最近，有关海教园的话题很热，好多自媒体已经写得够通透了。

为什么今天还要拿出来说？主要还是有关海教园的归属，一直都引发不少争议。

尤其是，它归属津南还是市区，并不如学籍最终归属哪里，更受人关注。说白了，就是“高中能考到哪里”才是关键。

最新政府给出的答复，让海教园业主把心放肚子里了。

答复明确表示，未来海教园如果建成高中，那么市区高中和海教园高中都可以报考。

Sun哥一直在TOP 30房企的拓展部门任职。因为要拿地嘛，不能拍脑门，毕竟还要过集团大会，也要和全国其他项目PK，才能说服集团掏钱去摘地。

从我们土拓的角度，拿地前需要做详尽的可研，综合很多因素，包括政府价格释放的预期、地块价值的判断、未来价值的预期、匹配什么样的产品、自身成本考量、推售节奏、未来入市价格匹配……

而且，还会对客户深访，来完善我们拿地的报告。

Sun哥所在公司，之前拿下了海教园的一块宅地，当时就对海教园之前的客户进行过调研，对购房人的需求有了深刻了解：

第一种，我就是为了孩子上学，远点可以接受；

第二种还没有孩子，买房子也是为了孩子上学做准备，区位距离认可；

第三种，对产品认可，也可以同时辅助孩子上学。

所以，姜Sir想让我从业内角度，结合当年为公司做的海教园拿地可研报告，来聊个话题：

都讲海教园市场成了红海，可为何开发商还有意愿真金白银地投入去拿地？

投资方最看重的，还是海教园的教育资源。

古语有云，“孟母三迁”，如果说天津这个城市还能在天子脚下占有一席之地的话，教育不得不说是一个最重要的发力点。

天津的高考录取率一直在全国头几名，基础教育资源的综合优势一直是显而易见的。和平实验小学、中心小学、鞍山道小学等等，都是各个家长趋之若鹜的学校。

即使小升初要摇号，小学教育也是能抓就抓紧，学习这件事谁也不会嫌学少了。那么对于外地学生来说，出路就真的只有在和平死磕了吗？

其实不是的。

在教育方面，海教园里面的南开学校是九年一贯制教学，既避开了麻烦的小升初的摇号，又在很大程度上保证了学习的质量。

如果在拼了命在市区弄了一套老破学区房，摇号结果又摇了个渣渣中学，你说你闹心不闹心？

而且，海教园虽然临近津南咸水沽，但是它又是一个独立的个体，是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。

目前的政策已经明确：海教园是环城及远郊范围内的，唯一一个独立的、可以考市内六区高中的区域。

换句话说，如果你买了海教园的房子，首先你可以获得一个相当不错的南开学校的九年一贯制学校。

我们再来看看它的教育水平。2020年是海教园南开学校的第一年中考，考试的成绩如下：

从考试成绩可以看得出来，南开学校首年的学生成绩还是相当不错的，不但高于环城及远郊区域的所有水平，还高于天津市整体水平，仅次于市区水平。

有的人说，你看海教园的成绩比市区的还是低了好多。没错是这样的，但是你有没有想过，这仅仅是首届的成绩呢？

我们来看一看稍早一些成立的，南开中学滨海生态城学校初中部（2016年成立）及滨海小外初中部的成绩吧（因今年没有初中毕业班，故北师大生态城附校初中部今年没有参考）。

生态城的中考成绩550分以上的学生比例已经超过市区的整体水平，500分以上的同学占比更是远高于市区。南开中学滨海生态城学校成绩略高于滨海小外。

如果从这个角度上来看，海教园的南开学校在未来超越市区的平均水平是一个大概率事件。

而且按照规划，海教园会有6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中。第二所小学的建设已经展开，高中建设也指日可待。

