来源：惠州房校长
如果说，居住外溢是城市生长的必由之路。那么惠州，正在这条路上挑起了探戈。
这形容十分精妙，更贴切地表示，应该是惠城的居住，正沿着城市发展脉络向南北两端挑起了探戈。
趟呀趟着走到了金山新城、北站新城；再三步一窜两呀两回头……这一round，又轮到江北来跳了？！
从2018年已抵达的南北两大新城，又向市区猛地回头，回到了江北身上，只是这一次，是江北东。
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上个月的土拍市场就印证了这一切。
▲来源于公共资源交易中心
9月24日，江北三环外、三新村A04-13号地块被泰丰以89420万元拍得。折合楼面价约7784元/㎡，溢价率达46%。
据了解，参与了这块地竞争的房企，就有泰丰、奥园、港龙、协信、阳光城、中海、龙光、保利、星河、金融街、方直、金地、彰泰等10余家意向房企。
同月的14日，地处江北三环外的东区GP2020-26地块，就被方直以4.72亿收入囊中，折合楼面价约7481元/㎡，溢价率36%。
接连两宗地块的高价成交，激动得让地块邻居碧桂园·日升昌领峰和中交·和风春岸，连刷利好海报......同时，江北也因此再一次获得了人们的关注——
果然，“江”，还是老的辣！
毕竟惠州历年以来的土拍楼面价破7的三宗地块，江北就有两宗。
即便是在前十楼面价榜单上，江北还有一宗中交成交的地块（如今的中交·和风春岸）进入前五。
更有意思的是，这三宗地块里，所处地区非我们认知的江北核心区。其中，中交、方直地块，均处在江北东。
你说服气不服气？
只要江北愿意，即便是接壤的新区，一样可以吊打全城。
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有人好奇，城市多中心化的发展趋势，为何这一次的风口，在江北东？
需纠正的是——即便是江北东，它也一样是江北。
论地利，江北东区并不输金山新城、北站新城。
且更简单粗暴的是，江北东还是江北这个城市中心向外走出外环的第一落点。
▲截图于地图
而最大的区别在于，金山新城、北站新城是市场造英雄，有了城市级先进规划而崛起；
江北东的先觉，是其随着江北早期“居住外溢”的迁徙，而很早就趋向了成熟。
当这个片区被赋能叫作“江北东”时，就能明显发现，这是是城市中心区外拓的思维。
但有意思的是，过去几年间的土地与新房供应，趟至此处大多“窜”了过去。
比如江北东本是从江北中心区去往北站新城、水口的“中转站”，后者的供应却在很长时间里都是领先的。
在2018年之前，江北东为我们所熟知的住宅项目，屈指可数。
但市场也证明了，即便是供求均未聚焦、都是单打独斗的开荒者姿态下，但江北东这些个盘的成交表现，却皆非等闲之辈。
再看向现在，江北东已大牌云集，如中交·和风春岸、星河传奇花园、碧桂园·日升昌领峰、海伦堡·海伦逸居、花样年江北项目，还有刚进入的方直集团。
开发商的集中进驻都是明显的信号与加持。
毕竟江北东，仅凭搭建完成的“两横三纵”城市道路网格，就已加强了江北东区与江北中心区的相连。
▲截图于地图
惠民大道、金龙大道、惠州大道三条城市主干道从南至北贯穿江北东区，直连中心区；
金石二路、金石四路两条道路横贯江北东区，与三条纵向主干道交汇，实现江北东区与中心区的快速通达。
而江北东的最大的底气，也源自于此。
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与此同时，拥有以水文化为核心的江北东区，随着贯穿整个片区的望江沥水域整治工程的完工，与东江一起在区域东西两侧形成水系长廊，整个片区的宜居环境也逐渐凸显。
此前，已公示的江北东区规划内容就指出，将依托多元化的优质资源，重组生态、文化、设施等要素，打造活力宜居宜游居住典范的惠州市滨江商务魅力水城。
▲江北实景图
并依托区位和资源优势，重点发展布局物流商贸服务、商务办公、滨江高端居住、特色休闲等功能产业。
江北东区将打造集滨江商贸服务、滨水文化体验、绿色城镇化建设示范、宜居宜游活力休闲功能于一体的惠州市滨江魅力水城。
这也将成为江北东区的经济发展新的亮点和增长极。
另一方面，江北东所处位置，正接驳着近年供应明显吃紧的江北。
要知道，江北中心区的供应稀缺和价格高举由来已久，无处安放的置业需求也历来都是北站新城、惠博路乃至水口板块的主要客源。
再次大前提下，这部分居民向江北东区前行，根本不需要出走太多路程，有的甚至只是“过个马路”而已。
也就是说，江北东的地利决定着其与外溢需求有着天然匹配，早年低调只是因为市场“一窜而过”，供应稀疏罢了。
房校长前几日到江北东区跑了一趟，方直的地块上，已正在清地准备开工，这速度是真的快！
同样迅速的还有星河传奇花园，去年年底才拿的地，据说本周末营销中心就要开放接待客户了。
话说回来，此去经年，得益于江北中心等成熟板块的强大配套辐射能力，和未来江北东的产业群、居住与生活配套等的快速提升，江北东是江北核心区外延板块已被做实！
由此可得，这一场居住需求外溢的探戈，并非跳到了江北东，而是江北！
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前两日，一朋友问我，“房校长，惠州城市中心究竟是哪里？”
这问题看起来有点傻，但问题并非空穴来风。
毕竟这几年来，随着城市版图持续外扩，惠州“多中心化”态势明显。
如被定位未来城市中心的金山新城，以当下TOD模式发展的北站新城，这些新兴板块的崛起，无一例外，都标榜着城市中心而来。
但即便如此，房校长还是认为，惠州城市中心，依然在江北。
因为与其他新兴版块相比，江北中心城区的成熟，是不可媲美的。
同样十年发展，市政配套、商业配套乃至生活配套，在江北随处可见。
从主干线到轻轨站；从早点摊儿、菜市场，大到成熟商圈；从商务办公楼到商务办公圈，江北作为城市中心，向大家证明了——
一个城市中心的CBD，不仅效率高，迅猛发展，也是最繁荣的。
走一走新兴板块的各个项目，置业顾问总会告诉你，项目去江北的距离有多方便；但在江北的项目，很少会告诉你，江北距离其他新区有多方便。
无论人们再怎么期待金山新城、北站新城的未来，但不可否认的是，在当下，惠州人对江北这个中心城区的依赖性、认可度始终未曾变过。
江北，依旧是我们熟知的那个惠州城市中心，没有例外。
而江北东，则是未来我们居住江北，最好的选择之一。
价格可以叫板新兴板块，这是江北东；
配套可以叫板新兴板块，这是江北东；
未来可以叫板新兴板块，这是江北东。
选择江北东，等于选择确定的过去、现在和未来！
与其看规划，不如要现在！
来源：惠州房校长
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