黄埔楼市今年有多火？但凡新盘上市，必成“网红”。

先是科学城暴涨，后有老黄埔抢房，合生中央城、富力南驰富颐华庭、万科城市之光……每个都是旧改大盘，每个都自带流量。而这次，终于轮到萝岗离天河最近，衔接智慧城和科学城的旧改项目——融创·翔龙广府壹号。

拿地不到半年就入市

离天河1公里成最大卖点

融创·翔龙广府壹号的前身，是黄埔2020年成交的首宗宅地，今年5月6日才完成出让，时隔不到半年，10月17日项目就开放了销售中心，可以看到，市场走俏之下，开发商有多拼！

项目临近广汕公路以北，位于长安村北侧对面，属于旧改留用地，拿地时以底价34.54亿元成交，折合楼面价约17321元/平，前期由广州本土开发商翔龙介入，后引入融创合作开发。

值得一提的是，这是融创在黄埔的首个住宅项目，而翔龙虽然名气不大，近来在广州却动作频频，9月27日，翔龙还与保利拿下黄陂长安村旧改两宗宅地，位置就在广府壹号的旁边。

目前长安片区旧村改造也正在同步进行，规划将建成11栋住宅及肉菜市场、商业单位，因此，未来广府壹号和保利翔龙新盘，长安村旧改将连片形成生活区，带动整个板块居住价值。

当然，旧改利好在黄埔已经是“标配”，广府壹号最大的卖点是，离天河最近的萝岗盘。

项目距离天河智慧城仅1公里，从门口走广汕公路，可以直接去到天河北板块，最近的地铁是6号线黄陂站，西接天河客运站，东接香雪，串联天河和黄埔两区，通勤方便。从区位来看，该盘的目标客群，主要是附近天河智慧城和科学城核心区的高端白领。

踩盘当天，小编从位于天河智慧城的网易总部出发前往广府壹号，全程约5公里，值得注意的是，由于目前进入项目的乡道正在修路，需从黄陂村兜进销售中心，因此自驾耗时在20分钟左右，后续通路后，车程约10分钟，因此网易员工也是该盘的重点客户。

但广汕公路是广州出名的“塞车黑点”，特别是近年来多家大型企业进驻智慧城后，相应路段情况尤为严重，早晚高峰出行，可选择通勤时间更有保障的地铁。

项目距离地铁6号线黄陂站直线距离600米，但目前步行前往项目要走1.5公里，后续通路后可抄近道，步行距离约1公里，不算非常近，但也在接受范围内。

如果去珠江新城，可坐6号线到天河客运站换乘3号线，而根据销售介绍，未来项目旁边还有轨电车6号线，可以接驳换乘7号线和21号线，连接老黄埔和天河。

总的来说，现阶段该地段更适合自驾买家，但离天河近是硬优势，后续还有买进空间。

配套方面，小区规划1所幼儿园，1所24班小学。销售透露，小学可能引进省一级名校，不过目前正在洽谈中，具体要等1期开盘后才能确定，但销售表示，学校如果确定了，肯定会涨价。

目前距离项目最近的是黄陂小学和黄埔军校小学，距离楼盘都在2公里内，黄埔军校小学为今年新开的公办小学，师资和成绩还需要时间观察。销售称，后续业主可以自行选择读小区配套的学校或黄埔军校小学。

吹风价最低4.5万/平

开放3天认筹量破500组

这个地段的房价今年有多飘？看看周边二手房就清楚了。

根据贝壳找房的数据，距离广府壹号1.7公里的华标峰湖御境，目前二手放盘均价3.9万/平左右，最近的1套成交119平卖到455万，均价3.8万/平，而小区大部分房源都拿证未满两年，交易成本高，加上税费，均价接近4万/平。

而距离广府壹号2.8公里的雅居乐富春山居，作为板块内老牌的豪宅盘，目前二手放盘均价已经去到4万/平，由于小区小户型稀缺，在二手市场叫价更高，6月份成交的1套60平复式三房，均价已经去到4.3万/平，而受到周边企业进驻的拉动，目前该小区的单间，租金去到3200/月，堪比天河。

此外，根据网易员工反馈， 广府壹号附近的万科新里程和龙光峰景华庭，近2个月，均价涨幅也达到2千/平以上。而这两个盘都是以前的限价房，密度高，户型也不太好，在此之前房价一直被压着，是板块内的洼地。

正是周边二手房的豪横，给了广府壹号定价的底气。项目预计近期推出首期75-120平三四房，目前吹风价为4.5-4.9万/平，目前交1万诚意金认筹，可享开盘98*99折，但销售表示，吹风价已为折后价。

按最小的73平三房，最低4.5万/平计算，总价要340万起步，而95平的三房，是三房中唯一的南向户型，吹风总价最低430万起， 当小编表示开盘是否有机会400万左右拿下时，销售直接表示不可能。

10月17日-10月20日，仅3天时间，项目的认筹量已破500组，其中超过100组是富春山居的置换买家。销售透露，首期预计在本周末或下周末开盘，届时可能通过线上形式开售，拼的是买家手速。

私梯入户使用率87%

刚需户型做出了豪宅感

到底广府壹号值不值这个价？不如看看产品设计再判断。

整个项目19栋楼，分2期开发，1期地块相对规整，共11栋，首期准备推的是1-4栋（4栋待定），其中1栋26层高，单体楼；2、3栋17层高，连体楼；4栋19层高，单体楼；1-3栋和4栋分属东西区，配套共享，中间隔着1条4车道的市政路。

所以首期推售的楼栋中，4栋最好，密度低，无遮挡，预计也会卖得最贵；2-3栋相连，中间户型采光受影响；1栋东边后续会建2期，可能会造成遮挡会噪音影响。

户型方面，分为75平北向三房、85平北向三房、95平南向三房、120平南北向三房，根据销售透露，户型越大，单价也会越高。但最好的4栋，有最小的75平三房。

广府壹号产品设计最大的亮点是，每栋楼都为三梯六户，加上每台电梯都是双向开门，做到了私梯入户，每个户型出电梯就是自己家。

电梯口的面积带窗，不是暗室，可以作为赠送的入户空间使用，打造成小茶室或小花园，加上这部分面积，实际使用率可以达到87%。

通常这种设计只出现在大平层产品中，在120平以下面积段的刚需住宅中非常少见，还是看出广府壹号作为融创“府”系产品的高规格。

75平北向三房，户型方正，非常紧凑，最大程度地帮刚需控制住总价，也是投资客最喜欢的户型。

85平北向三房，相当于75平三房的升级版，多1个卫生间主卧为套房，是一步到位的入门级产品。

95平南向三房，带入户花园，主卧为270°飘窗，作为最小的南向户型，相信会最受自住买家欢迎。

120平四房，单价最高也有道理，客厅双阳台南北对流，舒适度高，在置换买家中应该能圈一波粉。

小编认为，从产品上看，首期推的楼栋最好，密度低，视野好，后续推的楼栋基本都是33层，而且2期离山过近，受地形影响，布局也不够规整。因此有意向的买家，建议早点出手，同时可以搏一搏首次开盘能不能有惊喜价。（尽管从销售的口径看，好朝向低于4.5万/平的可能性不大）

最后，小编跟大家赌个5毛钱，这个盘会破5万吗？这个价格，往天河，有珠江花城和保利天汇，往黄埔，有大壮名城和品秀星樾，是你的话，会怎么选？