2017年，环京城市房价迎来价格高点，然后开始深度调整。随着京津冀城市群的建设不断落地，环京区域价值已经逐渐提高，可是环京城市的价格与三年前相比，却已回调过半，形成了价值与价格的背离。
受制于市场情绪影响，金九银十期间，环京城市更是出现了“非理性”的降价促销，差值进一步扩大。
三年走来，环京城市在产业、基础设施等基本面明显改善，在经历了价格大幅回调后，整体均价来到1万元/㎡，与进入“万元时代”的全国楼市相比。这里已经成为全国核心城市群中，难得一见的价值洼地。
低点总是容易被忽略的，放眼望去，在长三角和珠三角一片“涨声”之中，环京反而安静低调了许多。
环京消失的三年
环京城市作为京津冀城市群建设的重要承载地，不容忽视。
2015年4月国家出台《京津冀协同发展规划纲要》，环京的战略机遇就多重叠加，一大批建设规划提上了进程。
当时环京的房价也开始了一波浪潮。经过一年左右的酝酿和变化，2016年的环京成为全国房价涨幅第一的区域，收到了来自全国各地人士的目光。
当时环京的燕郊、大厂、固安等地房价价格的最高峰，直逼北京。据了解，燕郊等地的最高峰时房价达到4万元/㎡、大厂达到3万元/㎡、固安达到2.8万元/㎡。
根据市场价格大致统计
最新数据显示，目前环京燕郊、大厂和固安区域的房价分别在1.8万元/㎡、1.3万元/㎡、1.2万元/㎡。廊坊、香河、永清的区域房价1.2万元/㎡、0.85万元/㎡、0.65万元/㎡。各个区域整体均价1万元/㎡，相较于之前的高点，都经历了三年的深度调整，永清区域回调甚至达到7成。
此前直逼北京房价的燕郊新城，目前与仅有一河之隔的通州4-5万元/㎡均价相比，差值已经达到2倍以上。
目前来看，环京城市价格，似乎也很难与同为核心城市群的环沪、环深的城市相比。以环京城市廊坊为例，该城市目前整体均价为1.2万/㎡，与相对位置大致相同的环深城市东莞2.3万元/㎡、环沪城市昆山1.8万元/㎡的均价相比，价格差值已经达到50%以上。
要知道，2016年环京城市廊坊房价涨幅同比翻番，远远领先于东莞31.15%和昆山47.39%的同比涨幅。中国房价行情数据显示，当时京津冀城市房价平均涨幅40%，珠三角城市房价平均涨幅23%，长三角房价平均涨幅22%，区域市场价值增长力度差距明显。
出现如此大的前后差距变化，需要从四年前谈起。
面对当时环京房价快速上涨，2016年当地政府部门开启了新一轮的调控政策，经过2017年的政策升级，上涨势头才得以遏制。
靴子落地之后，环京价格开始进入了震荡回调。经历了三年时间的深度调整，环京的房价泡沫逐渐被挤去，大多区域价格回调过半，筑基已现。
随着时间线推进至今，当前环京城市政策有所调整。今年上半年，环京区域在“因城施策”和“人才引进”的政策指导下，对于买房的限制相较于以往有所减少。
面对这样的价格前后价格差，今年环京区域的住宅市场成交量迎来了大幅上涨，回升显著。
北京中原市场研究部的统计，2020年三季度，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河） 的成交环比表现为量涨价稳。
数据显示，第三季度中的环京城市廊坊、燕郊、香河的成交量分别呈现不同程度的上涨。较2019年三季度分别同比上涨了14%、534%、170%。曾经房价高峰达到4万/㎡的燕郊，今年成交量变化最为明显，前三季度的整体成交量增幅达到396.08%。
如今困难的时刻已经过去，环京价格变得夯实。
值得一提的是，在环京房价上涨消失的三年，环京并未停止发展的脚步，成长的力度不亚于长三角和珠三角城市区域，大批产业入驻升级，交通改善，带动着区域进一步升值。
成长强势，形成价值洼地
要想富，先修路，这一句市井名言凝聚着经济发展的智慧结晶。
这三年来，环京的交通改善也日新月异，一大批交通项目落地通车。
经过几年来的高前度交通建设，京津冀一体化已经逐渐成型，围绕着北京建设的“1小时区域交通圈”也已经基本形成。
作为承载着北京与周边城市协同发展的环京，2019年京张铁路，2020年京雄城际、2021年京唐城际，都将分别改善北京西北、南部和东部区域的环京城市交通。
道路网上，北三县（三河市、大厂、香河县）还差厂通桥暂未建设，其他的短板都已经补齐。京开高速拓宽、京台高速、京秦高速先后建成通车，实现了环京区域内国家高速公路网“断头路”清零，高速网络明显改善。
大七环
有着“北京大七环”之称的首都地区环线高速也在2018年贯通运行，在大七环串联之下，约有13座城市处于连接之中，共享京津冀1小时经济圈大发展。
