问：本人北京工作，户口武汉，老婆正在办天津户口预计明年一月搞定，深圳有房票，现在收入100+，1，武汉时代新世界一套130平，有贷款，2，青年路自住一套120平，无贷款 3，南宁凤岭北一套80平，有贷款，租养贷 ，现在子弹180，计划深圳投资一套，天津上三区买个老破小挂户口，准备小孩以后高考用，思路是否正确？深圳龙岗碧桂园观麓花园是否值得入手，靠近地铁，有大运和工业园热点，周边二手倒挂，但是现场踩盘，信心不足，周边农民房，这两年租不起价格，另外确实离市区好远，请给出建议，天津准备明年底再入手，老破小是否合适？

答：你好，宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线通车。

享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，未来会带来一波上涨。但是需要长持。

如果只考虑龙岗，纯投资有回报率更大的板块。

天津可以先落户，房子不着急买，暂时没有上涨的动静。

问：首房首贷，跟男朋友最多能凑90万首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房总价300万，上河坊40平单间可改两房的二手房也是300万，刚需考虑哪个好？

答：新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 楼市其实被自媒体妖魔化，个个都自诩操盘高手，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建议买去南山，只期更好的升值。人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的。

问：老师好，看了您之前的贴，去实地看了下凯旋豪庭，房子是不错，不过评估价上不来，400的只能评到360左右，首付就吃紧了。另外有两个价格接近的小区，金色假日和南山区的金海岸大厦，这两个您觉得如何呢？

答：这三个盘，都位于福田和南山传统中心区，都是品质尚可，交通便利，配套齐全，没有名校傍身的一房。 这类小一房做为上车和过渡，曾经很受年青人追捧，单价一直不低。 但随着深圳房价疯涨，不能一步到位，总价不低的一房明显跑输大盘。 但凡事物极必反，现在反而可以入手这类房源了。 一是两房三房都涨到了七八百上千万，三四百万的一房成了价值洼地； 二是每轮大涨之后的漫长横盘期，市区核心地段楼盘都会表现更坚挺。 就这三个盘来说，凯旋豪庭品质最高，学位中等偏上；金海岸品质和居住体验一般，但地处南山，有一些学位概念。 偏自住建议凯旋，偏投资建议金海岸，金色假日两头不靠，可以放弃。

问：十三您好！请问深户一套，想将一套小户抵押投资保值，目前看皇庭彩园和金怡华庭的两房，请问您的高见？谢谢

答：眼光不错，被你发现两套400w福田电梯花园两房，目前单看价格，性价比都挺高的，就是地段存疑，增量有限，这两个盘涨幅会高于福田南大区，但会弱于南山。

问：大神您好，我们手上已经有两套房，去年年底通过假LH的方式腾出名额，上车了后海的海境界一期，87平三房，价格近1000万，是否会有风险？

答：你好，海境界不属于深圳湾，但又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。 考虑自住，单价1000以内，现在来看不算贵。但是如果能稍微增加点预算，深圳湾是更好的选择。

问：请问我月收入一万多，首次买房，考虑一房的小户型，自住为主，首付款只有80万左右，请问选择梅林的先科花园、凯丰花园综合楼，还是选罗湖的联城美园、新天地名居、置地逸轩好一些？谢谢

答：你好，推荐新天地名居，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。 可以看5万以下的单价小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车很合适。

问：十三老师，谢谢您关于宝中几个盘(尚都，凯旋城，西岸观邸和第五大道)的完美回复，您真是我们的良师益友，我完全认同您的建议优选第五大道。很抱歉又有问题，您提到幸福海岸，我也看过，那综合学位，楼盘品质和物业，幸福海岸和第五大道哪个更好呢？谢谢您！

答：这两个盘，学位都是海韵，物业差别不大，只能对比其他了。 论颜值，幸福海岸胜出，幸福外立面很新，欧式风格在宝中独树一帜，让人一看就爱上。 在户型设计方面，第五大道胜出，大部分户型南北通透，面宽更宽，采光更好。 看个人偏好吧，自住我建议还是第五大道，就和找对象一样，时间久了就会发现外表不重要，相处舒服才是第一位。

问：老师，目前考虑二个小区：1、西海明珠花园，学府小学学位 2、南山豪方现代，大冲学位。请问，总价都在550万左右，二房。选那个小区，增值潜力大一些？

答：目前西海明珠价格略低于豪方现代 地段方面这两个盘半斤八两，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，都距离地铁不算近，西海那边更热闹一些； 学区的话，南外大冲是优于学府的，学府被海德掐尖； 自住选你喜欢的，投资来说这两个并无特别大的差异。

问：目前考虑福田皇亲苑和蛇口那边二手房，总价三四百万有的买吗？小两房，兼顾上学和投资

答：福田皇御苑吧？三百多万可以买到皇御苑4期的1改2房 蛇口这个价位的两房也是00年前后的老塔楼，育才学区内的两房是独栋复式，投资不建议 总体来说，皇岗和蛇口目前学区都没有太大的投资价值，自住尚可

问：十三老师，恒大77两房和中海康城朝北三房，总价相差不大(280-300)，投资的话，选哪个更好些？

答：我认为康城的两房三房都会好过于恒大的两房，一房两房位置越核心越好，同样的总价下，功能越多越好，虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。

问：十三老师好，子弹200，投资为主，深圳上车晚了，看好的龙华无奈大涨。投资您给点建议呗，谢谢 1.追高龙华小户型 2.先上车买龙岗等低价区 3.燕郊现在能入手新房，2.4w高端盘，但是新盘下证后5年才能卖，大概7年卖 4.投cq或者sy 麻烦老师了

答：1、5-600万总价，追高龙华小户型或者埋伏龙岗等涨幅都可行，不过我们确实还有更好的投资片区和产品，但不能在星球公布，否则很快就不是洼地了。 2、北三县近期顶不住了，偷偷放松了限购，有一个月北京社保就能买房，燕郊两万多，大厂一万多，我觉得纯投资可以买，但北三是风口上的猪，风不够大吹不起来，买了要有先被埋两年的心理准备。 3、水库最近在狂炒重庆，讲真我不看好，重庆横盘七八年才勉强翻了一倍，18年初刚走完上轮行情，这才两年就想重演奇迹，十五万套二手加上漫山漫谷的新盘，准备靠几千库友去拯救?这难度系数堪比拯救大兵瑞恩。

问：十三老师您好：有深圳户口，目前北京深圳都有购房资格，首套首付140 买哪？北京杠杆低，能买到的三居也基本在六环边，深圳容易上车，但北京5年社保也不好养，后续可能去深圳发展社保就断了，不要想浪费北京的这个资格

答：眼下北京深圳都能买的，买哪里取决于你的职业，人脉以及资源更适合在哪个城市发展。第一套房不要患得患失，有恒产者有恒心，把家安了，后方稳定了，我们才有更多的精力专注于事业。