内行人爆料：明星都在北京买这些楼盘，快来和明星做邻居|买房|北京|房地产|房姐|换房

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提问：房姐好，最近和几个北京的经纪人聊天发现一个很有意思的情况，明星买房都在扎堆，北京著名的像阳光上东像泛海国际，这是为啥，难道开发商有个超级经纪人专做娱乐圈吗？

回答：明星大都是混圈儿的不同圈子，不同级别，不同年代，都会影响明星选择物业阳光上东是10年前部分二三四线明星泛海因为总价问题，相对买入不多比较热门的是九龙山金茂府，杨幂等一圈明星新城国际开盘时，老板送了几套给当时的流量名人

提问：刚加入星球，请问限竞争房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？旧宫的限竞房楼盘5.8W，133平，自住，值得入手吗？如果不值得，又是什么原因呢？谢谢

回答：限竞房，拍地有价格上限限制，超过部分需要开发商自持。以及备案售价有限制，综合起来导致限竞房出品扭曲，为了保本，开发商不得不偷工省料，宣传与实际差距较大，目前限竞房发生维权事件概率基本在100% 另外，限竞房5年不能出售，加上大多期房还有2-3年，实际7-8年不能出售。在此期间，无论房价涨多少，业主也没有操作的权利，所谓套8年起。能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的亏。

提问：您好。我儿子在金融街上班，北京户口，现有300w，可以贷款，想在四环内买两或三居室。还没有更多的规划。麻烦您有什么建议，在什么区域看房？

回答：这篇附近没什么投资盘，折中的话可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价如果能接受远一点，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选

提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。感谢

回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇另外看下大望路的cbd传奇

提问：东三环东四环居住环境好的小区。想让老人搬得离自己近一些要求单价6w以下，100-150平没有学区要求要求交通、生活方便，小区居住环境好，有停车条件新的小区当然好，不过看过一些年代早的有涉外功能的小区，环境和物业管理也都可以求大神推荐，不拘一格

回答：首付多少？环境好＝次新起步东四环内次新，除了极个别大面积导致单价降低，基本没有单价6万以内，总价600以内两居。

提问：房姐老师，看了您的文章学习了不少知识。想问下在甜水园东里、道家园小区、团结湖北里、白家庄东里、团结湖北三条这一带选哪个小区更好？是买一居室还是两居室？兼顾自住和投资考虑。

回答：找90后的标的，至少85后的标的。道家园临街注意。团结湖已经过了买点，16年下5万出头的行情是入手时机，后来高位8万，目前稳定近7万。

提问：房姐你好，新人首问： 1、17年3月高点355w购入海淀西山林语小一居，现在能卖310w左右，目前租金4.2k。 2、成都全款金牛区北一环小两居，能卖120w左右。现在工作在马连洼码农区，自己租房在炫特。单身，非首套，年收入税后50左右。有几个点想请教房姐： 1、现在是低谷，想换房自己住，但也不是特别刚需。是该现在换，还是等林语的房满5年换？以后再涨起来会不会换房成本更高？亏着小不甘心。 2、如果从投资角度，没有必要把成都小两居换成大三居。还是说把成都房卖了，在北京买？ 3、卖掉北京的房，不算成都的房话，手里有240w左右。单身商贷用过了。比较中意朝阳园，但是看了下最近西二旗附近和新龙城房价会便宜些。自己住的话，也比较喜欢朝阳园，不知道两块相比，哪个更保值？或者房姐有其他推荐的地区么。

回答：1. 西山林语距离产业区过远，涨幅一直不行，跑输大盘的，西山林语涨起来了其它盘你更买不起了。 2. 成都卖掉集中资金在北京 3. 推荐朝阳园位置会更好点

提问：房姐，东小口奥海明月怎么样，帮忙分析下呗谢谢了

回答：绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，除了标杆产品目前这里能吸引的购买力较少。作为限竟房本身蓄客天然差，6万多楼面价，如果没有其他卖点，很难有优势。建材城地铁站要等13号线分拆后，目前周边2公里没有地铁，当下的风险较大。

提问：房姐您好，我准备婚前用两个sfsd资质买两套房，家里能拿的首付不多，两人收入能够匹配高杠杆；两套计划首付分别是400-450万，一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手，小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年，兼顾投资和自主，市区二手房保证流动性，自主或出租，上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐？？

回答：你的思路也可以，800左右建议望京为主，例如季景沁园宝星华庭，限竞房目前性价比都不高另外一个思路可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用

提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\/平米）、有24小时热水（30元\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。

回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响；如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。

提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

回答：清河柳芳东直门都不合适，望京没有太符合的标的。西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里安贞西里胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号、朱雀门叠拼房型等等。

回答：东直门8号新盘溢价较高，东直门这个位置商圈固化，未来定位也是交通枢纽，却少一点生活氛围，相比不是最好选择朱雀门属于自住品质盘，不包含学区溢价，自住是不错的选择次新推荐看看西城的朱雀门、一瓶、融泽府，还有四季青的诸子阶朝阳：太阳公元 富力城D区，海淀：碧水云天光大水墨也是较好选择

提问：房姐您好！感谢您回答我的提问。我在天鹅湾有一套50平的小loft，满五不唯一。非自住，想出手。换一套朝阳路附近的两居或三居。我的条件如下。 1.现金400万左右。 2.父母北京户口已退休，无购房纪录。 3.另有一套400万左右房产可抵押。 4.家庭年收入税后50万。问题如下： 1.朝阳路一线朝阳无限，爱这城，兴隆家园朝阳园。哪个适合我。 2.能否用父母名义买，我们来还。 3.是抵押后全款好，还是贷款好。以上，再次感谢！

回答：朝青比较优质的价格的盘主要是国美第一城和天鹅湾，基本是4*300或者6*200的类型，这两个成长性也相对不错，相比罗马，润枫水尚一类更有潜力。另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，500-1500总价的标的随机出现，重点还是看具体的选筹。北京可以操作接力贷如果有sfsd贷款好，没有sfsd建议全款抵押买。

提问：房姐您好！关注您很久了！这是我的首次提问，先谢谢您！我们一家五口（两个老人、夫妻两，一个孩子）都是北京户口。我们夫妻两在京有两套房，一套是东坝75平的两限房，一套是亚运村阳光广场的137平的商品房，贷款200万。两个老人在京无房，但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局，一是我们夫妻两是否需要优化，如何优化？二是老人在长春的房子是否需要卖掉，在北京购房，总价最好控制在180～260万之间，选哪个位置哪个小区合适？

回答：如果东坝的两限房还在限售期内，动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来，没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用，长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上，做投资也是一个选择。 260 看下丰台的中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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