土桥还有一段距离，长持来看收益不高今年市场会回暖，建议出掉，价格上设置阶梯价对应不同中介，测试市场反应朝阳 800以上总价可以看双井、望京、朝青板块

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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