今天聊聊济南市区内的老破小。

洋楼向来是主张买新不买旧，尤其是针对上了年纪的老房，向来主张谨慎购买，今天系统的聊一下老破小这个问题。

首先给老破小下一个定义：即房龄15年以上，无电梯少停车位，面积多为40-70平不等，这些房源的来源复杂，有第一代的房改房，也有改制的福利分房家属院，统一说起来有个共同特点：住起来很难受。

△洋楼小时候住的就是这种房子

先说一下老破小的通病：

①拆迁可能性为零

大家回忆一下，济南市最后一波拆迁造富是吴家堡片区，近三四年政府拆迁工作已经七七八八，只剩下小地块的查缺补漏，数量少不说而且补偿也不算高，从政府相关的文件和宣传上也可以得知。拆迁概念已经旧改政策被所替代，所谓旧改不过是是针对老社区老房子安装道闸、粉刷油漆、安装电梯，拆迁安置的可能性微乎其微。

△旧改替代拆迁

②金融属性受限

一是增值受限二是贷款受限，老破小涨的慢跌得快，同片区的表现多不如次新房与新房，后者更加受到购房者的青睐，老房子只有一降再降；另外买老房子贷款是受到限制的，20年以上房龄的老破小贷款比较难搞，中介所谓的“高评高贷”也是这种政策下的副产物，特别老旧的房源是没法做银行贷款，这意味着享受不到国家给的首套房高杠杆政策。

③设计不合理，居住不舒适

停车难、没电梯、不利于老年人出行，都是老破小的常态，房地产5年一次更新换代，这一点不单是老破小，哪怕是次新房也有许多赶不上潮流的细节，例如，在2014年多流行88-90平的两室，而现在多数为95-110的三室，不要小看多出的一间屋子，这一间屋会劝退了许多有娃的购房者。实地观察老破小，纯西向、南北不通透，一面墙没有插座的情况比比皆是，这都属于居住上的弊病，不单是自住不舒服，而且未来难有人接手。

△老破小的户型一般都是这种

④租金下滑严重

依照个人观察，近5年老破小的租金呈直线下滑的态势，金额或许不明显，但是一直在走下坡路，产业东移，上班不便是首要因素，另外公寓、次新房可供选择的优质租房房源着实不少（前几年投资房产的人着实不少）。

△老破小租不上价

所以说以上种种通病，导致老破小的出手举步维艰，租金不断下滑卖又不好卖，这种老破小就非常头疼。如果你手头上有一套半套老破小，可以对照一下现实情况。

如果你手头上有老破小，除了要考量弊病之外，还要考量其他因素。

市面上高价格、容易出手的老破小往往具备了其他房源不具备的资源：

比如名校资源，经五路小学对应的老破小又创新高，包括前几天刷屏的122万十几平的学区房；

比如邻近地铁，邻近地铁未必能带动房价上涨，但是可以带动租金上涨，最为直观的是租客多了，租金更高；

比如邻近景区，正如邻近大明湖，风景好一些，房价会更加坚挺一些

诸如此类还有很多，陪读房、医院房等等，如果你的老破小有以上的资源，不妨先考量一下。

就大多数老破小而言，在没有资源的加持下，我建议先抛为敬。

△好学区的老破小价格一直坚挺

如果客观来看老破小（或者说二手房）市场，市场形势并非完全理性，受到情绪的干扰要远比新房多得多。

如果把新房比喻成点，那么二手房就是面。

新房中，楼盘与楼盘的竞争决定了片区内价格走势的高低，楼盘的数量多少与价格成反比，很多时候购房者挑选余地是有限的，非黑即白，更何况还有开发商的推波助澜,在现场气氛的引导下，很多边角料都能销售出去。

但是，二手房不用，除了和新房对比外，还要和大把大把的次新房、老破小对比，1个购房者挑选50套房源的情况并不罕见，细节不佳很容易造成交易失败，客观上造成了出手的难度，房东除了割肉，降价抛售，其他选择不算太多。

毕竟经济形势下滑，大家的生活也仿佛坐马桶嗑瓜子，出的多，进的少，在杠杆的加持下，老破小的机会实在有限。