本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。
4月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01全球公寓市场发展动态
4月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球租赁市场呈修复与分化态势。欧美市场在经历供应高峰后，租金由跌转稳，主要城市温和回升；亚洲表现分化，租金整体平稳偏弱，核心城市依然坚挺。
美国方面， 市场正面临“库存积压”的消化期，租客在南部和山区城市拥有更多议价权，而东北部和太平洋沿岸依然紧俏。全美平均租金约为 1,730美元，环比增长 0.2%，同比增长仅为 0.5%。这反映出尽管市场进入旺季，但大量新增供应限制了租金的上涨空间。 旧金山与波士顿，依然是高租金领跑者。旧金山方面，4月租金环比大涨1.0%，年度涨幅高达 7.3%，显示出科技中心极强的市场弹性。奥斯汀与丹佛方面，受到前两年过度开发的影响，这些曾经的火热城市租金持续走低。奥斯汀同比下降达 4.1%，成为典型的租客市场。
意大利方面， 市场正经历“选择性增长”，资金向高质量、符合ESG标准的现代化房地产集中，而老旧公寓的租金增长相对乏力。整体租金水平在4月稳步增长。由于房贷利率回落，部分租客转向购房，但核心地带的租赁需求依然远超供应，租金年增长率维持在 2%—4% 之间。米兰方面，作为意大利最贵的城市，米兰市中心一居室租金已涨至 1,500—2,200欧元。报告显示，在米兰，房租可能占到净薪资的 72%，生活成本极高。罗马与博洛尼亚方面，同样面临供应短缺。由于旅游业复苏和短期租赁（Short-term rentals）的挤压，长租市场库存处于历史低位。
英国方面，英国租赁市场正处于“高度区域化”状态。 全英（含伦敦）平均租金达到 1,325英镑，环比上涨 1.1%，同比上涨 2.1%。4月极度活跃，主要受5月即将实施的《租客权利法案》（Renters' Rights Act）影响，房东与租客都在新规落地前加紧调整。伦敦方面，租金在4月强劲反弹，平均月租升至 2,259英镑，环比上涨3%。尽管生活成本压力大，但伦敦的国际吸引力仍使住房供不应求。苏格兰方面，表现最为激进，4月平均租金上涨 3.9%。相比之下，威尔士和英格兰北部部分地区则出现了2-3%的回调。
02亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，由于建筑成本高企导致新房竣工量远低于移民增长带来的需求，租金水平持续创下新高。全澳平均租金保持强劲上涨。根据Cotality（原CoreLogic）2026年Q1租赁报告，全国租金同比上涨5.7%，租户住房支出已占家庭税前收入33.1%，创历史新高。 悉尼方面，依然是全澳最昂贵的市场。4月份公寓平均周租金达到 750澳元，独栋房屋周租金逼近 800澳元。布里斯班方面，表现激进。第一季度至4月，布里斯班租金涨幅领先全澳，租客形容市场竞争如同“饥饿游戏”，每周400澳元的低价房源已彻底消失。
新加坡方面，经历了前几年的暴涨，新加坡租赁市场表现得相对温和，正从“房东市场”向“平衡市场”过渡。4月数据显示，私人住宅租金年增长率放缓至 2%—3%，组屋涨幅维持在 1%—3%。核心中央区 (CCR)，优质地段及现代规格的资产表现坚挺。滨海中心和政府大厦一带的优质零售及住宅空间租金同比仍有约 4.6% 的增长。 市郊区域 (OCR)， 租金走势趋于平稳，平均租金保持在每平方英尺 6.15新元 左右。表现较弱的房源开始出现租金让步或增加激励措施以吸引租户。市场呈现明显的“两极分化”——交通便利、配套现代的“绿色建筑”依然抢手，而老旧、偏远的资产面临入驻率下滑的压力。
韩国方面，租赁市场的主要特征是传统“全税”（Jeonse）制度的持续降温，以及月租（Wolse）市场的规模扩张和价格上涨。 受到过去两年“全税诈骗”阴影及高利率环境的影响，租客对支付大笔押金的意愿降低，资金更多流向月租市场。这直接推高了全韩月租金水平，4月份月税指数同比稳步攀升。首尔作为核心，首尔的租赁需求依然旺盛。由于新楼盘供应在2026年达到阶段性低峰，首尔中心区域的月租金在4月份加速上涨，特别是一居室和高品质公寓（Apartment）。据Realtor官网显示，普通公寓月租约150万韩元以上。京畿道方面受首尔高租金挤压，人口持续外流至环首尔地带，带动了周边通勤城市的租赁活跃度，租金随之水涨船高。
