这个金九银十，对苏州来说有些魔幻。
就在昨天，苏州政府发布了长三角公积金一体化的消息，宣布从今天开始，长三角三省一市（江苏省、浙江省、安徽省、上海市）的公积金都可以用来在苏州贷款购房。
在全国各个城市陆续开始升级调控的环境下，苏州再一次逆势而行，宣布了利好购房的政策（前一次是放宽人才购房）。
除了政策利好外，苏州的房贷利率也是一路走低，从年初开始，超8成银行一直在下调利率，如今利率最低已经来到了5.2%，而在上个月，最低利率还是5.3%。
苏州目前部分银行贷款利率
据统计，从年初到现在，苏州房贷利率最高已经下降了将近100个基点。
政策金融双重刺激，同时还有“金九银十”加持，当前，苏州似乎就站在了最适合购房的时期。
然而，当前的楼市，却表现得有些惨淡。
01 卖一套倒贴150万
前几天，苏州的很多中介朋友圈里，转发着这么一个特价房源信息，木渎板块，准现房，均价2万4，如果现在购房，还会送一个车位。
乍看之下，这条信息并没有什么特殊。“金九银十”期间，几乎所有开发商都会给出一些像买房送车或者送车位这样的优惠来促销。像前几天恒大就打出了7折卖房的噱头（虽然在我们的咨询下发现，这个7折基本实现不了），碧桂园这几天也要跟上打折。
然而，仔细一看，就会发现，这个楼盘，就是苏州木渎板块有名的地王项目，当时拿地时的楼面价就已经基本达到了近2万9一平。而在今年7月底首开的时候，均价只有3万1，只比当初的楼面价高了2千块！
据悉，这批房源只有通过中介渠道购买，才能享受特价房优惠。从房源详细列表来看，有的房源单价降了近6000元/平！总价直降73-96万不等！
一般来说，楼盘的均价一般在楼面价的基础上再加1万，这样才能基本达到一个保本价。然而，这个项目如今的均价竟然比楼面价还要低，而且不是低一点，是低了将近5000元/平，等于说，每卖出一套房，就要亏到150万。
很显然，这种程度的折扣，已经不能仅仅用促销来形容了，而更像是借着“金九银十促销”这个面具，而强行去化。
02 地王之殇
一般来说，开发商很少会直接的声明降价（恒大除外），因为降价就是意味着项目不好卖，而潜台词就是这个项目不行，同时降价也会惹怒前期购房的业主，早买几个月，反而多花了几十万，凭什么？
像这个项目，更是如此。楼面价2万9，均价3万1，那么你开发商的购房成本是多少呢？会不会因为要尽量止损，所以偷工减料。这样负成本的项目，质量很难让购房者相信。
项目之所以要在已经卖一套亏一套的情况下，再次强行退出特价房，那只能说明，是真的卖不掉了。
2016年9月22日中铁以35.6亿拿下位于吴中区木渎镇金枫路西侧、花苑路南侧，以楼面价28965元/平，溢价率93%，成为了16年木渎地王。
2016年高溢价拿地之后，无数人惊呼，木渎以后怕不是要进入3.5万+甚至4万+时代。然而几年过去了，木渎的房价却一直稳定在了2万5左右。
也正是因为这个原因，中铁在拿地之后，一直没有上市的打算，直到今年，才终于憋不住了，于7月底取证，148套住宅房源，毛坯交付，整体备案均价31529元/平，仅比其地价高了2564元/平。
而截止到9月初，中铁XX首批148套房源，还是0套已网签，0套网签中，还是148套可售，网签率为0%。
被一圈2万5的项目包围，自己赔本卖房，却依然比旁边高个5000左右，这也难怪诺德国礼要直接把特价房标到2万4，虽然要大赔一笔，但至少能见到一些回款。
2016年时候的苏州地王项目，虽然溢价率高，但这些地王入市销售均价与拿地时周边房价相比，都有了不同程度的上涨。
