我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自公号【雕叔谈楼市】粉丝提问

提问：雕叔，请教一下，年前买了保利天汇95方三房，交了两成首付，现在看疫情情况担心未来房价会跌，因为保利天汇现在还没有预售证，不知道应不应该把保利天汇退了？谢谢雕叔！

回答：疫情的情况，只能是市场“被撞了一下腰”，但该来的还是要来的 要看你买的95平的单价多少？如果说单价不低，且还能在预售证下来之前可以退，那是可以考虑一下，不过也要看你跟开发商签署的协议里面，是否有违约责任 我们普通人跟开发商做生意，几乎没有任何胜算，尤其是已经把钱交到了开发商的财务处，想要让开发商吐出来，那太难了

提问：雕叔，首付80，想问下中海能做到gp吗，大概能做到总价多少的房子呀

回答：此处的中海，是指中海康城吗？要看具体的期数，以及楼栋，一二三期的评估价是不同的，而且差距还比较大，甚至三期内部的银柳街、蝴蝶兰街之间的评估价也有差距 80万首付拉一拉是可以买中海83-92平的小三房的，差不多这个价格，要看买的标的物的单价、以及最终的评估价 下图是雕叔的手绘版中海康城小区平面图

提问：求指教，商住楼是公寓吗？

回答：不是，商住楼就是那种看起来像公寓差不多的住宅，也就跟写字楼或者酒店差不多，一般不建议买，里面多为办公或者租赁，买房很强调要有住家氛围，有花园小区的远远好过单体楼，商住楼，公寓之类的产品

提问：雕叔，您好！请问总价200万的纯投资（无广州房票），计划今年年底明年年初出手，持有3年以上，是投资新塘好呢，还是投资北滘好？谢谢！

回答：矮子里挑将军，选广州新塘，北滘已经3-4年没动了，而且也基本上看不到动的迹象，选确定性高的广州 一个小镇区的能级一定是有限的，买房最大的逻辑是在“点、线、面、体”上进行首选的选择，对，就是首选要选一个大的有强劲经济实力和发展潜力的“体”

提问：雕叔，麻烦问下，首付60多万，现在买新塘的大三房一手房好(合生湖山国际，翡翠绿洲)，还是买黄埔的二手二房好啊，知识城太远了，不太考虑，长岭居太远了，性价比也不高，有点纠结，麻烦帮我分析下，谢谢！

回答：有广州房票，就买老黄埔的，这个肯定的，直接买二手没问题，买一个200-250万左右的两房，用一点杠杆 没有房票，才去新塘看房和买入

提问：雕叔，就是有两个房子，一个是49方多点，东向，一房一厅，410万。均价是8.3。21楼 一个是54.5，一房一厅，可以改两房，格局比49.3方的好，但是是西北向410万。大厅房间朝向西北。均价7.53万。楼层低一点9楼。 同样的学位。 49方租金大概4500。54方如果改两房租金大约能上5000不改两房就是4500左右

回答：建议上54.5的吧，能改多一个房间是优势，另外单价不算太高，49方那个估计是追不上评估价了，其实楼层9楼不算低了。天地楼里面的地楼一般是1-3楼，4楼以上会好很多，更何况你是9楼

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：请问雕叔，目前牛奶厂板块只有龙湖一期可能快要满2年了，请问可以等满2年再下手吗？如果下手，雕叔觉得单价多少合适呢？意向是龙湖的129或140。另外，如果跟保利天汇二期的130方比，雕叔觉得哪个更好呢？我们还有还没读幼儿园的小孩，想稍微考虑下学位。

回答：如果龙湖不满两年的话，那就不要考虑了，毕竟有增值税的话太重了。如果从需求来看，必须小学、幼儿园之类的，可能牛奶厂略好，但牛奶厂也涉及到交通、商业配套问题，保利天汇就是交楼晚、办证晚、限售差不多4-5年以后了 看您自己的需求吧

提问：雕叔好，我现在考虑买房，考虑自住为主，也兼顾希望可以升值，主要工作地点为高塘石，考虑区域为6号线沿线靠近天河和黄埔地段现在主要看了保利林海和保利林语，但是考虑其他因素，这几年这边涨的都厉害，担心买在了高点上，且保利林语还有比较高的豪宅税，保利林语则距离地铁站走路预计14分钟，应该再过不久几年内会考虑孩子的读书问题，综合考虑预算350万左右，雕叔有没有比较推荐的小区，谢谢

回答：350万的预算，应该考虑6号线或者21号线，尤其是21号线沿线的次新楼盘了，6号线沿线的楼盘数量太少，而且也偏贵了，建议沿着地铁21号线来找

提问：雕叔，猪心力迅117的复式如何？目前猪心1000万左右还有什么好推荐，想3房自住为主，谢谢

回答：力迅上筑117的复式，产品不行啊，这一类产品剑走偏锋，我觉得除了149平、178平这一类跃式还算比较正常之外，其他的户型都不太适合，尤其是家里有老人、小朋友的话，就更加的不合适