目前环京还有北京平谷线、通武廊轻轨、城际铁路联络线等轨道基础设施稳步推进，未来将继续改善环京城市的交通，提高周边居民通行便捷度。
2019年，大兴国际机场的开通，更是给北京南部的交通出行和发展，赋予了许多新的意义。
大兴机场作为国家发展新动力源，势必将成为区域发展的新引擎，以空港产业带动环京城市廊坊、固安、永清、涿州等地临靠经济区加速发展。
产业上，除了临空经济区的利好，环京城市也一改以往被“虹吸”的现状，成为北京疏解和产业转移对象，助力其产业逐步升级。
风云地产界了解发现，引领北京周边产业升级的产业新城，承担着北京新一轮的产业结构转移和升级，目前已经在大厂、固安、永清和霸道等多个环京城市，建设好了产业新城平台。
这些产业新城承担着人工智能、工业4.0高值外溢、航空航天、生物医药、智能制造、新能源和互联网汽车、健康产业等新型产业结构。
我们可以发现，积极响应政策号召，推动环京区域产业结构升级，离不开河北本土开发商的影子。例如，以廊坊起家开发商荣盛发展，虽然产业新城占比不大，但也已在香河、永清、霸州等城市，布局了十余座产业新城，打造产业链聚合平台，提高当地就业和收入水平。
显而易见，环京产业新城的集聚必然带动当地经济的改善，集中就业也会有效促成人口的规模化流入，对区域整体楼市价格做一个有效经济支撑。
例如，廊坊市2019年人均GDP已从2017年的61578元增至去年的67412元，河北省内仅次于唐山，常住人口从2017年474.09万人增至去年492.05万人。
这三年来，经过多个项目从规划到落地建设完成的环京，实际上已经比2017年的价值更高。如今再经过这中间的一升一降，环京区域洼地可以说是已经完全形成。
据泽平宏观（恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长）公布的《中国城市发展潜力排名：2019》研究报告显示，同为国家城市群战略的长三角和珠三角（粤港澳大湾区）趋于成熟期，京津冀却正处于快速发育期，提升潜力很大。
泽平宏观在报告中表示，京津冀整体创新水平在全国处于领先地位，A+H股上市公司市值31.4万亿元，占全国的41.1%。随着近年顶层设计不断强化，京津冀呈现未来将向“高端制造+科技创新”方向着重发力。并且目前城市城镇规模等级还不合理，发展不平衡，还有很大上升空间。
京津冀一体化下的环京
被定位为世界级城市群京津冀都市圈，2014年，上升到战略层面后，利好政策频出，不断加快着区域发展的步伐。经过这几年来的高速发展，京津冀一体化下的环京已经在产业和交通上，形成基本布局，即将迎来一个新的时间节点。
2019年2月21日，国家对于城市群的建设，提出《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。
距离第一个阶梯级的变化，还剩2年时间。
中指研究院在报告中指出，从北京非首都功能疏解与承接，到联手打造产业集群，京津冀三省市协同发展路径越发清晰，在产业、交通等多个领域取得突破性进展，区域整体实力与竞争力明显增强，未来伴随政策的持续落实，发展潜力巨大。
环京作为河北承载北京产业的重要区域，大批产业新城项目和企业落地，分享着北京的经济发展和人口聚集。
环京过去几年即使在限购政策，房价不断回调时，依旧有万科、碧桂园、恒大、中海等TOP10房企在此投资布局。
头部房企的战略和判断，更能代表环京楼市的真相。
近三年来，以廊坊起家的荣盛发展，借助区域的升级和发展，已经跻身千亿队列。此前，荣盛发展在半年报中表示，将以“两横、两纵、三集群”的 项目布局，继续深耕京津冀城市群的发展。
环京作为京津冀一体化的重要一环，在众多头部房企和本土开发商共同打造下，区域价值的增长性将非常可观。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对风云地产界（微信公号：fydcj888）表示，房价背后需要有强大的购买力作为支撑，经济、产业是重要的吸引力。从长远来看，如果有强大的产业基础作为支撑，吸引外来人口，环京区域占据着绝佳的地理位置和交通优势，发展潜力较大。
如今，通过京津冀一体化的建设，环京已经在基础交通设施、产业和人口等重要经济因素的构成上，积蓄了强劲的发展势能。这势必会支撑楼市触底反弹、让价格回归理性价值轨道，填平洼地。
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