涉及三家房企——金地、首开、保利

“也许，2018年买到的房子，将是这些年质量最差的一批”，这是一条2018年的微信朋友圈，背后皆是对限竞房品质的担忧。

讲个冷笑话，实际上2020年同样可以买到质量“最差”的房，因为2018年的那些房子还没卖完。

关于限竞房，成本管控和品质过关的平衡难题摆在一众房企的面前，虽不至你死我活，但确实是你多我少的“零和游戏”。

八月中旬，一场经多轮预报的强降雨如期而至，在北京的昌平、海淀、房山等地降雨量较大，虽未引发较大灾害，但也令众小区的防水能力暴露。

在尚未交房的和悦华玺业主群里，传来一张疑似屋顶漏雨导致渗水的图片，后被证实属实，渗水的和悦华玺的7号楼，此楼栋是开发商自持楼栋，7号楼之外，也有其他楼栋的标准层也出现漏雨、渗水情况。

和悦华玺是由金地、保利、首开联合拿地开发的限竞房项目，一度因其国企身份开发而被认为是限竞房中的0投诉项目，业主对其抱有厚望。

但经此一“渗”，无疑打破了业主的品质预期，也引发了一系列的质疑。

实际上，在去年8月，众多房企的限竞房项目就已遭受到业主质疑。

同样也是一场大雨，2019年8月，东坝的一处限竞房楼体保温层脱落大面积，造成楼下27辆机动车受损，事件引发全区保温层安全隐患检查。

限竞房的品质与维权成了过去两年诸多购房者的热点诉求，和悦华玺终究是没逃出此劫。

在7号楼之外，和悦华玺4号、6号楼也在烟道位置发现渗水。针对此类漏水问题，开发商的回复是，后续工艺继续完善，保障品质交付。

漏雨之外，和悦华玺业主的质疑也聚焦于公摊问题：

1、2/3/4/10楼栋没有使用相应热水系统却要承担公摊费用；

2、开发商自持的7号楼没有承担该有的公摊费用。

根据业主给出的材料显示，合同中采用太阳能热水系统的楼房不包括和悦华玺4号楼，但业主在住建委处查到的公摊数据显示2、3、4、10号楼承担了"太阳能热水系统"公摊费，对此提出质疑。

数据显示，和悦华玺4号楼共计90户，太阳能热水系统和中央新风系统面积合约50平米，平均每户公摊面积约0.56平米，价格约2.78万元。

此外，在业主提供的公摊数据中也可以看到，开发商自持的7号楼没有承担公摊费用，包括锅炉房、消防水泵和消防水池等。

在合同里明确地写道"各楼公用1个消防水泵房、1个消防水池、1个消防安防综合控制室"。

业主出具资料显示，7号楼未参与公摊的面积约594.13㎡，7号楼共计120户，其他楼共计650户，如果7号楼参与公摊，需要承担的公摊面积约92.59㎡，按5万/㎡的定价计算，7号楼公摊费用共计约462.96万元。

关于公摊问题的疑虑，部分业主已提交至政府投诉部门，尚在等待回复中。

和悦华玺的业主也被样板间上了一课“广告不代表实物”的标准课。

1、业主提出其所购房屋窗户外有栏杆遮挡视线，但在开发商提供的样板间、效果图及沙盘中，均没有这一设施；

2、业主以89平米中间户的厨房窗户为例，测量样板间的窗户宽度为40cm，房屋内实际的宽度是25cm，缩小了15cm；

3、业主提出电梯间仅在门边贴了瓷砖，其他区域为大白，封闭楼梯间为水泥地和白墙，业主对目前楼房品质极为不满；

除公摊问题尚未得到回复外，以上种种投诉问题均被以设计图相符予以回复。

简单讲，项目的回复是一切均按照施工设计图纸标准，在事实上并没有违规或降低品质的做法，业主不能以样板间的宣传效果进行实物评判。

合理，但作为业主在针对竞品项目的对比之下，自身的居住体验而言，那份不满是外人难以感同身受的，在合理范围之内的诉求也同样是可以理解的。

也有不少业主提出恶意降价的问题，实际上对于限竞房而言，只要不突破价格天花板，开发商为快速去化是具备向下降价的空间和权利。

限竞房自入市以来，被行业及媒体称为“北京房产市场供应链中不可忽视的中坚力量”，一度予以厚望，但随着众多限竞房的项目上市，品质过关与成本管控的“零和”难题也摆在了房企桌上。

虽然多数限竞房的开发企业多为中海、首开、金地、华润置地、保利等央企联合拿地开发，但在企业利益至上的考核标准下，限竞房交房后的品质目前来看无法赢得业主满意，引发了众多投诉。

限竞房的初衷是限制刚需项目价格，所以在拍卖土地的时候已经限定销售最高价，一定程度上保障了部分刚需购房的需求，也分流了普通住宅市场的需求。

但对于开发商而言，限竞房考验的是开发商整体操盘和成本把控的能力，联合拿地开发的意义就在于降低风险的同时如何操盘赢得市场，但频频出现的维权事件又将这一问题摆在了台面上。

面对质疑，开发商显然是在坚持一分钱一分货。

只能说，效果图不代表实物。