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买房这事儿水很深，一不小心就会掉坑里。

选对房，买好房极其重要，楼市分化期，当下早已不是闭眼买房也能躺赢的时代了！

今天楼叔就来给大家说说最基本的干货，哪些房子千万不能买！

这些都是不良中介或置业顾问不愿告诉你的楼房真相！

希望购房者朋友可以避坑，买房时谨慎考虑，毕竟一个属于自己的房子，意味着更大的安全感和更稳定的生活。

1

小产权房凉凉！中央文件释放

最新信号，或将“全面取消”！

小产权房其实一直徘徊在楼市灰色地带，虽然价格相对普通房子优惠许多，但因为没有合法的产权证，不能上市交易，即使买了也只能行使居住权，没有所有权。

（图源：央视新闻客户端）

据央视新闻，自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

与此同时，近日，广州也再度发文明确，小产权房一律不予确权登记。

不只是广东等地，全国多地对小产权房零容忍，违建的小产权房被强拆的新闻早已屡见不鲜。

▲图：深圳大件事

楼叔强烈建议各位购房者，千万不要只图便宜去买小产权房！！

因为小产权房本来就禁止在市场买卖，况且拿到国家承认的产权证可能性极小，一旦因被查处而强拆，就相当于你购房款上百万打水漂了！

（图源：经济日报）

由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

（图源：经济日报）

小产权房与大产权房的区别：

1. 大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；

2. 大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；

3. 小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

4. 小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

综上所述，小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。

2

当心！五证不全的房子不要买！

（深圳龙华一小区业主，支付上百万购房款，签约合同买房变租房！）

近日，据多家媒体爆料，深圳龙华鸿基.新都小区的业主要求集体退房，购房者花200万“买”的房，竟成了租房！

购房者张先生（化名）表示，2019年8月，经由某中介介绍，来到龙华观澜鸿基新都售楼处，看中了一套68平方米左右的带装修的大两房，以单价2.6万元/平方米，合计178万元的总房款，购买了这套房子。

然而，当年8月底，当他支付完全款之后，开发商拿出的并非购房合同，而是其单方面拟订的《深圳市物业租赁合同书》，租期为20年。该合同甲方主体为深圳鸿润创建投资有限公司。

更绝的是，最后拿到手的，不是不动产权证，而是开发商自制的“房屋使用权证”的红本本。

其实早在2018年5月，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局就开出的一份《行政处罚决定书》。

在该份处罚决定书中，可以看到龙华规土委早在2018年5月份，即在未取得鸿基新都商务大厦项目房地产预售许可证的情况下，2017年10-11月期间，深圳鸿润创建投资有限公司在项目施工现场开设体验中心，变相出售商品房。

所幸，该公司后续已将收取款项全部退回5名“承租人”，并被处以人民币50万元罚款。

这就是最鲜明的例子！五证不全的房子，千万不要买！一买一个坑！

五证不全的房子不要买！

所谓五证，也就是国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，预售证。

五证不全的房子存在着诸多的隐患。

首先，不法的开发商会为了骗取定金，在没有资质的前提下，搭建售楼处销售楼盘。他们会向消费者展示虚拟户型和沙盘，可能在骗到定金以后就会卷款跑路。

其次，开发商没有五证，也就意味着他们很可能并没有建造商品房的资质，更没有销售的资质，购买这样的房子，质量又怎能得到保障？

而和这样的不法开发商交易，他所承诺的配套设施，无论描述的再怎么美好，很可能也就是骗人的空话了。

如果销售的房子五证不全，那么不仅无法办理产权证，签订的预售合同也是无效的，无法在房地产交易中心进行合同备案登记，这也就很容易导致一房二卖的交易纠纷。

3

凶宅！拼的是胆大，你敢不敢买？

在二手房市场，总有那种就算在繁华地段，配套也巴适，而且是同一个小区的房子，它却比同小区其他房源便宜的多的房子。这种房子，有可能就是凶宅。

凶宅，顾名思义，就是指在房屋内曾发生过自杀、他杀事件的房屋，而且是在房子本体结构内发生的。

当然，中介一般不会告诉你，需要购房者朋友多做功课。

平心而论，凶宅并不是因为质量问题，而是因为忌讳。

这一点，就看你各人是不是介意哈，反正我还是过不去心理这道坎儿。

但我也听到一些说法，据说有些做生意的购房者，反而很愿意买凶宅，觉得旺财。这个，就还是看各人哈。

4

地块污染严重的房子，慎重！

房子在兑现其居住属性的同时，首要的一点就是其所在位置的宜居性。

很多刚需族们关注了交通、配套，但是却忽略了小区土地的“背景”。

比方说交通和生活配套的成熟度，更需要谨慎的就是你买的房子，在建房之前，它这个地块是否有地质污染和空气污染。

尤其是有的地块之前是盖化工厂的，土地被化学物质污染是在所难免的，长期居住影响家人健康。

以及，如果房子附近有重工业工厂、化工厂、核电还是注意距离。因为，这样的房子周围容易空气污染严重，而且噪音大。

要注意的是，房子距离核电塔至少300米，才能保证不受辐射的危害。

5

房龄20年以上，难贷款！

另外，对于预算不多的刚需而言，尤其要注意！尽量不要去买房龄超20年的老房子，据我所知，在成都，其实房龄15年的老房子就已经极难贷款了。

对于二手房来说，房龄影响着买房贷款年限，房龄越大意味着贷款年限越短，每月的还贷压力越大，房龄20年以上的房子几乎是一个极限，要求严格的银行可能会降低贷款额度甚至是拒贷。

尤其是目前银行加强了对房贷业务的审核，房龄是一个重要审查项目，所以房子转手的时候，买房人也会关注房龄，担心影响房贷申请。

除我以上提及的几类房子之外，物业不好、房子质量问题频出、税费高的房子，大家购买时也要慎重。

另外很多人会提及风水， 我个人觉得这个就看各人是否介意，如果实在还是在意就不买，毕竟买房是为了改善生活，而不是让自己忧心。

还有哪些房子你觉得不能买？

或者你买了之后觉得后悔的房子？

来留言区和大家一起讨论吧！

END

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