北京楼市现状：郊区房价不涨，城内房价不跌|二手房|房价|房姐|望京|龙湖

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：房姐好！您认为北京东湾这个项目值得入手吗？首套首贷，单身，通州有房票，想入手一套通州，目前首付最多200-250可以承受，自住和保值兼顾，新房和二手房您有什么推荐？

回答：郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍，运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。

提问：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房贷所以在北京算首房二贷，老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动），家庭年收入现金60。到年底计划凑到280～300现金，再看500以内房子，计划第一套以投资为主，5年后再换改善自住。 1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京，认为500万内望京潜力更大，不知是否正确？ 2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万，您觉得哪个更好？或者有其他推荐？ 3.中介带看了旧宫限竞房洺悦湾89平三居467万（普宅），要最近两天决定是否入手，如果把它和望京500万内对比，您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？ 4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？

回答：1. 位置上肯定望京更好。不过500在回龙观可以入三居的改善盘了，但在望京只能看上车盘，这是最大的区别。上车盘是必然溢价的，因为能和你竞争的人更多，需要为地段付费。 2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价，澳洲康都更好点 3. 旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，限竞房必须等房本满5年才可以抵押，而且还要转商才行 4. 望京、回龙观、朝青比较合适，考虑新房不如看公园悦府或者华润的万象悦府

提问：智慧的房姐，您好！再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。

回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价，这样对比更可观东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。

提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？

回答：1600+的标的没那么快卖出，出手周期比较长很正常。建议多挂平台挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高小区环境不怎么样，保值效果会一般

提问：最近看房有点多，不知如何选择！请指点！个人情况，拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说的东西海学期溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平小三居700，两居文成建筑和晶城秀府南北通透100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢感谢！

回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。首开知语城，溢价，评估就不足。苹果南区也是同样的问题。现代城是哪个？有SOHO现代城和后先现代城，价格上看明显是后现代城，那么后现代城从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。从列举的选筹口味来看，大部分青睐的都是溢价盘。

提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有SFSD资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！

回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。

提问：房姐好！1.请问200平米+的房子有投资价值吗 2.具备什么条件入手200+平米的才有合适

回答：当然可以投资，例如望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平天通苑2.8*200平等都是不错的选择

提问：房姐你好 stsd 首付预算160W 贷款每月可还1.5W 我在团结湖上班老公在亦庄上班我主要坐地铁老公上班开车孩子2020年上小学之前主要看了台湖的东望及金茂悦瀛海和亦庄河西的限竞房因为考虑是小三居住起来方便一些台湖未来及瀛海都有地铁河西区主要是考虑孩子教育问题但交通很不方便看你不太推荐推荐东三和东五之间二手房多一些我们现在的状况只能是上车盘请帮忙分析一下该如何买首套房地段买在哪里好一些谢谢

回答：你好，通州太湖，本质上和河北县城差别不大。想要能够维持规划运转，至少需要填充三五十万人口，五年内看不到希望。瀛海的新房次新房，基本5-6万的，亦庄也是一个鼓风机的。地铁还没有开建，溢价因素已经在孕育了，现在快开通了，整体性的机会很少，只有个别房子碰运气看价格怎么样。预算160万基本与学区无缘，建议多淘淘朝阳的二流学区，未来也很可能会有暴击。

提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

回答：推荐看看二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。后面的规划没问题。

提问：房姐你好，本人单身京户，现有现金400万，房山绿城百合330平顶层复式一套约900万（自己名下）西城真武庙老公房1500万（父母名下，64，67岁）均无贷款。我人在国外无国内流水。想投资，问 1.北上广深可投资哪里？请推荐些盘 2.上海、广州、深圳公寓是否可以考虑，深圳中洲湾二期公寓、宝创红禧公馆如何？ 3.房山绿城百合是否保值，是否该卖掉置换新房？

回答：北京看望京或者朝阳公园、CBD板块深圳投资向西看优选前海、宝中、深圳湾。深圳高端公寓可以选，但选筹难度大一般不建议买，容易坑中洲湾和宝创红禧公馆都不推荐，周边全是农民房拆迁难度大，整体配套很难提升，不保值房山出掉不值得长持

提问：房姐，有一个疑问也是建议，经常看到您说类似于“680万首付对标1500万左右标的”，但是对于大多数人来说背上800万贷款从财力上还是心力上都是无法负担的，往往会被直接吓跑。不知道这么多月供是通过什么方式维持的？信用卡？是否应该将标的分为稳妥的、激进的或诸如此类的分级推荐？

回答：1.银行的风控比个人严格，尤其是北京。银行能贷给你，首先是你有还款的能力和余力，否则，贷款都贷不下来，就不要说买房和月供了。 2.推荐查看集合贴《月供怎么还？》月供在月收入+信用卡\/12的2倍以内属于稳妥。核心的指标是：你的现金流可以循环多久，对自己的月供能力有没有一个清晰的计算，从而得到合理的评估。

提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐上地东里

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》