都说这个板块可惜了一线江景，正在被买房人嫌弃，这是为什么？
01
这就是今天咱们所说的塘桥板块。
塘桥的起点很低，以前是南市区的浦南乡下，收下了很多老城厢的动迁户，建了很多动迁公房。
这些动迁小区建设得很早，早在七十年代就开始造了，使得塘桥的土地过早消耗。
没了土地空间后，使得塘桥1993年划给浦东后没法形成统一规划，无法成片开发，发展造成错位。
因为浦东太大，哪里有白纸，哪里就好绘图，塘桥自带历史包袱就不好轻松上阵。
塘桥给了浦东后被很多有开发空间的板块截胡了，比如花木-龙阳路。
可以说，不管是在南市区还是浦东新区管辖下，塘桥从未辉煌过。
眼看着陆家嘴、花木-龙阳路、张江、世博-前滩一一崛起，塘桥一直没有啥大发展，很落寞。
而今塘桥处在陆家嘴、世博前滩和浦西传统市中心的过渡地带，是普通居住区，定位低，成了配角。
并给浦东多年后，除了新建的医院和商务楼、地铁外，似乎并未给塘桥带来更多的变革。
塘桥仍然没有XQ，商业也是低配，巴黎春天是开了20多年的老商场。
塘桥本来可以延续陆家嘴商务区风貌的，可惜被历史拖累了，没有成气候。
塘桥滨江景观步道是打卡好去处，但是绿道很短，活动空间不大：
因为历史发展的原因地块非常有限，建的商务楼就是那么几栋，密度不高，能级也与陆家嘴相差很大：
而且只要往板块内部一走，老破小尽收眼底，反差很大。
像这样没有空间升级，塘桥就见缝插针建一些小区和办公楼，开发很错乱，最终憾然失去CAZ：
浦东的陆家嘴、世博-前滩都划进了CAZ，但中间连接带的塘桥、南码头等都被排除在外。
塘桥空占着一个滨江地段，内部的城市界面却不怎么样，被老破小填塞。
土地开发利用已饱和，未来也不存在大规模更新的可能。
那么拥有浦东一线江景的塘桥，真的开始被买房人嫌弃了吗？
02
由于历史上没有形成整体规划、非成片开发，塘桥的二手房产品很混杂，板块定位很不清晰。
从最早的棚户区到七八十年代动迁公房以及新世纪商品房，再搭配少量江景房，构成了市场的主体。
我们把塘桥板块分为三个小块，分别是老公房片区、商品房片区和滨江片区，一一来解析：
这里的二手房产品最多的还是老破小，因此塘桥几乎可以看成是一个老破小社区。
浦建路以北是早期集中修建的动迁公房片区，这里的老小区可不少。
南泉小区、浦建小区、塘桥小区、蓝村小区、峨山小区、港驳小区、航运小区、金浦花园、宁阳小区等，挂牌多在6.7-7万元/m²，并不便宜。
作为老破小产品，面对的购买群体肯定是刚需了，主力成交总价在两三百万。
但是塘桥的房价比金杨、南码头和世博都贵，价格没有优势，市场分流很严重，亮点被埋没了。
以金杨为例，罗山新村的房子挂牌多在5.8万元/m²，比塘桥整体便宜1万。
房价更加实惠、城市界面更好的金杨是浦东第一代刚需的王者板块，市场地位比塘桥高；
隔壁南码头的临沂新村挂牌在5.7万元/m²左右，地铁差两三站就便宜1万元/m²，稀释了塘桥；
世博有很多挂牌在6万元/m²左右的房子，轨交更加发达、同样兼顾浦东浦西，也对塘桥形成了狙击。
同样预算在塘桥买到的老破小面积更小，使得本地市场并不吃香。
而且塘桥老破小多建于七八十年代，与九十年代的产品设计有代际差，户型不好、有暗间。
同样是老破小，九十年代的产品往往会做全明户型，更容易被年轻人接受。
与以往相比，在上海购买老破小的群体大为减少，但是老破小产品供应却在增多，出现了供求失衡。
老破小处在上海置业链的底端，但是很多底层客群在收入下滑压力增大后，放弃沪漂回老家了。
2021年8月上海二手房挂牌不到10万套，但是目前已经超过22万套，挂牌量已翻倍。
而增加的二手房源中约8成都是老破小，在买房人变少的情况下供应量却在急剧增加，很不对称。
处在这样的环境下，让塘桥老破小面临很大压力。
不说全市，浦东的老破小也已经足够多了，除上述提到的板块外杨思、金桥、外高桥等遍地都是。
浦东置业不是环线逻辑，房价跟着产业走，随着新产业区和新居住区的形成，塘桥的优势大大削弱了。
来浦东的新上海人在老家大多都有房子，他们来上海后不再喜欢住老破小，倾向于买新房子和大房子。
放大到全市来看，老破小市场受新房稀释明显，五大新城的房子都要比中心城区的老破小便宜了。
本身老破小问题就比较多，塘桥老破小包含了上海所有老公房社区的通病。
