我是北京房姐， 资深 楼市投资专家。 目前已为5000+人 提供买房最佳解决方案。 房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！ 房姐 属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐您好，我遇着个纠结的事情，在通州买了个合生滨江帝景138的房子，交了定金10w。单价不到55000元。但感觉买贵了。主要原因是觉得国家的调控越来越紧，而且这个通州的价格似乎泡沫还没有挤完，还处于下降的通道。2018年下半年到现在一直在降。！

总价760，贷款250万。我想反悔，定金就没了，房姐给点意见啊。

回答：调控的目的是防止过快上涨，不会让它持续下跌的。通州已经可以入了，半年1年的短周期忽略掉，价格有波动很正常，现在的环境适合长持。合生滨江帝景的房子还可以 密度适中，周边有环球影城、公园，还有规划中的商务区，不需要过度担心

提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款，以后加上月供，在北京收入30万左右，感觉第二套买的就很吃力，压力山大，请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷？

回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。

所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：

1.房屋租金

2.工资收入

3.其他经营性收入

4.现金

5.信用贷

6.信用卡

7.找父母借钱

8.找同学借钱

9.截断再抵押

10.卖掉一套流动性不好的房子

11.卖掉一套流动性好的房子

提问：新人首问请房姐关注：简单介绍下情况，三口之家，双方父母均在老家（山东山西），老婆孩子深户有一套学区房，我户口天津，社保一直在广州缴纳，在天津和广州具备买房资格，孩子3周岁半，我被公司派到北京工作常驻，无法解决北京户口，孩子在北京上学难度较大，现在想买二套，一直在天津和广州之间犹豫不决，去天津实地考察明显感觉城市活力不足，如果单丛保值潜力交付出发，天津和广州如何选择，购房预算总价250万左右，如果选广州的话，金沙洲、科学城、南沙三者五年内哪里比较有潜力？感谢房姐！

回答：广州肯定好于天津。金沙洲这几年金沙洲这几年产业一直不行，加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，不建议看。南沙都是投资客去，真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。 科学城未来的发展会不错现在也有起色，推荐选择这里

提问：房姐，坐标二线，建仓两千平，净资产达到入门级财务自由标准2379万，对本职工作极其厌倦，税后稳定40+，可以放弃吗，暂时也没有其他好的战点，也就继续搞搞房子。请不吝赐教

回答：1. 2000平、5000万资产、2500万净资产，对这样的资产规模来说，40万年收入的工作，性价比的确是蛮低的。2. 而且，从你的描述看，显然，这份工作也不是你热爱的事业，甚至都谈不上喜欢。3. 所以，你当然有辞职的资本，也应该辞职。大好时光，别浪费在不能提升生命光彩的事情上。4. 每个人有自己擅长的事情。其实，在我看来，二线城市2000平，也仍然谈不上一定就是真正的职业房产投资人。也不一定非要房产这条路上一条道走到黑。5. 最重要的，还是提升认知。世界很大，值得投资的资产很多，房产并不是一切。值得做的事业也很多，并不是每个人都要去做职业房产投资人的。多学、多走、多看、多思考、多实践，你慢慢会找到最热爱的事业。6. 无论如何，现金流很重要。不要长期负现金流。

提问：房姐您好，本人男，42岁，和家属共有两个购房资格，现广安门外有一套100平左右两居公房（不能出售，己出租），固安孔雀城小联排一套（近几年几乎没住过），目前租房五栋大楼四居，每月2.5W，家庭年入100W左右，我户籍在西长安街派出所，家属外地，社保己够资格，现大宝在西城区实验二小，马上上五年级，二宝两岁，明年幼儿园，因今年疫情又偶生三胎（女）！

本人在官园桥上班，家属上班不必考虑时间地点，还有一位老人和一个保姆一起住！

想一步到位，在西边买套四居，目前己备子弹2000+，不想贷款可一次性付，看过西府大院，金府大院，钓云台，大苑海淀府，钓鱼台禧园，紫辰院等，合适的二手房也可以考虑，五环外暂不想考虑，本人目前对未来房价迷茫，不知什么时候入手合适，还是继续做理财租房居住，心里非常纠结，也考虑过买门对门两套小的，方便将来出手，不知是否可行