所以，海教园的业主最不必担心的就是孩子的教育问题，这也是三类业主共同选择在此置业的主要原因。

接着我们来看看区位。

从天津大道-东沽路口到外环线，有10.2公里距离；从津港高速雅观路入口到外环线，有8.7公里距离。

以目前的交通速度，开车十几分钟就能进外环。

Sun哥调研的那位朋友，家在市区，他孩子上学的位置距离家仅有5公里，早上开车送上学却要半个多小时。

如果按要求7点40进校，全家就得最晚6点55左右从家出发，这意味着孩子要6点多就得醒。

赖床，起床，洗漱，吃饭，梳头，换衣服，换鞋，拿书包水壶，戴口罩，出发……一旦任何一个环节有拖延，接下来的肯定就是一顿训斥。

他就说，我为了孩子，已经好久没有睡过一个安稳觉了。

是啊，孩子6点多醒，大人为了伺候孩子吃饭穿衣，得几点醒呢？

如果在海教园，即便是距离学校最远最远的位置，也仅需要13分钟就可以到达学校门口，完全不涉及市区早高峰的车水马龙。

如果老师要求7点40到的话，在家里7点25分出发即可轻松抵达，之后20分钟可以开到快速路，这才进入真正拥堵的范围。

不过那个时候已经8点，完美错开了市区的早上学的高峰。

更何况，北侧有地铁1号线东延，南侧有地铁6号线二期。限号时倒个地铁也能进城，更不必发愁交通问题。

尤其是6号线二期，有关部门已经官宣，目前部分车站正在进行围护结构施工，参建单位按照目标工期顺利紧密进行施工，预计于2022年完工。

此外，海教园板块本身实际上就处在津南的核心位置。

西侧是辛庄，东侧是津南的核心区域咸水沽，西南方向是新八里台，东南侧是北闸口。

正是处于市区人口外扩到津南的中轴线上，未来在价值上有非常大的潜力可挖掘。

再加上东北方向马上投入使用的国家会展中心，这可是天津服务京津冀协同发展、承接北京非首都功能疏解的标志性工程，也是商务部继广州、上海之后，在全国布局的第三个国家级现代化展馆。

建成后，将成为中国北方地区展览面积最大的会展中心，天津也将会有一个与广交会、进博会齐名的国家级、国际化会展项目。

▲国家会展中心

当然作为拿地的可研报告，最关键的还是算账——对于客户来讲，他们究竟愿不愿意买单？

纵观目前天津带优质学区资源的房子，和平区的自不必说，在几大重点小学及初中的光环加持下，好一点的准现房都要七八万的单价，新房更是目前只有一个新增供应。

至于南开与河西，在售新房项目也不多，有学区价值的新房价格单价大都在4万元/㎡以上。

即便是河西、南开附近带学区资源的老破小，200万左右只能买到40-50㎡左右的小私产房。

如果想要孩子在这里上学的话，陪读就变成了一个大大的问题。

我们来举个例子：孩子如果上小学，下午3点多就放学，周二还只上半天。我相信绝大多数的家长除非掏钱找课后辅导班，不然就得需要老人来接送。

就算给老人在附近再租一个房子，三十四平方米的小户型也得两千多，而且一家三口住在50㎡的房子里不觉得局促么？

另一个痛点，绝大多数的老破小都不带车位，谁先停下来就算谁的，每天晚上的抢车位实在是揪心。

反观海教园就大方得多了。

200多万总价足可以买得到90-100㎡的新房。如果你比较懒，还可以买已经入住的二手房。

而且，现在90-100㎡基本都是小三室的配置，车位更是可以随便选择，比市区的老破小要省心得多。

再从居住体验上看，海教园项目的地块，容积率都是1.2左右，密度要远低于其他板块，这在目前整个天津楼市中也都是稀缺的。

最终，结合上述的客户深访、成本以及价值预判，Sun哥的公司获得了集团的支持，并在海教园拿了地。

虽然产品定位可能还会随市场变化有所调整，但主要要是围绕“教育”两字做文章。

“小”，则围绕着低总价的产品，“大”，则兼顾改善型需求。

虽然目前市场对海教园的认知存在分歧，竞争也很激烈，但你也不得不承认，海教园仍然有它自己的独特优势。

而且和其他一些环城板块相比，这个优势还很明显。

- END -

2020·9·29