我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：新人首问，还请房姐帮忙解答，感谢！ 京户，最近半年到一年想上车。首房首贷，首付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑学区房，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首付，用足贷款额度。有几个问题想问房姐： 1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？ 2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花园等小区，是否值得入手？ 3. 由于我们属于目前拥有的首付款较低（最多能拿出250），但收入还可以，预计每年首付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首付再入手，这样选择空间可能会大一些？ 4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？ 5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住，值得入手的区域和小区？目前两人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。

回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较 2. 千鹤和樱花园推荐看，其他的相对差一点 3. 建议春节前入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充子弹 4. 考虑通勤就在 惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘

提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢

回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～

回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

提问：房姐，您好！自身情况如下： 小西天今典花园已有一套小三居，有贷款（100），两个孩子，老大9岁三年级，老二两岁；现有活期子弹约1060，目前比较中意两套房，麻烦您帮忙做个比较： 1、本小区高层（19层）东北向155平4居（户型图一），一梯8户，光线还不错，客厅和房间都很明亮，毛坯房，需要大装 2、东城广渠门外远洋德邑B座低层（三楼）南北板楼161平三居，房子左边有一栋东西向楼挡着，因为楼层较低，只有上午8:00到下午1:30阳台有阳光，室内采光不是太好，白天也要开灯，但室内精装，基本拎包入住 两套价格都在1200左右，您能否从教育、环境、交通、配套以及未来保值（升值）多个方面帮忙做个分析，看看哪套更为合适，非常感谢

回答：今典花园是北邮附小对口北师大三附中，教育水平一般。户型过多较杂，有不少租客。内部自带影城，室内游泳馆，距离火箭军医院、菜市场、北邮北师大体管都非常近。生活还是很便利的 远洋德邑小区对口的是文汇小学，直升文汇中学、九年制，教育水平很不错。 整个小区只有3栋楼，附近有个崇文菜市场，生活配套及周边环境一般。这套采光是硬伤，会影响居住舒适度。 如果看重教育质量就选远洋德邑，看重居住体验和升值就选今典花园

提问：新人首问，房姐好，深户，京户要在3月才能开始申请，我想要在北京和深圳各购入一套400万以下房产，首房首贷应该用在深圳还是北京？听闻深圳金融环境更宽松，是否深圳全款抵押，保留北京首房首贷

回答：你好，sfsd尽量用在北京，深圳的金融确实比北京更宽松，所以深圳二套资格能融资的方法也很多，甚至可以操作首付D。 深圳全款抵押，保留北京首房首贷可行。 如果能找到老手信贷员，可以试试贷款并发，2边同时首付3成入手，就更好了。

提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300成交吧？满五唯一。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70+，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。 换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700+，怎么看都比我预算多100。 问题是1.有没有办法能够贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作最好？3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水？4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再买一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳？

回答：1. 使用消费贷，推荐看下 朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖，有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。

提问：房姐你好，新人刚加入，首次提问，盼回复。 【个人情况说明】：非京籍，有工作居住证。为了落户为孩子将来上学（目前2岁），18年在天津北辰买了三居室（今年5月刚交房），属于首套货款。现在有所后悔，感觉应该先在北京上车，规划近期赶紧离婚，为明年在北京买房准备。 【问题请教】 1，目前子弹120，年收入100，明年有首套资时候，子弹220左右；请问买东三环、四环左右的老公房，还是买东五环外如常营附件的二居室合适，还是青年路附近一居？ 2，如果常营附近，北京新天地如何？或者还有推荐吗？ 3，用子弹220在北京上车次新二居室；还是把天津的卖了，可以有330的子弹在北京有其他选择？ 4，待4年后，孩子上小学前，可再次攒够300子弹；在天津买个好学区孩子上小学，还是把300子弹用在北京，待孩子初中后再去天津（也就是投资北京和天津哪个合适一些？） 5，如果离婚的话，之前的房子是我个人的征信还贷，房子是否能全部给到媳妇，为以后自己在北京首套准备？ 6，为何您提到（二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷）这句话，没太理解，望指点。因为涉及到是否离婚。 以上，感谢指点，再次感谢。

回答：1. 这几个位置涨幅差不多，你考虑品质自住就选常营板块 2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看 3. 如果天津并不使用就出掉，子弹对上车盘很重要 4. 北京无论是城市基本面，上涨预期，人群购买力都比天津强的多，投资第一选择是北京 5. 你有过贷款记录就不是首贷了 6. 这是从投资角度，房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器，房价上涨通道，增值速度是超过你想象的。如果是无杠杆的情况，买房投资的收益会变得很普通。你也可能说如果下跌怎么办？任何投资都会面临风险，这就是选筹的重要性，并不是乱买，选对城市，选对标的是前提。

提问：房姐好！ 新人首问：刚出手名下唯一住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。 购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30分钟以内路程的板块。 关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。 考虑以后升值兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。 谢谢！期盼您的回复！！

回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城>草桥欣园>恩济里>定慧东里>玉海园>田村

提问：房姐你好，新人首问，目前华龙苑南里有一套自住三居，市场价扣除剩余贷款大概390（男方婚前购买），手上子弹360，我和老婆加起来税后年入120（含公积金），目前几个方案不知道怎么选，1，再攒几年首付买二套，买美唐或者公园悦府；2，卖了当前三居置换海淀学区房，目前宝宝快两岁，不知道买哪个学区没有方向，置换没有首套首付也怕换不起；3，往里走买世华龙越，女方工作地点在北辰世纪中心，所以希望买8号线的知名盘；目前比较迷茫，家人比较保守，倾向于选1，望房姐指点一二。

回答：1. 直接置换最合适 ，入一套大平层做底仓，用全款抵押的方式入，二套方式很鸡肋可以忽略。 如果你是京户 海淀 建议看看 晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园 、华清嘉园、 橡树湾， 非京户建议看朝阳的嘉铭桐城 2. 直接买二套是次级方案，也可行。直接垫资全款抵押入，看看回龙观融泽嘉园、金域华府 也都带学区。 你们的收入不错，所以不要过于保守, 好好利用房贷杠杆

提问：房姐，小白一问：刚买一房，已过户，但租给房东三个月，明年3月才结束租赁，现在申卡，申请表格问，如果有按揭，月供多少。那写新地址还是旧地址好？因为新地址在按揭中，旧地址没有按揭。如果说没按揭，它查征信会看到我买房了？之前没申过卡，如果现在一个月申请三家不同既银行，下卡率高不高？谢谢

回答：已经过户，写名下物业最贵的房产地址，或者公司资质好写公司地址。 有按揭，月供填到合理的最小最好，征信不体现具体利率。 征信会体现所有负债，所以你不填也可以看得到。 为什么要一个月申请三家银行？ 如果不是赶时间赶节奏，可以一个月1家慢慢来。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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