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房价没崩，房租崩了

进入2020年之后，无数公众号和炒房客期望中的苏州楼市小阳春迟迟没有到来。虽有顶端放量，低端哄抢，但二手房互相绞杀的价格，已经决定了今年苏州再无盛况。

进入6月份以后，总价在300-600万元之间的二手房价格开始较2019年同时期明显回落。曾经突破了5字头的湖东东沙湖板块，作为苏州房价的风向标，已经回到了4.5万以下。

但一旦回调，必有成交，目前的楼市行情，就像是股票往下已经探到了半年支撑线。毕竟改善和刚改的需求仍在。

苏州的楼市崩了吗？没有，但苏州的租房市场，可能快崩了。

我们还是以苏州园区东沙湖板块的出租房市场价格为例。2020年上半年，价格尚能稳定，到了2020下半年7、8月份暑假过后的传统淡季，一旦房东面临重新签订出租合同的情况下，会发现，苏州的房租，有点崩啊

100平的精装小三房，去年还能租到4500左右一个月，到了9月份，当你重新发布租房信息的时候，贝壳上的价格会告诉你：

现在出租的均价，在3500-3700之间，下降了整整1000块，下降幅度22%！

想象一下，如果苏州的房价在半年之内下降了五分之一，会是怎么样的一个惨烈状况？

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走投无路的长租公寓

继去年苏州长租公寓爆雷之后，尚有一些长租公司仍在坚持。毕竟每个月多收一套房，就能多维持几天时间，击鼓传花的游戏，还能玩下去。

但随着苏州租房市场价格的雪崩，长租公寓最大的困境，就要来了。

在前两年房租和房价双双上涨的时候，他们靠着高于市场平均价格的房租大肆收房，租金保持在同一个水平一般三年一签。几乎所有人都相信，租金在未来还有上涨的空间，就像相信房价永远会涨上去一样。

全国性的长租公寓爆雷时间已经开始，上海，杭州，南京，涉及千余名租户，上亿租金。但苏州的情况，恐怕还要更恶劣一些。

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不翼而飞的押金

为什么现在租房子问题那么多？因为我们很多细则都因为利益问题跟不上。其中最核心的点，就在于目前的管理方式和法律条文，完全没有对长租公寓公司押金的管理办法。

因为严格的来说，租房时候的押金其实是不应该付给房东的，而是应该交给第三方去管理的。

相信多数人租房的时候都因为押金问题和房东吵过架，到底应该扣掉多少押金，押金怎么退回，什么时候房东可以没收押金之类的问题。押金这东西钱不多，一般一到两个月房租，但大家和房东沟通起来就是沟通得很累。

但可以换一个角度想一想，我们什么时候需要去动用押金？出问题了，我们就要动用押金。比如房客欠着房租不交，或者退房的时候给房屋造成了损坏。没出问题的其他时候我们是不动用押金的。

对于单一的房东来说，押金只是放在自己口袋里，并不能产生明显的经济效益。但对于长租公寓公司来说就不一样了，比如收到的天量租金，可以作为自己的现金流，继续去收租房子。

但到最后，一旦击鼓传花的游戏结束，维权的房东和租户会发现，长租公司的账户上，根本就没有一分钱的租金，多的是人去楼空的景象。

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无解的难题

从一般的处理方式来讲，我们可以设立一个第三方托管的押金账户。租客把钱付给银行管理。房东根据合同来使用押金。

比如租客欠缴房租，房东就先通知银行，银行来联系租客。确定租客确实跑路了，一个月或者两个月以后把钱打给房东。退房的时候因为水电费或者污损之类的出问题了，双方协调不拢，我们找个第三方，比如街道办帮忙协调看看，哪里出问题了，协调个价格到银行确认，一周两周之后，银行把押金分别支付给租客和户主。

这种第三方托管押金账户的情况可以减少很多的租房矛盾。但是大家有没有想过，为什么这个方式行不通？

不是银行因为无利可图不做，因为押金对银行来讲其实也是笔存款，银行也不见得破产付不出那点押金。而是现实当中设计并且执行这样的机制确实能够方便房东房客，可是对管理者无利可图，所以一直没什么人愿意干。

同时，这里还涉及到一个非常敏感的房租纳税问题。相当数量的房东出租房屋都不愿意登记纳税，所以押金账户这个事情就被一直拖着，准备拖到将来房屋普遍登记纳税的时候再去实施。

很多大家民生类的话题，真的去做做都是非常心酸的，很累，也没回报。确实有很多人做多了就真的不愿意再去参与了。

至少到目前，对于长租公寓的监管仍是一个无法处理的难题。对于仍有房子委托在长租公寓出租的房东来说，尽早收回才是上上策。

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