我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：深圳这波涨幅过去，下一个地方您估计要轮到哪里？会是北京吗？谢谢啦

回答：既然深圳是结构性行情，就意味着北京以及其他强二线城市未必一定会有完整相同的涨幅。

北京会有自己的节奏，像深圳热点板块那样30-50%的涨幅是不太可能的。也就是说，并不会存在明显的结构性行情。

北京会恢复到正常发展的轨道，未来经济持续稳定健康发展，实际居住人口稳定健康导入，房价平稳健康上涨，原则上复合年化平均涨幅约在8%左右。加上租金，无杠杆年化回报率大约在10%左右；

加上杠杆，有15%左右。但考虑到3年横盘、货币宽松等因素，近两三年的平均涨幅很可能不止8%每年。

北京始终是最值得买房的城市，没有之一，一如既往仍然如此。

提问：美丽的房姐，本人在长春阳光城有一套86平一居剩余贷款50，现在出租，租金加几百能抵月供。在石家庄碧桂园有一套140平顶层剩余贷款60（和朋友平分产权），和朋友商量今年会把石家庄的卖掉，现在手里子弹20，公积金20，北京工作，每月到手加上公积金能到2万，房姐指点一下怎么在北京上车呀，能上车长春的也可以卖

回答：你好，振兴东北送的政策大礼包，国企和大私企都要有政治觉悟的，这是东三省雨露均沾。

长春很惨淡，除了一汽其它全面倒退，能保持住国内排名不后退很不错了。石家庄衰弱中 三大国家战略城市吸血，阴跌3年，建议尽早出手。

长春和石家庄都出手之后，子弹凑到150以上，入手一套星球内推荐的上车盘。

提问：房姐好！云南抚仙湖的房子，万科近年开发的国际度假小镇里的合院，70年产权，90平方米，1.8万每平方米靠谱吗？升值空间如何？我们在北京买了一房今年已还完贷款，如果在云南买这种房子算第一套房吗？准备首付30%，每年最多小住一两周，其他时间准备交给物业帮忙出租，是否合适？北京的房子这个价买不到什么好房，钱放着也是贬值，也没有其他投资渠道，左思右想只有买房子了，望指点迷津！谢谢！

回答：你好，云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而已，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，本地人根本不买房，何况版纳，大理）。

抚仙湖房产投资流动性都非常的差，除非买来自己享受，一般还是不要投资了。建议关注潜力大的二线城市，比如杭州 武汉 重庆等都是非常不错的选择，限购不严。

提问：房姐，你好本人在珠江绿洲有一套3居室，现出租中，目前成交价在600万左右。我在海淀上班，在西三旗和父母住。问珠江绿洲的房子可否长期持有，还是置换到西三旗，或者哪个小区可以长期持有。谢谢

回答：你好，珠江绿洲家园北面紧贴京通快速路，南面紧贴通惠河，小区本身的容积率和楼栋的容积率比较高，有一种在孤岛上的感觉，比较拥挤，缺少居住的舒适和安全感。主要的住户来自国贸白领，传媒大学周边产业和学生。一般不建议入手。这个小区的涨幅整体看跑输大盘，尤其09-15年涨的很慢，15年以后这波还凑合。

考虑自住可以关注星球内推荐的板块，具体选筹需要结合你的房票 月供情况再做详细推荐。

提问：怎么看北京的价格混乱？

回答：北京的价格混乱，主要原因是不利因素导致的分割隔离。从地图上看，北京是平原城市，大饼发展，然而，当你走在北京的街道上，才会发现这是一座三维城市。譬如从壹线国际到大望路，直线距离不到2公里，但你要先开车2公里绕720°才能到主干道再过去(步行别想过去了)，最快的反而是地铁。

比如距离CBD仅1公里，朝阳北路南北两侧完全是两种不同的生态，朝阳路或者光华路以南是真正的CBD，然而到了呼家楼团结湖红庙，连绵几公里的老破小完全毁掉了地段的品质价值。