03中国租赁市场发展动态
4月，重点监测TOP10城市租金环比4涨6跌。据中国房价行情网数据，全国租金中位数为1700元/月，环比不变。4月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为林芝，跌幅4.16%，涨幅最大的TOP10城市为天津，涨幅为6.87%。
04租赁企业开业动态
佛山三水建发智寓·大塘项目正式开业。4月1日，由佛山市建设发展集团有限公司下属佛山市安居置业有限公司投资建设并运营的建发智寓·大塘项目正式开业，这是三水区大塘镇首个集住宅、公寓、商业、酒店于一体的保障性租赁住房综合社区。项目总建筑面积约7.8万平方米，共提供782套租赁房源，配备451个机动车位，户型涵盖单间、一房一厅至四房两厅，面积介于36—119㎡，月租金499元起。
厦门盛捷集美服务公寓开业。4月3日，厦门地铁TOD携手雅诗阁有限公司打造的厦门盛捷集美服务公寓正式开业。集美软件园TOD是厦门地铁TOD首个100%自持经营的产业型TOD，坐落于集美软件园板块，总建筑面积约27.9万㎡，形成集商业、酒店、办公、公寓于一体的地铁上盖综合体。厦门盛捷集美服务公寓共设289间客房，涵盖多种房型，适配园区长住人才、商务出行人士等多元客群，还配备餐厅、健身房、会议室等全维配套，同时融入闽南“嘉庚风格”设计元素。
全国首个米小庭智慧社区人才公寓在蚌埠开业。4月7日，全国首个米小庭智慧社区人才公寓在蚌埠市正式开业，作为中国传感谷的重要配套设施，该项目是小米生态在智慧人居领域的首次全体系落地实践。公寓依托6栋新建大楼，打造了近2000套高端人才公寓，并设置多种房型，可充分满足不同层次人才的居住需求。公寓内部全屋配备智能门锁、语音中枢及全套小米家电，全面实现万物互联。
深圳寓见安居·瀚龙苑正式开业。4月8日，深圳市龙岗区寓见安居·瀚龙苑项目正式开业，供应392套租赁住房。项目推出69㎡两房与88㎡三房两种户型，房间为现代简约温馨标准精装交付，家具家电一应俱全，可实现拎包入住。
窝趣广州之窗南洲公寓正式开业。4月17日，窝趣广州之窗南洲公寓正式开业。公司地处海珠区黄金地带，周边还有三滘村公交站，多路公交让出行更加灵活。公寓推出三种精品户型，房间内配备齐全；另外，公寓公共设施设有办公区、休闲区、影音区、健身区、阅读区，能满足不同租客的多元需求。
上海盛捷新展城公寓酒店启幕。4月22日，上海盛捷新展城公寓酒店在浦东启幕。公寓酒店坐落于浦东新区高建北路，踞守上海自贸试验区腹地。公寓秉持“低碳旅居”理念，打造207间涵盖豪华单间至两房行政套房。
憬黎酒店及服务公寓签约进驻江苏淮安金融中心。4月8日，锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国合资品牌——憬黎酒店及服务公寓（TULIP LODJ）正式签约江苏淮安金融中心。憬黎品牌即将进驻淮安国联集团重磅打造的金融中心D区，离已开业的苏北首座万象城直线距离仅500米，与万达广场、金地Mall、开放式主题街区、钵池山公园等连成一片，周边写字楼林立。
安居宁巢签约杭州两处保租房。4月16日，安居宁巢公司与杭州市城建发展集团就三里亭苑四区5幢和大关西三苑综合楼共计120套存量房屋盘活达成合作，房源将纳入保障性租赁住房管理。此批房源分别位于上城区闸弄口街道以及拱墅区大关街道，坐落于杭州核心地段，地段优势显著、周边生活配套成熟，主要以小户型40-60㎡为主。
05保租房人才公寓入市动态
4月，保租房入市动态体现了规模化、多元化、政策导向的特点，既满足民生保障需求，又探索市场化运营模式，推动租赁市场结构优化。
郑州第二批保障性租赁住房4月2日线上配租。4月2日，郑州市第二批保障性租赁住房正式上线配租，全流程通过线上进行，申请人可登录“郑好办”APP“郑好住·保租房”模块申请、选房、签约和退出。本批次配租房源共102套（206间），其中郑东新区2套（3间）、二七区49套（103间）、金水区51套（100间）。房源水电费均为民用水电标准，精装修交付，配备家具家电，可拎包入住，后续房源将根据装修进度陆续配租。
