经历了从南部新区到二二四，多宗大体量地块的连续流拍后，十月遇冷的宜宾土拍，赶在双十一又火了一把！

7家房企报名竞拍，97轮举牌、三次直接喊价、溢价率超过34%、楼面地价破4137元/㎡……

当这些要素齐备后，让人恍惚间又回到了2018到2019年上半年的楼市黄金期。房企高涨的拿地热情，仿佛之前流拍从未发生过。

作为南岸片区稀缺地块，这回卖出的叙州区南门桥片区A—3—5(C)面积也堪堪25亩。虽然地块所在区域较为成熟，但较小的体量和较高的开发成本，先天就决定了这块地想要顺利开发会有点难度。

1、预计要修470套房，纯居住没商业

2、改善产品预定？价格或破万

3、土地市场强心剂？

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纯居住地块，开发难度较低？

竞拍现场，金科、远达、叙乐等楼市熟面孔早早坐定，而参与了几次举牌均未成功的优品道此番也报名了。

一次聚集大大小小7家房企，在今年下半年的宜宾土拍中，算是一个大新闻了。

原本以为土地较小，房企难以做品质和溢价，可能会波澜不惊地以底价卖出，没想到一开始远达与叙乐的竞争就呈现了白热化。一心想要进入主城开发的叙乐，在上半年没抢赢鲁能后，这回决绝而果断。

持续举牌，让价格一路上涨，而中途加入的优品道更是不断推高地价。见此情景，叙乐三次直接口头报价，最终以12000元/㎡、楼面地价约4137元/㎡、溢价率34.22%，总价约1.97亿元高调拿下了这宗袖珍地。

区位和配套上看

这块地位于宜宾市叙州区南门桥片区七星路东北侧，与其一街之隔的是宜宾市丹凤公园以及宜宾市第四人民医院。

与地块相近的有外江路、七星路、金沙江大道与蜀南大道等多条城市主干道，交通路网完善，有多条公交线路通达。

就近还有金沙江小学、人民路小学、宜宾黄冈实验中学等多所学校，公立私立学校配置较为丰富，但多是以小学初中为主。

此外，项目地处南岸东西区交界位置，距离南岸西区东方时代广场和南岸东区新世纪百货距离都较为适中，能够较为便利解决日常生活消费所需。

地块指标解析

随着三江口区域的开发日臻完善，南岸东区的开发已经历时三十年，区域内所能开发的新地块已然不多。预期后来会根据发展的需求，进入旧改和存量房时代。

此次卖出的土地，严格意义上说也是旧改地块，地块原来属于宜宾人熟悉的“经济校”。

优势在于区位较好，周边较为成熟，劣势在于周围格局已经形成，没有对应出台新的规划。

地块本身不大，仅有约25亩，按照体量计算（约4.75w㎡），预计能带来约470套住宅。

考虑到地块没有限高，也没有最低商业配比，可以看做是一块纯居住用地。房企在拿地之后，只需要按照流程，快速进入开发周期，只要产品得当，定价合理，难度还是不大的。

在没有商业配比的情况下，房企就不用专门针对商业版块规划和制定销售策略，只需要专注住宅推货即可。

02

注定只能修改善？

小地块出卖，似乎在宜宾也不是啥大新闻。

一年前，邦泰就曾以12010元/㎡拿下过南岸芽菜厂地块（顺便说一句，芽菜厂地块的起拍价就是12000元/㎡）。

如今，相距不远的又一宗小地块被叙乐斩获，让人很难不会将这两个项目进行一番对比。

从邦泰拿地到目前释放出的信息来看，芽菜厂地块案名已经敲定为了“邦泰·誉府”，显然，这属于邦泰三大top系之一“府台系”，定位为“礼遇城市新贵的品位华府”，换言之还是属于高端改善产品！

同样，在双十一高调拿下25亩土地的叙乐，是否也会选择高端产品呢？

可能性非常大！

从区位和受众认知角度，自从莱茵河畔后，南岸尤其是南岸东区一直就是高端改善的代名词，要打造成快销的刚需盘，可能不大会受到客户的接受。

较高的拿地单价，注定了其成本也不低，楼面地价加上建安等，成本就大概到了约9000元/㎡，而销售价格破万基本上是板上钉钉的事情了。

再说了，作为叙乐进入宜宾主城的头号作品，想要一炮打响品牌，可能还是要做高端改善产品才有可能，毕竟刚需盘的话，拿地价格可能就不会是这个数了。

03

土地“又开抢”了，到底是怎么回事？

“流拍”、“流拍”还是“流拍”，十月份的宜宾土拍市场，可以用天黑了来形容。正当不少人觉着今年地都要不好卖了之后，双十一的疯狂举牌，似乎又“啪啪”打脸了！（还好，俊锅锅没有乱开腔！）

从卖不出去到都想拿地，其中到底经历了什么？这里，就大概分析一波吧！

上回俊锅锅曾大概说过，土地流拍有主客观的很多因素，主观因素在于房企对于拿地成本的测算以及代建过多的不满，而客观原因则在于市场高位库存。

这回的拿地可以进一步佐证，库存多并不是决定房企拿不拿地的主要因素，更多还是房企对于地块的主动判断！

25亩，南岸东区，没有代建、没有商业，配套完善……

当这些齐备后，基本上就满足了房企对于一块熟地的所有需求，再加上较低的拿地成本（总价约1.97亿元），房企抢地也是能解释得通了。

比起之前动辄几百亩规模，十来个亿的拿地成本，这种小地块开发难度低、成本又不高，即便最后赚不到什么大钱，赚个口碑也是百利而无一害的。

当然，以流拍或者这次抢地就单纯说宜宾土地卖得好或者卖不出，还是略显武断了。

从趋势来看，随着宜宾的城市容量扩大，开发持续推进，卖地肯定是要继续下去的。

但对于房企来说，盲目举牌拿地早已不可取，取而代之的是对于土地的多次测算（尤其是代建过多的地块）。

这种城市大格局和市场小背景叠加下，诸如南部新区和二二四电厂这种“开发自由度过低”的地块，未来可能还是不大好卖吧！

最后来个互动，赶在双十一卖出的这块地，你预计要卖多少钱呢？

（部分图片来源网络）