北京的快速路，环线，高架桥，水道，铁路，老破小，大院，政府机关大楼，废弃建筑，大型场馆，公园，道路阻塞，禁止开墙打洞……每一个都可能对地段的自然发展和延伸造成极大的破坏。

顺便说一句，北京的路网密度极低，是交通阻塞的根本因素。不像深圳，老破小(农民房城中村)/厂房或者地形阻塞只在部分地区存在(深圳农民房整齐划一，单体规模不大)，北京的不利因素对城市的破坏范围非常全面，近到长安街东三环，远到昌平石景山大兴通州，混乱普遍存在。

「北京呈点状发展」，只是上面种种原因造成的结果。

提问：北京是权力中心，深圳是以经济建设为中心，那么国家对上海的定位是什么？上海这个城市有什么样特殊的地方？

回答：北京是政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，也是实际意义上的金融中心（至少是之一）。

深圳是经济特区，也就是实验田。京沪需要足够稳定，不方便进行太激进的实验，就放在深圳先尝试，效果好就推广到全国。这个定位很好，但并没有高到京沪级别的地位。

上海的定位是经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。上海最特殊的地方，是地缘和人口。上海拥有中国最好的地缘位置，能吸引来最多的人口。这两个要素，是最最重要的基本盘。有了这两个基本盘，就有很大的机会跻身世界顶级城市。

提问：北京这样的大城市人口减缓涌入会不会使5-10年内，城市化减缓，郊区和市区差距拉大（所谓内卷化），从而对选板块产生影响。郊区潜力板块还看好吗，纯投资角度同总价下市区边缘次新和市区老公房的比较您怎么看？谢谢

回答：北京这还是在赶ren、一众小弟们敞开大门随便落户而上海户籍政策依旧并列全国最严hard模式的前提下） 当然，如果城市化确实减缓，那么你的想法是有道理的。郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。

同样是刚需上车盘，这种情况下内中环老公房相比外环线次新会更占便宜一点。因为改善需求的进入会带动板块配套的进一步优化，从而继续提升这些老公房的使用价值。

我从来都挺老公房。好地段的低总价供应是稀缺的，只会减少不会增加。而这世界上永远不缺想住好地段的买家。

提问：房姐，郊区买房有什么风险？

回答：永丰产业园，未来科技城，中央别墅区，通州副中心，亦庄开发区，中轴线南延，生物天宫院... 围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。每一个产业新区，都至少有两三百万人的规划。土地平整，大刀阔斧，ShoppingMall和地铁双雄，公园绿地与新盘齐飞... 北京从产住分离往产住结合发展的愿望很好。

但一片歌舞升平背后，各个郊区的房价纷纷站上4万，5万，甚至7、8万。从西红门到天宫院的16公里里，次新单价一律4万+，亦庄比肩宋家庄。

通州笑傲CBD，顺义俯瞰望京，科技城折叠天通苑，西北旺看齐五道口... 而在大力开拓郊区的另一面，在信心满满的的另一面，是北京人口增长的停滞，甚至郊区人口的一度呈现负增长的局面。

一个新的产业区，填50万人可以生存，100万人可以发展，200万人才可以兴旺。但是北京再去哪里引入十个200万人？倒是熊庵有这个能力抽走200万。

人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。从主城区疏散往外的，最多也就300万人，充其量支撑2-3个产业区，短暂的兴奋期后，剩下的大部分，都会陷入长期的平寂。2025年前，在主城区内发掘洼地，才是北京的正确做法。

提问：大神好，请问怎么看待丽泽商务区。预算550左右。紧邻地铁丽泽商务区站，预算内的两居，只有丰益花园，丽泽雅园。另外广外马连道，大概60平两居也够得到。纯投资的话，您建议吗？

