【长风时评】长租公寓暴雷，房东和租客该如何维权？|承租人|物权|租客|租赁|租金|长租公寓

案件内容回顾：

从2018年开始，长租公寓的跑路现象已经出现， “租金贷”这一贷款品类开始进入大家视野，由于今年上半年的魔幻开局，长租公寓的资金链运营压力倍增， 8月27日杭州友客房地产代理有限公司被查封，创始人失联，员工全部清退，无独有偶，上海巢客、上海岚越的浦东总部也是人去楼空，多家位于一二线城市的长租公寓相继暴雷，涉案金额达10亿，如此估算，长租公寓暴雷则牵扯数万包括租客和房东在内的受害者。

其中租客大多都交了半年或一年的租金，而作为刚刚步入社会的年轻人一次性付清不易，因此就被长租公寓忽悠去金融机构贷款，金融机构一次性将房租付给了长租公寓，租客要每个月还本付息，而这个模式的另一端，房东只能收到长租公寓按月结算的租金，这种“错峰支配租金”的运营模式可以形成“资金池”，用于规模的扩增，为此各个长租公寓纷纷 “高收低租”、压缩利润，当利润不足以支付房东租金时，“以后补前”的庞氏骗局前来应援。

长租公寓跑路后，留下租客和房东面面相觑，房东认为自己没有收到租金有权收回房屋，租客认为自己已经交付全部租金理应享有房租使用权，金融机构更是要求租客按期还贷，其中涉及怎样的法律关系呢，作为房东和租客该怎样为自己维权？

本案评析

1、房东是否有权回收房屋？

市场上的长租公寓主要有两种模式，

一种是房东将公寓托管给中介公司，后者进行管理（委托合同），将房屋出租给租客（租赁合同）；

第二种是中介公司从房东处承租房屋（租赁合同），装修后再进行加价转租（租赁合同）。

这两种模式背后的法律关系并不相同。

在第一种情况下：房东无权收回房屋

长租公寓与房东签订委托合同，作为房东的代理人（显名代理）与租客签订租赁合同，合同的实际相对方是房东和租客，租客对中介公司的租金给付在法律上视为对房东的给付，代理人在代理权限内实施的民事法律行为，后果应被代理人承担，合同不因代理人破产而存在效力瑕疵，因此房东仍受租赁合同约束，租客可以根据租赁合同约定的期限继续承租、无需腾房；房东只能向长租公寓主张相关权利、追究违约责任。

注意，若长租公寓未对租客披露与房东的委托关系，以自己的名义出租房屋的，视为租赁关系。

在第二种情况下：房东有权收回房屋

此种情况下，在房东、长租公寓和租客三方的法律关系中，长租公寓实际上扮演转租人“二房东”角色，存在两个相对独立的租赁合同，长租公寓跑路，无法按约定支付房东租金，存在法定的合同解除事由，房东有权解除合同，基于物权的返还原物请求权要求长租公寓返还房屋。基于合同的相对性原理，租客与长租公寓之间的租赁合同合法有效，但租客不能向房东主张权利；租客已经向长租公寓交付了长期租金，然而基于物权优先效力，该“债权”不足以对抗房东的“物权”，租客无权占有，房东有权收回房屋.

注意：根据最高院司法解释，此法律关系中，租客可请求长租公寓支付欠付的租金和违约金以抗辩房东的合同解除权，次承租人在替承租人履行给付租金义务后，可以向承租人追偿，这在一定程度上突破了合同相对性。

2、租客是否应该继续偿还贷款？

虽然在签订贷款协议时，长租公寓可能对租客进行诱导，但目前看来，租客没有证据证明金融机构有任何不合法的欺骗行为，而且贷款合同由租客亲自签订，属于租客个人信贷合同，合法有效，租客应该按照合同约定向金融机构归还贷款。

法硕考点解析

三、真题链接

2016.29（非法学）甲委托乙购买某品牌新款手机并预付了购机款，乙又委托丙办理此事，但未将购机款交给丙，也未征求甲的意见。丙购得手机后交给甲，甲拒绝接受。对此，下列选项正确的是( )

A、丙系甲的指定代理人 B、乙的转委托行为有效

C、甲有权要求乙返还购机款 D、丙有权要求甲支付购机款

【解析】根据我国有关法律的规定，转委托要求事先征得被代理人的同意或事后得到追认，否则，代理人要对自己的转委托负责。本题中不够成转委托。乙属于违约行为，所以甲可要求乙返还购机款，故选C。

2008.56（非法学简答题）

简述物权与债权的区别。

【解析】

（1）在权利的性质上，物权是支配权，而债权则是一种请求权。物权以物为支配对象，权利人无需借助他人的行为就能行使权利，并通过对标的物的直接管领、支配实现自己的利益。

（2）在权利效力范围上，物权是绝对权，债权是相对权。物权的义务主体是权利人以外的一切人，故又称为对世权；而债权人则只能向特定的义务主体（债务人）主张权利。

（3）在权利的客体上，物权的客体为物，债权的客体则不限于物。

（4）在权利的效力上，物权具有优先力和追及力，而债权则没有这两项效力。物权与债权同时存在于同一物上时，物权具有优先于债权的效力，物权人得优先行使其权利，是为物权的优先力。物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均得追及于物的所在行使其权利，是为物权的追及力。

（5）在权利的发生上，物权的设定采取法定主义，而债权（合同之债）的设定则采取任意主义。

（6）在权利的保护方法上，物权的保护以恢复权利人对物的支配为主要目的，偏重于“物上请求权”的方法，赔偿损失仅为补偿方法；而债权的保护则主要采取赔偿损失的方法.

师兄说

总而言之，近期多家长租公寓暴雷因其租房市场秩序混乱，房东与租客间各自维权的局面亟待解决，两者的利益平衡问题是为关键。师兄建议各位有租房需求的小伙伴尽量选择大品牌的长租公寓，警惕各类与P2P套路无异的骗局，如果权益已经受到损害，建议租客与房东积极沟通、保留证据、理智维权。同样，房东在出租房源时，也应提高法律意识，对于高价收房的长租公寓务必慎之又慎。