没电梯、户型差、没法停车、物业管理参差不齐等，在市场上缺乏可持续竞争力。
这一切都决定了塘桥老破小成交不活跃，每个小区均只有几十套成交，时间都是断的。
反观金杨板块的金杨新村五/三/七/九街坊等成交都在200多套，非常活跃。
对于房东来说，要想出手塘桥的老破小必须接受买家的屠龙刀。
以塘桥小区为例，35m²户型的成交价已从两年前的7万元/m²跌到了现在的4.48万元/m²，暴跌36%。
而对于购房者来说，塘桥老破小我们也并不建议，在浦东有其它更好的板块替代。
03
接下来我们再来看看塘桥板块的商品房片区，是否值得买呢？
说是商品房片区，其实也就是那么一小片，主要集中在环龙路社区。
有怡东花园、贵龙园、东方汇景苑、东方城市花园、乔顿花园、金龙东苑等，挂牌在9.1-10.1万元/m²。
此外还有南城社区的澳丽花苑、盛族家园-悉尼阳光·悉尼星光、东南华庭、盛逸公寓等，挂牌在8.6-9.6万元/m²。
其中环龙路社区周围绿化非常不错，做到了“入则宁静，出则繁华”：
可惜社区规模不大，中产入住氛围不强，整体板块定位与联洋、碧云、源深差得远。
一般中产对XQ要求比较强，但是塘桥没有满足这个需求，学校质量不高。
从棚户区到动迁房，不是纯粹的工人新村让塘桥没有形成XQ，最终落了下风。
几千万豪宅和几百万老破小家长的孩子，都处在同一起跑线上实属尴尬。
而且上述提到的小区都是早期的商品房，户型设计有不少浪费面积，买来可能并不划算。
产品清一色地100-115m²大两房和130-150m²大三房的设计，使得总价相对偏高，流通性没那么好。
像这种商品房正在加速沦为老破大，像老破小一样丧失了市场竞争力，被新一代商品房替代了。
塘桥的滨江豪宅九龙仓滨江壹十八、国信世纪海景都受板块所拖累，有些掉身价。
九龙仓旁边就是老破小宁阳小区，二者城市界面与产品反差就是这么鲜明：
九龙仓和宁阳小区
像这样夹在老破小里的豪宅恐怕市场竞争力也是靠后的。
所以不管是老破小、次新商品房还是豪宅，塘桥的二手房产品都有明显的短板。
相应地，无论是刚需、中产和改善，塘桥的定位都不清晰，每一个都抓不准，很难满足各类所需。
所以历史上未形成统一规划，对塘桥的开发影响很大。
这个板块像是被动地跟着时代变化去发展，找不到自己的主线，以致造成了今天尴尬的局面。
能接受塘桥产品的人，必须作出一些取舍，这使得受众非常窄，板块路线走得四不像。
不过呢，塘桥毕竟是属于浦东，而且是滨江地段，也不能这样一棒子打死。
塘桥处在浦东的滨江文化商务走廊，未来将配合黄浦南外滩、世博里滩共同打造世界级滨水区。
从这点来看，滨江优势将给塘桥带来持续的资源升级，比如在建的19号线、塘桥04-01地块商办项目。
19号线是一条含金量很高的滨江线，开通后将使塘桥与陆家嘴、世博前滩和北外滩完成“一线牵”。
其中04-01地块商办项目包括两幢高层办公楼、一幢多层商业裙房和一幢多层公共服务设施配套楼，建成投用后将为区域赋能：
还有去年7月浦东南路小学、塘桥一小、建平南校联合更名为交大附属浦东实验学校北校。
集团化教育有望带动塘桥整体教育质量的提升，接下来就是时间的检验。
既然是城市的门面，某些方面必须要改造好、升级好，不能影响美观。
所以塘桥老破小经过美丽家园改造后，整体界面提升了很多，比浦西传统一些老社区要好。
虽未进入CAZ，但是塘桥位列上海中心城区，而且是浦东地区中心，商业、商贸和医疗是特色功能。
在塘桥生活有浓厚的烟火气息，这里底商多，还有巴黎春天、富都广场、塘桥生活广场、沃尔玛、卜蜂莲花、蓝村路商业街等，购物很方便；
板块拥有2家三甲医院仁济医院东院和上海儿童医学中心，医疗配置在浦东第一，看病也方便。
板块交通也算不错，4个地铁站点均匀分布，基本覆盖每一个小区的步行距离，坐车去哪都便捷。
板块虽有这么多优点，但是二手房却暴露出很大的缺陷，板块市场整体站位不高，容易被取代。
虽然占据浦东一线江景，但是塘桥板块置业热度不高，总是出现被买房人嫌弃的声音，很可惜！
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
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