【419】内参问答 | 置业热度回归！一大街已成开封楼市绝对主战场！|一大街|公馆|开封|楼市|置业|翠园

|买房路上，任何的虚心请教，都是省钱的法宝！

内参购房问答，实战买房策略指引

提问越详细，越能为大家指明方向

共同排除大家置业路上的

深“坑”巨“雷”

Q&A壹

提问：老师你好，现在买房对我最大的困扰，就是挑选邻居。之前在西环路上的一个小区居住了十几年，因为小区老旧和邻里之间的问题实在无法忍受，老早就卖掉了。现在居住的开元华庭，自从去年对门的邻居把房子出租之后，新来的租客竟然在这里开起了公司，每天进进出出、嘈杂不断，很是糟心。目前家里人正在盘算着再次购房，很担心重蹈覆辙，希望老师能够指点一二。

回答：邻里问题，已经成为了买房时看不到的最大陷阱。无论是刚需项目还是改善豪宅，无一幸免、都会出现，差别之处就在于所出现的频率不同罢了。

在读者长久以来的反馈中，邻里问题的产生多种多样。有因为楼道内摆放车辆、鞋柜和杂物，来占用公共空间而产生矛盾的；有一楼住户抱怨高空坠物，导致前后私家花园都不敢轻易站人而投诉的；有邻里之间噪音污染，结怨生恨的；有因为饲养宠物，任由大型恶犬在园区内肆意横行，敢怒而不敢言的……

归根结底，邻里问题产生的最大根源与核心，一方面，就在于人与人的认知与价值观，并没有达到一个统一的高度。另一方面，在当下市场盲目追求极致性价比的开封楼市，很多人往往被价格迷惑了心智，到最终交付入住后，各种问题才会大规模的集中爆发，而邻里问题就是其中最为频繁出现的。

因此，如何挑选好的邻居，世界上并没有百分百的完美解药。我们可以做的，则是尽可能的向所向往的理想目标最大限度贴近。我们认为：1.要挑选更优质的社区。价格和品质所带来的圈层，自然会硬性隔壁一部分干扰。虽然不能保障100%，但足以让绝大多数的素质不高的人相对远离。2.选择一个好的物业。他是解决邻里危机的重要核心和最佳途径。3.很多新楼盘，都会在营销环节中加入“社区生活公约”。虽然在营销层面的形式作用大于过程，但有总比没有强。4.有持续不断能够搭建业主交流互动的平台，才是成熟开发商，在未来很长一段时间，需要重心经营的趋势，选这样的房企与项目，很有必要。5.学会向有关部门举报或报警的必要性，有时候语言和物业沟通不了的，必要时刻要懂得什么才能够保护自己。5.自己在占理的前提下，要学会强势。有时候，软弱只会让别人得寸进尺！

Q&A贰

提问：不想去太远荒无人烟的地方买房，之前自己能够接受的范围也就是三大街，十一期间集中看过之后，发现一大街沿线很多楼盘又都冒了出来，老师能为排疑解惑一下吗？

回答：去年上半年楼市最火热的区域是中意湖，从去年下半年到今年上半年是高铁站和三大街，如今刚刚踏入第三季度，西湖西侧的一大街便成为了楼市绝对的核心。一路趋势下来，你发现了什么？没错，是人们置业理性的回归，是价值支撑力的最佳体现！

当年，开拓西区第一波价值的楼盘，几乎都在一大街，郑开森林半岛和郑开橄榄城几乎扛起了开封楼市的半壁江山。如今热度的再次回归，毫无疑问，将让一大街的关注度和影响力，在未来的这些年，达到再一次的峰值。

因为你未告知自身的置业需求和经济情况，所以我们总体来概括下，也为对一大街有需求的朋友们，做一个简易的总结。

首先第一个需要认知的便是，西湖一大街之畔，可以分为龙首和龙腹两大版块。其中，每个版块的外在资源、配套、优势和潜力，都是恒定、共享的。这些版块之中的楼盘集中火拼，差距的产生与最终的胜负，就在于各个项目自身在产品、定位、品牌实力与落地执行是否真正能够把购房者的需求一一解决，是都能够把责任与初心完全沁入人心。

