打开网易新闻 查看精彩图片

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥您好：想咨询下怀柔北科建的水岸雁栖新房，想作为第二居所或父母养老使用。目前自身情况是西城右安门一套107平三居自用，月供12500，父母角门一套60平自用无贷款。家庭税后月收入3.5万左右，存款280万。

目前看上那一套101平三居，折后376万，二套需要80%首付，有些紧张。还有这房子单价已达38000，是否溢价较高了？后续是否还有升值空间？现在很纠结是否值得入手。

回答：

1、 我认为是肯定有升值空间，但肯定超不过北京大盘。

2、 水岸雁栖。既然是新房当然有溢价，正常情况是10-20%。人家是开发商，盖房子自然是为了盈利，没有溢价靠什么挣钱？这是正常的，所有商品都必须有利润，否则也就没有市场了。

3、 溢价的高低不好判断，这本身就有两种含义，开发商的利润只是其中一种，另一种指的是开盘价和预期价格直接的差距。

任何新房的价格都是没什么意义的，只有二手房才是真实的价格，也就是由市场来定价。

开发商可以根据比较法、成本法等等，制定出自己想卖出的价格，然后利用各种促销手段去宣传，去烘托市场。只要营销到位，那卖出什么价格都不新鲜。

而商品只有成了二手货之后，也就没有人去搞包装、促销和炒作了，中介和卖家都犯不上折腾。那此时的价格才是相对理性的，也就体现了真正的市场供需。

所以，讨论新房的溢价是否高，没什么太大意义。只要市场认可，溢价再高也无所谓，反正有人接盘。市场不认可，就算开发商赔钱卖的也没用，最后依然没人买单。

4、 水岸雁栖今后能卖多少钱不可预测，那是市场的行为。但可以看看历史，毕竟能说明一些问题。

附近有个顶秀美泉小镇，开发的很是不错的项目，现在买3万多。那估计水岸雁栖就使用了参照法来定价，周边二手房都3万多了，那新房3.8万还显得很贵吗？

顶秀美泉是2009年开盘的，当时均价应该是7-8000。那现在二手房涨到3万多，基本上是接近4倍到5倍。

2009年春天，北京的整体均价是1万，今天是6万出头，那也就是6倍。说明顶秀美泉的保值性和升值性都很不错了，作为一个郊区花园洋房，能有这种涨幅已经让人惊讶。

那也就是说，如果水岸雁栖的做到顶秀美泉的品质，将来的升值空间也可以参照这里，略跑输大盘，升值性还是不错的。

5、 在郊区买花园洋房或别墅联排一类，本来就不应该用投资思维为主，这是消费为主的购房行为。图的是享受，并不是靠升值牟利，这只是副产品。

自住和投资本就是相互冲突的，不可能二者兼得，或者说是可遇不可求。郊区由于周边配套少，也不可能达到市区的水平，那跑输大盘是理所应得的，也是必定的。

商品价格是由供需关系决定的，郊区项目在没有地段内其他配套支持的情况下，靠的只能是最大配套，自然环境，剩下的只有自身品质了。

总之，水岸雁栖我没去过，不敢妄言其品质，这只能由你们自行评价。但希望明确一点，买这种郊区高端住宅，图的就是居住体验。房子是用来住的，赚钱是为了更好生活的。在已经具备了基础居住条件之后，那本就应该先保证生活品质再考虑投资。

这就相当于买房之后的装修，纯粹是为了更好的生活，没人打算靠装修能升值去赚钱。如果将来土地、房子能升值最好，把装修费也给挣出来了。没升值也无所谓，反正自己享受了。买水岸雁栖也应该是这种心态，涨幅能跟上大盘最好，跟不上也没关系，这就是为了更好的居住的成本，不是投资而是消费！仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。