微领地上海嘉定推出2206套保租房。4月7日，上海嘉定区南翔镇的新虹桥湖畔微领地青年社区开始试运营。项目总规划2206套保障性租赁住房，面积从18平方米到35平方米不等，租金2288元/月起。项目由微领地集团打造，面向新市民与青年群体，规划两栋L形楼宇，提供C、D、E等多种户型。其中C户型684间、D户型1037间，适合单人居住；E户型163间配有独立小餐桌，可满足两人居住需求。
深圳机场首个保障性租赁住房项目“安翼嘉寓”正式亮相。4月8日，深圳机场首个保障性租赁住房项目“安翼嘉寓”正式亮相，致力于在“大前海”片区打造高品质、智慧型青年安居社区。截至目前，T3站前公寓项目首批客户已完成签约。该项目包含T3站前公寓及深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2300套精装房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型。T3站前公寓步行500米可达T3航站楼，并配备6000平方米公共空间，含商业、餐饮等设施；教育基地公寓毗邻地铁1号线及12号线，周边配套成熟。
上海闵行鑫悦阳光城保租房项目全面投入运营。4月，位于上海闵行莘庄工业区的大型保障性租赁社区——鑫悦阳光城一、二、三期已全面投入运营。该项目构建了“一张床、一间房、一套房”的多层次住房供给体系，旨在为来沪奋斗者提供宜居、安心的居住空间。鑫悦阳光城总建筑面积约22.6万平方米，规划建设21栋住宅，共打造2996套全装修公寓。
成都天府新区桐堂·大悦城店保租房项目推出302套房源。4月14日，四川天府人才乐居住房租赁有限公司宣布天府新区桐堂·大悦城店保障性租赁住房项目一批次登记工作即将启动，共计推出302套房源。该项目位于天府新区正兴街道隆和街125号，本次配租的302套房源均为整套出租。租金价格介于26.66元/平方米/月至33.21元/平方米/月之间，相当于该区域市场租金水平的87%至90%。
青岛西海岸新区与胶州两保租房项目提供1146套房源。4月16日，青岛西海岸新区英才嘉园项目与胶州市蓝耘智合大健康产业保障性租赁住房改建项目分别发布配租公告，合计提供1146套房源。英才嘉园项目位于昆仑山路东侧、渭河路南，房源共762套，户型涵盖85至115平方米，配租范围为新区城镇范围内无自有住房且未享受住房保障的个人。胶州市蓝耘智合项目位于上合示范区创业大道五号，房源为384套。
4月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述｜2026年4月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略升，监测均分分别达到56.88、86.19。
搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是华润有巢、壹间公寓、万科泊寓、窝趣、微领地。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如窝趣广州之窗南洲公寓正式开业；微领地上海嘉定推出2206套保租房；招商基金蛇口租赁住房REIT启动扩募等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数｜4月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为雅诗阁、憬黎、万科泊寓、有巢、城投宽庭。如上海城投宽庭张江社区（二期）开业；北京有巢国际公寓社区亦庄经开区店开业，共计1158套房源；憬黎酒店及服务公寓签约进驻江苏淮安金融中心等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如珠海深合合寓创新方1号店采取混合运营模式；贵州印发《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数｜4月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数略有上升。
#综合分析#
多地加速推进青年公寓建设｜4月22日，共青团中央联合中央网信办、国家发展改革委等15个部门正式印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》，明确提出要深化青年发展型城市建设，并将其作为推动城市高质量发展的重要举措。行业站在政策机遇期，正好毕业季即将来临，多方加速推进青年公寓建设，构建适配青年群体的产品体系。