由北向南开始，在西湖龙首版块中，永威梅隆樾，应该是西湖龙首区西侧域内，目前已知且最有把握整体拿地开发的最大体量项目。再加上永威自身品牌和产品的高光加持，吸引力十足。唯一需要等待的，便是整体龙首区域的成熟，这不单单只是永威业主所要面对的，而是在此区域所有楼盘的共性症结所在。枫华西湖半岛，两大亮点：准现房是他的最大优势，70年产权的临湖低密住宅也是市场唯一。富力湾，价格便宜，工程也在推进中。抛开了当年入市的豪气，改走亲民路线之后，性价比才越发凸显，目前项目急需要做的，就是让市场对项目的信心给予再大一些。绿城桃李春风和海马公馆，如今开封高质改善社区的绝对代表项目，如果实力允许，闭眼入。

在西湖龙腹板块中，十一假期入市的海龙西湖华府，将是西湖龙腹区域最大的不确定因素，区位优、价格低是其最大的杀手锏，上场就以跑量的姿态全力冲刺，火力十足。纯低密洋房的星联揽月湾营销中心已经在近期开放，加入战局，从目前对外释放的价位来看，主要竞争对手直指海马公馆，想要成熟生活氛围高质洋房产品的购房者们，这里理所当然也一定不容错过。如果说区域内在各方面最为保险和均衡的项目，当属已经收获7000余位业主的郑开橄榄城，目前五期B区在售产品包含高层和洋房，只要户型对眼、价格合适，基本上也是高分项目。西湖印象目前是区域内唯一的现房实景项目，一线临湖，卖得贵也是有底气的。体量不大，区位优势太过显著的圣桦樾西湖，有区域内为数不多的叠拼产品坐镇，首期开售的是临湖位置和视野最好的两栋小高层，今年年底也会开售叠拼产品。品质上圣桦肯定会顶满格呈现，这点无需担心，首开价格至关重要，这才是整个市场对于该项目所聚焦的核心。

一路看下来，就会发现，一大街沿线当下已经盘踞了十座在售项目，涵盖了所有的产品品类。一大街竖起来的无形之网，对于三大街、中意湖、乃至于运粮湖畔的项目来说，影响力只会越来越大、屏蔽客户往西前行的分量也会越来越足。

Q&A叁

提问：自己在翠园有一套老房子，蓝天中央公园有一套公寓，目前在鼎立居住，准备给孩子提前购买一套婚房，目前手头资金不足，需要卖掉老房子进行置换，请问老师现在怎样变卖才是最优的方式？

回答：如果目前资金缺口很大，建议两套房产一并出售。如果资金需求不大，首选卖掉蓝天中央公园的公寓。

理由如下：针对第一种情况，相信无论是翠园的房子和蓝天中央公园的公寓，面积都不会太大，这也就决定了单套变卖之后所获得的资金有限，对于急需大量资金购入新房的需求来说，两套房产完全出售所获得的资金，除了可以缴纳首付购入更优的新房之外，也能够留存一定的资金，来做不时之需和资金保障。

第二种情况，为何要选择公寓卖掉，而非翠园的住宅呢？在我们看来，蓝天中央公园的公寓目前生命力和价值依然留存，但对于产品和区位而言，已经到了末端。周边停车难、环境老化的问题已经很明显，虽然晋安路在升级改造，但也掩盖不了公寓价值在缩水的现状。同时，翠园的住宅虽然更加老旧、破损，但其价值已经不会随时间的增长而有大幅度的缩水，简单来说，其价值已经到达了谷底，下滑空间已经不大。更何况，翠园的住宅还兼具着翠园幼儿园、县街小学的学区优势，这些都是孩子在成家之后，立马可以用的上的资源红利。

把仍然具有价值但前途暗淡的房产卖掉，保留价值已经触底但仍然有可榨取独家优质资源的房产，有时候思维的小小转换，更会呈现出更加符合自身需求的计划。

归根结底，具体情况还要根据自身家庭的多重内外因素综合分析，我们所言的仅供参考，希望对你有所启发。

Q&A肆