黄浦江水，奔涌向前。
四十年波澜壮阔，上海现代化、国际化进程取得不斐成就，陆家嘴CBD功不可没。
其位于浦东黄浦江畔，与浦西一江之隔，占地28平方公里，规划开发地区6.8平方公里。
作为我国三大国家级CBD之一，陆家嘴CBD这片“试验田”，已然蜕变为全球金融机构的聚集地。
新时代下，山河巨变，八方来客，汇聚魔都。
一个外向型、多功能、现代化的国家级CBD奇迹般崛起，再度掀起上海滩风云。
继北京CBD后（戳我回顾），今天房姐再来浅谈这个最“不可思议”的城市——上海，梳理魔都CBD发展历程，以及新时代下的投资逻辑。
曾经，在老上海人眼中，上海CBD在浦西租界一带。
“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”
这座城市的故事，几乎都写满在浦西的十里洋场，与浦东半点沾不上边。
如今半世纪不到，黄埔江的对岸发生了翻天覆地的变化。
一切，都源自于那个春天开始的改革开放。
| 浦西外滩 图源：网络
破 / 冰
时光倒回40年前
开发开放浦东，是几代人的夙愿。
早在1918年，要在上海以浦东为基地建设世界东方大港的构想就被提出。
1949年上海解放后，历届高层也都一再将浦东开发提到议事日程上来，可浦东开发，始终只处于创想阶段。
直至80年代初，上海建筑之密、厂房之挤、道路之狭、绿化之少，均是全国大城市之“最”。
于是，开发浦东的构想被再次提出，只不过，着眼点是如何解决浦西“城市病”愈演愈烈的问题。
| 1992年的上海外滩 图源：澎湃新闻
之后几年，经历了充分的前期筹划后，1989年全球化浪潮席卷而来，各界对中国改革进程表示担忧。
正是此背景下，浦东的开发由市地方战略上升为国家重大发展战略。
“上海是我们的王牌”，浦东开发开放成败与否，成为了中国改革开放对外的一面镜子。
最终，1990年4月，浦东迎来了真正的命运转折。
“开发浦东，振兴上海，服务全国，面向世界”的重大战略决策，由构想实现了落地的跨越。
一锤定音，新区“呱呱坠地”。
抓住20世纪的尾巴，上海迎来历史性转折，从此以浦东开发为契机，掀开了我国全面深化改革开放的新篇章。
| 一江之隔，两岸“天地” 图源：网络
冲 / 锋
大刀阔斧迎发展期
曾经的小滩涂，一跃成为长江经济带的龙头，令无数人诧异又振奋。
而这条巨龙的眼睛，正是陆家嘴CBD。
1990年开发开放浦东后，陆家嘴金融贸易区设立，从此中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，登上了历史的舞台。
随后，陆家嘴CBD开始大量土地开发和招商引资，开发引进一大批内资国家银行、证券、保险公司在此建设总部办公大楼。
1993年，是上海金融业改革开放取得蓬勃发展的一年。
上海证券市场成为全国性的大市场，上市证券品种达168个，其中股票123个，上市总额301.5亿元。
当年，各类证券交易额突破5000亿元，大批境外公司纷沓至来。
泰国正大集团和陆家嘴集团合资开发，更开创了外资房地产企业在中国从事土地成片开发的先例。
时至今日，30年沧海桑田。
陆家嘴CBD标志性建筑拔地而起，已成为我国内地规模最大、资本最密集的CBD。
| 1994年与2008年的浦东 图源：新华社
然而，伴随天际线不断刷新的，还有梦想。
从烂泥渡到金融自贸区，陆家嘴CBD每平方公里GDP约150亿元，目前以浦东新区1/40的占地贡献1/4的GDP。
世邦魏理仕华东区办公楼部主管张越这样说：“陆家嘴拥有中国近四成的外资法人银行、90%以上的外资私募机构，世界500强企业有340多家在这里设有机构，含金量十足。”
陆家嘴CBD，作为“特殊时期”中国融入全球化浪潮的窗口，是共和国打出的一张令世界为之惊叹的“王牌”。
| 建设中的东方明珠 图源：网络
蜕 / 变
成就上海CBD新格局
四十年后，陆家嘴CBD已成为一片改革开放的热土，大批有实力的跨国公司、中外金融机构于此着陆，外商投资逐年增加。
据上海自贸区陆家嘴管理局透露，今年上半年，陆家嘴CBD新引进外商直接投资合同项目近200个。
截至今年8月，新增跨国公司地区总部7家，包括全球市值最大的上市财产及责任保险公司安达保险、全球检测认证龙头企业必维质量，以及英国工业巨头史密斯科技等。
疫情影响下，实现逆势升级，新增数量市、区占比持续上升。
这恰恰表明，当风险来临，CBD成为全球资本青睐的避风港，最具稳健性的投资乃持有CBD资产。
步入新时代，陆家嘴CBD也一直积极拥抱变化，与浦西外滩、北外滩遥相呼应，构成一个“黄金三角”，开创上海 CBD的新格局、新纪元。
| “黄金三角”新格局
转身回望，从筹划、启动、到发展腾飞，陆家嘴CBD折射出上海城市现代化建设的缩影，是中国改革开放的象征。