买房心理目标保值，交通方便，孩子上学方便，居住舒适

恳请您推荐，指导！

回答：西府大院价格贵 标准CEO盘，不推荐看

紫辰院靠近海淀。因为部队大院的存在，产业和商业偏少，适合自住 升值一般。

这里面推荐看 金府大院、天悦壹号、大苑海淀府

二手看看 西城红山世家、海淀万泽御河湾

“买门对门两套小的，方便将来出手” 这个考虑的有问题，买房是项长期投资，位置选择最重要，选筹是最关键的。时间上 现在入手完全可以，北京的基本面非常好，需求只是被压制，反倒是选筹的好机会。

提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。

恳请指导如下方案可否：

1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\B\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。

2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\B\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。

3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。

4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢

回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。

第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院

学区房一律总价最小原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入

提问：房姐您好！一、本人情况：重庆户口，广州工作有一套住房，公司总部在北京已连续缴纳个税5年以上。因此还有三个购房名额：北京（二套需首付6成）、重庆（首套3成）、广州黄埔（二套首付5成，还差4个月满足资质）。二、资产情况：1、广州房产一套，价值400万（番禺万博）已还清贷款。2、现金约50万。3、年收入约50万。三、目前可选方案：1、把番禺的卖掉，置换到工作地附近的天河金融城或珠江新城700万以内的房子。2、把现有房产抵押一部分进行投资。可选北京朝阳公园瞰都国际一房、广州黄埔科学城2-3房、重庆江北北滨路龙湖春森彼岸3房。请问房姐哪个方案好一些？或者有没有其他建议？谢谢！

回答：1. 由于深圳新政部分人被限购，导致大批购买力向广州转移，番禺万博本身存在短期阶段性机会，继续持有待涨才是正确操作

2. 位置上肯定选择北京 现在也是入手的好机会，抵押掉番禺万博，然后北京入一套 瞰都国际、炫特区、港湾国际 这几个都可以

提问：新人首问 房姐你好 我是sfsd 首付120左右 月还款能力1w 纯投资目的 现在中介在推劲松富顿中心的七十年公寓 说是落户 学区都有 这个楼盘怎么样 时候投资吗 您样别的推荐吗

回答：富顿中心属于上车标的 总价低，位置还可以，但是由于公寓产品没有燃气是硬伤，靠近三环主路有噪音影响，居住氛围也一般。这类产品租金高涨幅低，不建议投资。建议看看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小，或者常营附近次新。

提问：房姐好，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

回答：富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。核心地段 1-2栋楼 无明显小区环境 主打豪华产品设计装修 高出一截的售价 大户型为主，设计缺乏中式南北通透 二手极低流动性 常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。对口学校的意义不大：为了学校，可以买入学区老破小低总价；为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠。

提问：房姐您好，本人有北京市集体户口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：每个城市，可以交溢价社保，深圳有资格家庭可以限购2套，公寓不限购。深圳的房产和北京不矛盾，不计入北京限购。北京买房建议起步两居起，考虑到未来的流动性和买家，其实可以更多的考虑三居。北京户口买房不再需要额外的社保。200万首付（当然，首付建议可以再凑一些），做好选筹全套（选标的，评估，贷款...）可以买到460-480左右的房子，因为正好是非普线附近，其实竞争也比较激烈（所有建议首付再凑点，这样突破500好很多）。你的情况夫妻都属于二套，应该采用全款买入然后抵押方式购买，可以贷足并且选筹比按揭优势较大。500万以内可以多看甘露园，常营，百子湾，天通苑几个板块，学区不要太考虑了，传统意义上的牛校，200首付因评估贷款问题只能买到400万出头，基本都是小开间或地下室，没有明确上学需求，朝阳自带的学区未来成长性更好。

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