北京市朝阳区推出300套毕业生租赁住房。4月3日，北京市朝阳区启动第二批毕业大学生租赁住房对接工作，推出300套房源，由朝保发公司运营，分布于马泉营（245套）和七彩家园两个项目，涵盖整租、合租、宿舍床位等多种类型，均配备基本生活设施。面向2026年应届本科及以上学历毕业生，推出“免押金、最长3个月免租金”优惠：未就业人员可免费居住1个月，在朝阳区就业人员可免费居住3个月，助力青年人才在京安居。
上海计划筹集1.2万套（间）保租房面向高校毕业生与青年人才。4月13日，上海建设交通党建披露，上海市“保租房毕业季进校园”（第五季）高校毕业生安居保障专项行动正式启动。该行动以“青春启航，安居筑梦”为主题，于2026年4月至7月开展，定向筹集不少于1.2万套保障性租赁住房，面向高校毕业生及青年人才供应，通过校园对接、政策宣讲、在线预订等线上线下方式，配套“专属优价优租”服务，满足毕业生在沪安居宜业需求。
江苏首批29个青年公寓项目2万套房源落地。4月22日，江苏首批29个青年公寓项目、2万套房源正式发布，房租最低可打5折。此次发布的房源来自保障性租赁住房、国有平台闲置公寓及优质民营公寓，形成“政府+国企+民企”多元供给。各地正全面摸排盘活存量，近期将陆续上线约5万套房源。同时，团省委开发的“江苏青年AI卡”线上服务平台将于今年五四青年节前投入使用，实现房源统一发布、一键查询、线上预约、即时入住。
一线城市集中式租赁住房社区化｜4月，一线城市大型集中式租赁社区开业数量较多，且以保障性租赁住房为主，一方面兼顾市场化需求，又体现政策推动与市场需求共同作用下的租赁市场发展趋势。
深圳机场安翼嘉寓开业，拥有超2300套房源。4月8日，深圳机场安翼嘉寓开业，该项目是深圳机场集团推出的首个保租房项目。项目总建筑面积超10万平方米，提供2300套高品质房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型，满足不同居住需求。项目配备6000平方米公共空间，包含食堂、共享厨房、康体中心、共享办公区、航前准备厅等设施，满足居住者餐饮、娱乐、办公、航前准备等需求。
上海保利和寓光合社区（一期）开业，投放1636套房源。4月25日，保利和寓光合社区（一期）开业。项目位于上海市闵行区元江路1501号，是申通地铁集团与保利发展集团联手打造的租赁标杆项目，也是上海市首个TOD模式重点示范项目。项目总规划房源2945套，一期率先投放1636套，主力户型为约30㎡一居室和约47㎡一室一厅，满足不同租住需求。同时，规划约2000㎡天空生活馆，涵盖娱乐、休闲、办公、生活四大功能板块，划分“静区”与“动区”，提供自习室、电竞室、路演区、滑板公园等设施，还有坐拥约20万平方米双主题公园与滨水空间。
上海城投宽庭张江社区（二期）开业，提供3180套房源。4月28日，城投宽庭张江社区（二期）正式开业。项目位于上海市浦东新区张江科学城核心区域（箭桥路附近），是上海市规模较大的保障性租赁住房项目之一。二期共提供3180套房源，户型覆盖一居室至三居室，面积范围为27-115平方米，并配套有共享厨房、健身房、自习室等公共设施。
北京有巢国际公寓社区亦庄经开区店开业，共计1158套房源。4月28日，有巢国际公寓社区亦庄经开区店开业，项目位于北京大兴亦庄核心区域，共计1158套房源，提供约19.75㎡至45.59㎡的多种户型，涵盖常规小户型、舒适一居、两居等，所有房源均为精装交付。项目配备公共厨房、休闲台球室、户外篮球场、社区专属健身房等设施，定期举办社群活动，构建“生活、社交、健康、安全”融合的社区环境，提供精细化租务管理、智能安防体系等全周期服务。
“非居改保”政策陆续推出｜4月，多地推出政策从多个角度为存量改造保租房创造有利条件，体现政策层面对改造的积极鼓励。城市更新从“大拆大建”转向“存量提质”。
珠海印发《关于利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的通知》。4月14日，珠海市住房和城乡建设局与市自然资源局联合印发《关于利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的通知》（珠建〔2026〕14号），明确允许商业、办公、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，改建项目可享居民水电燃气价格，重点保障新市民、青年人住房。