可以说，一个陆家嘴CBD的成长史，就是一部上海的“发家史”，更是中国冲出国门、影响世界的蜕变史。
如今，恢弘的中国CBD时代已启幕，城市价值重塑，投资逻辑将重新洗牌。
“世事洞明皆学问”，那么纵观陆家嘴CBD的发展历程，抽丝剥茧后，我们能发现哪些投资之道？
| 示意图 图源：视觉中国，已授权
乘着改革开放的春风，陆家嘴CBD吃尽政策红利，取得重大成就：
一是加速实现上海国际金融中心建设目标；二是提升上海现代化水平；三是激活商圈市场；四是作为城市形象和发展平台，推动无形商贸业发展，虹吸资本、技术、人才。
处于城市塔尖的CBD，手握话语权，CBD的能量有多大，城市发展的步伐就有多快。
这在房价的领跑上，体现尤为明显。
步入千禧之年，经过10年开发建设和金融危机调整期，陆家嘴CBD迎来蓬勃发展。
也正是从2000年后上海房价开始起涨，一路高歌猛进，由4000元/㎡左右，晋升至全国房价排名前三。
CBD的力量，不仅稳固，更有深远的影响力。
| 浦东新区景观 图源：视觉中国，已授权
CBD，雄踞城市黄金C位
一个城市的CBD，都是出于城市“中心地段”，黄金宝地的优势和潜能得以充分发挥。
你能想象，房价不断攀升的陆家嘴CBD，当年楼面价仅5000元/㎡么？
事实上，随着二十多年来高强度开发建设的持续推进，陆家嘴CBD土地资源十分紧张，稀缺价值不断放大。
长期缺货之下，CBD物业更是寸土寸金。
| 陆家嘴CBD区位图
CBD，城市“吸金石”
“这里的每一栋摩天大楼，都是一条站立的金融街。”
陆家嘴CBD以高盈利的第三产业为主导，总部云集，外向型经济凸显，自然成为城市强大的“吸金石”。
今年1-9月，陆家嘴CBD完成全社会固定资产投资123.07亿元，同比增长26.2%，固定资产投资增幅明显。
今年以来，新增注册资本亿元以上的内资重大项目30多家。
尽管受疫情影响，陆家嘴CBD在多个经济指标上呈现逆市上扬的趋势，具有很强的经济韧性。
换个角度想，巨大流量皆盘踞于此，作为城市“吸金石”的CBD，其物业更保值，也更能增值。
| 上海环球金融中心 图源：视觉中国，已授权
CBD，抗风险系数高
综上可见，CBD当属永远的投资主场。
而在CBD资产配置里头，商办类物业投资门槛低、不限购、灵活性强，宜商宜住宜投资。
且来看1997年亚洲金融风暴这场大灾难，经历过震荡后的上海，2001年以后住房制度全面改革，带动了整个房地产发展。
此时，则掀起了陆家嘴CBD沿黄浦江高级公寓开发的热潮，甚至为陆家嘴CBD的振兴开了好头。
| 千禧年的陆家嘴CBD 图源：网络
远的不说，就说今年的“黑天鹅”，受疫情冲击，各大城市、行业难免经历低潮期。
但惊喜的，是CBD的市场表现。
据戴德梁行表示，众多金融机构云集的陆家嘴CBD，其写字楼市场率先从全市低潮中复苏过来。
面对众多不确定因素，哪里的物业抗风险系数更高？市场已给出了答案。
| 示意图 图源：视觉中国，已授权
“独角兽”珠海
投资主场跃然而出
说了这么多，反观大湾区“独角兽”珠海，投资主场又会是哪里？
政策倾斜+金融主导+核心区位......
层层筛选下，答案已跃然而出——十字门中央商务区。
| 实景合成图
一来，享受政策倾斜的十字门中央商务区，官方大礼包源源不断，是“一国两制”下探索“粤港澳”合作新模式的新高地，最具城市光环和话语权。
二来，其总投资高达千亿元，大量高端人才、资金、产业在此加速聚拢，接棒主城区，十字门已成为新时代下珠海经济的新增长极。
| 区位图
值得一提的是，十字门中央商务区的完美区位地段，给足了它成为珠海CBD的信心。
一桥（港珠澳大桥）架飞港澳；拱北、横琴双口岸，半小时通勤澳门；珠机城轨无缝接驳珠海国际机场......
不难想象，这里是最适合粤港澳塔尖人士开启精彩生活的主场。
而主场之内的致富资产，最优选择又属谁？
| 实景合成图
放眼整个十字门，唯有华发琴澳新城、华发广场，是华发集团倾力打造的超级综合体，无论自住、投资都堪称“CBD中的绝版”。
目前，华发琴澳新城又添新品，融“山、海、城”于一体的汇景台项目，对望澳门主教山，坐拥无遮挡头排海景，建面约50-75㎡海景资产正火爆认筹中，首付80万起即可上车CBD塔尖生活，享受左手澳门右手横琴顶级圈层的滋养。
| 实景合成图
另外，华发广场天啟总价约150万起，买建面约51-71㎡百变空间，稀缺海景的优质资产，卖一套少一套。
| 华发广场区位图
风云际会的CBD时代，机会千载难逢，也容易失之交臂。
谋定而后动，找准机会准确出击，才能成为时代的弄潮儿。
那么，不限购、不限贷的低门槛机会已为你瞄准，你准备好出击了吗？
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