回答：有些北京房东有坏毛病，不爱认输。

过去十多年里，炒作地大红大紫的板块最后销声匿迹的不少，丽泽就是一个，但是房东不爱认输，价格可以横盘，不能下跌，因此丽泽的价格一直保持高位。

从区域的建设来看，最近才开始解套，丽泽区域内楼盘不多，周边区域只要没有明显溢价都可以淘，马连道有溢价不建议，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐：我户口通州，有300万子弹，有第2套名额在通州京贸国际城有套投资房，2020年计划再投资，看好通州商务区想再买财富东方或东阁雅舍小区，还有CBD板块代城S0HO，您觉的哪个楼盘更具有投资价值？还有哪些纯投资性价比高的楼盘值得推荐。

回答：你好，soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，从目前市场反馈来看，合理的价格大约是住宅的5折，所以现代城soho4.5的价格是正常的，如果要买入建议找4万内的。

soho的产品的口碑不太好，办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，价格会逐渐恢复至8ー9折成，存在很好的套利空间。

但办公清退或态度转变不是三五年能完成的，和地区有关，产品类型有关。可参照合生麒麟社。

提问：房姐你好，求客观评价一下天津户口

回答：在我来看，天津户口最大的用处，在于给在北京工作安家生活繁衍的朋友，一个户口的备选地。

由于北京户口的天堑，虽然有工作居住证的存在但唯一不能解决普通高校高考这一环节，对于过两年有在京子女参加高考的家庭来说，选择天津户口是最好的选择之一：

地缘接近，落户简单，录取率高。

但是大多数天津户口吹表达的是什么呢？——「天津户口能改变我的命运」

天津高考老牛了，加入天津户口，子女高考清北211从此飞黄腾达；

天津一线大城市，来了就是天津人，比起咱河北山东老家户口倍有面儿；

天津抢人啦，一天申请30万人，天津房价即将暴涨，赶紧抄底落户买房发财。

以上三种假设都不成立。

户口的作用重要性依次体现在：

1.房票价值

2.城市实力（户口相当于选票）

3.户口附加福利

4.高考等城市资源优势

5.落户成本

从以上几个方面来看，除了第四点高考，同样本科直接落户的深圳（少量费用）完胜天津。

假如真的要子女享受高考捷径，从高考容易程度上来说，西藏完胜。

西藏虽然本科率只有25%不及天津87%；

但是西藏本科生里70%都是985211，天津只有22%；

也就是说，在西藏只要能考上本科，基本都是上的一类重点，剩下75%没考上本科的大家也知道咋回事。

提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变：1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？4.塔楼比板楼应该折价多少？5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？

回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。

3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上

5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

提问：多数普通人为了生计不得不忍受996而生出很多怨言。那么作为大佬富豪好像007都比较常见，大佬们既然已经财富自由那么继续007的动力是什么，是乐在其中享受工作吗？还是一种自身的原始成功欲望压制了007痛苦的体验？亦或是一种责任感，比如市场做大了要养活自己厂里的500人。大佬们有没有想过功成身退过云淡风轻的日子呢。

回答：为什么中国“逼捐”“道德绑架”全世界最严重？

中国传统文化决定，想得到真正的荣誉，就是要承担社会责任。修身齐家治国平天下，两千五百年前就总结了中国传统意义的精英责任。常说的“企业社会责任”，就是精营责任的法人化。欧美新教伦理和我们士绅社会的道德观确实是不同的。

我们的评价体系中不仅要有钱，更要有“功德”，把德行看得比钱重，甚至通过贬低钱的价值来增加功德的重要性。而白人文明是通过钱的多少来判断这个人德行的好坏，钱是上帝让你暂时保管的，你要通过自己努力去证明自己是“被上帝选择的人”。

一个是通过金钱提示道德的必然规律，另一个是希望直接进入道德高地的更高层次。都是精英，自证逻辑不同。

我们这一代企业家，不同场合不同受众发表的言论，看起来逻辑颠倒甚至自相矛盾，其实是两种文明同时施压造成的割裂。

现在回答你的问题：走得越远并不是快乐越多，更不是成功欲望驱动。走得越远心态越平和，为的是背后几十个伙伴及他们家庭，和更多的同路人。

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