杭州市出台《杭州市临时改变房屋用途实施细则》。4月15日，杭州市出台《杭州市临时改变房屋用途实施细则》，为存量房屋临时改变用途提供政策通道，支持闲置安置房、商业办公等非居住存量房屋通过临时改变用途方式改造成保障性租赁住房，明确办理流程、收益缴纳规则及后续管理要求。
贵州印发《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》。4月15日，贵州印发《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》，支持老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等建筑功能转换和混合利用。在符合法律法规规定的前提下，结合住房保障实际需求，推动将闲置低效的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房，推进存量房产改造为旅居地产。
武汉印发《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》。4月22日，武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》。文件明确提到，允许将闲置商业办公用房、旅馆等非居住存量房屋改建为租赁住房，缓解结构性供给不足；优化保租房配建方式，新供地项目可通过异地配建或购买存量商品房解决配建需求，对资金缺口大、保租房需求小的重点项目，可减少或取消配建要求。
REIT扩募与申报动作活跃｜4月租赁市场REIT呈现政策驱动、运营稳健、扩募活跃、收益分化等特点，体现政策支持下的保租房发展，与市场化租赁住房的探索与挑战。
招商基金蛇口租赁住房REIT启动扩募。4月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，筹划旗下招商基金蛇口租赁住房REIT扩募并新购入基础设施项目。
根据公告，本次拟购入项目为“壹栈·山前”项目，即位于深圳市南山区工业八路西侧招商桃花园六期的公共租赁住房项目，房屋建筑面积98723.77平方米，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋和8栋公共租赁住房（高级人才公寓）（不含配套商业）。
国泰海通中建租赁住房REIT拟募资13.14亿元。4月17日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT获上交所正式受理。本次REIT的底层资产为中建·幸孚+公寓（上海松江店），项目估值13.14亿元，拟募集资金同为13.14亿元，2026年度、2027年度净现金流分派率预测为4.04%和4.05%。
中航北京昌保租赁住房REIT上市 。4月23日，中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称中航北京昌保租赁住房REIT，代码180503）发布上市交易公告书，基金将于2026年4月29日在深圳证券交易所上市。基金投资标的为北京昌平区三个租赁住房项目：滟澜新宸（749套，评估值4.21亿元）、国瑞熙院（337套，评估值2.52亿元）、未来融尚家园（308套，评估值1.47亿元）。
混合创新模式发展势头显现｜4月，部分城市已经开始探索并实践保租房与市场化相结合的混合运营模式，以兼顾政策保障目标与市场效率需求。
蚌埠米小庭智慧社区人才公寓采用混合模式。4月7日，蚌埠米小庭智慧社区人才公寓开业。该项目采用“保租房+市场化”混合运营模式，合计提供2362间房源。其中，部分房源按保租房政策面向新市民、青年人等群体配租，租金低于市场水平；另一部分房源以市场化方式运营，满足不同收入群体的需求。
珠海深合合寓创新方1号店采取混合运营模式。4月10日，珠海深合合寓创新方1号店开业。项目采用“政府引导、国企实施、市场运作”的混合运营模式。政府提供政策支持和资源协调，国企（深合公司）负责具体建设和运营，同时引入市场机制，通过与企业合作（如与香港丽新集团、珠海凌烟阁芯片科技等企业签署合作协议），实现资源优化配置和市场化运作，既保障公益属性，又提升运营效率。
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