像涨幅最高的2015年龙湖拿下的高新区前单价地王项目，当时拍地楼板价高达15214元/平方米，周边的香缇XX当时仅售13000元/平方米，8个月后项目入市，平均销售价格已经涨至34680元/平方米，涨幅高达167%，之所以涨幅如此之突出，主要是有因为当时是2015年下半年、2016年上半年这一时间段，正是全国房价上涨最快的一段时间。不仅仅是这一个楼盘，房价涨幅超过65%的多是2015年拿地、2016年入市的项目，尽管入市时间较短，依然盈利颇丰。
当时的木渎，作为苏州最热的板块之一，中铁重金拿地，也是可以理解。然而随后几年，木渎的地价却突然止住了，再也没有突破过2万5这个关卡，这两年更是稳定在1万6—1万7左右。
主要的原因，就在于2016年的时候，苏州加入限购限价之列，规定实际销售价格不得高于备案价格；下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价，之后苏州的房价保持整体平稳，房价涨幅明显趋缓。
像吴江之前的地王项目，拍地之时周边房价在21000元/平方米左右，28个月后入市价格仅有22000元/平方米，房价涨幅仅有5%。
上个月的土拍中，诺德XX对面的地块出让，被碧桂园竞得，成交楼面价仅仅为1万6810元/㎡。一街之隔，楼面价却相差了1万3000多！
03 降价潮来袭
而近期的苏州，像降价这样的情况，也并不少见。
同样是木渎板块，前地王推出特惠工抵房，总价360万起，比备案总价低了近20万；
佳兆XX推出渠道特惠房，一口价270万起，降价近35万；
曾经的热门板块，像元和、浒关、甪直等，都已经成了重灾区，项目多，产品雷同，要出销量，都在偷偷的做特价房。
而一直以来，不太愿意和中介合作的开发商，也都纷纷启动了分销，并且佣金不断上调。像甪直某盘，126㎡的户型，给出了7.5万/套的佣金，另一盘给出的佣金点数更是高达3.2%。
不好卖，几乎可以说成了苏州近期楼市的主旋律。而这些特价房的出现，也基本上可以视作是开发商变相的降价方式，一种无奈之举。
开发商“降价”是一方面，二手房量增价降则是另一面。根据安居客的数据统计，目前苏州二手房的挂牌量已经接近10万套，这是一个异常心惊的数据，因为从去年新政之后，数据已经增了七八万套。
我们说，楼市的冷热，并不是绝对理性的，在某种程度上，相当需要依赖情绪。而这样的降价、割肉卖房带来的，不会是积极的信号，势必会让投资者开始犹豫，而这种情绪铺散开来，会让很多刚需也开始加入“等等”党。
有相当多的购房者选择在“金九银十”购房，原因就是在这两个月里，开发商一般都会放出比较优惠的折扣，而从目前的趋势来看，苏州的整个下半年，可能都会处于开发商降价的“金九银十”之中。
可以预计的是，木渎、甪直这些只是一个开始，除了核心板块，未来大部分其他板块的特价房都会到来。对于购房者而言，现在购房可能真的不要那么急，很可能你就可以用低价买到现在可望不可及的房子。
而对于投资客而言，虽然苏州目前实行了公积金长三角一体化政策，但是苏州市区的六个区，仍然是处于限购和限售状态。新房三年限售，二手房五年限售，基本上已经把投资空间锁死，现在肯定是处于一个高位状态。
不过苏州下属的县级市，像昆山太仓这些城市，目前逐步放开了限购门槛，而且房价在这几年并没有跟着市区疯涨，目前仍属于低位，还是有不小的上涨空间。像昆山的千灯、陆家等，目前房价仍然在1万5/6左右，而且已经有了地铁轨交通往上海，如果投资，不妨多关注关注苏州周边的这些洼地。
热门跟贴