近期，广州楼市有新房火、地价高、二手频频突破天花板的当红炸子鸡，也有被抢了风头的楼盘，决心刷一把存在感。

曾经作为新晋刚需地铁板块——增城朱村风头无两，如今却被众多新网红抢夺流量！那么如何拯救自己的存在感呢？这个楼盘先是叫喊“买房送菜园”，紧接着现在又说首付门槛可再降低50%！首期不够，首付贷来凑！

一起来看看是怎么回事。

比邻地铁、300万方旧改大城

项目位于朱村站C出口350米处， 若是地铁通勤到天河员村站，用时约1小时。若是要再前往珠江新城， 地铁车程就要74分钟了。

至于项目宣传的双地铁，那是扯淡。27号线还在规划中，且设站是在凤岗，距离项目直线距离接近4公里。较为可惜的是，大华东郡3公里范围内没有高速入口，对于依赖自驾出行的人群来说便利性不够。

另外，说到朱村，还有一点会被反复宣传的就是朱村科教城。从控规来看，大华东郡并不在科教城的规划范围内。不过，科教城涵括了朱村村的部分，大华东郡紧挨着朱村村，还能喝到一点汤汤水水。

△广州科教城规划效果图

除此之外，其实去年11月6日大华正式成为朱村村旧改项目的意向合作企业，规划打造300万㎡的大华城，将建设包含综合商业体、中小学和住宅等。这一点，无论是对于日后项目周边城市界面的提升，或者各种配套的补充，则都是加分项。

△项目与朱村站、朱村村旧改项目位置图

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最小78㎡有三房

项目体量较小，规划有7栋高层住宅和2排叠墅，总共有1206户。

目前在售5-7栋，均为2梯6户，24层高，包括78㎡的2+1房1卫、88㎡2+1房2卫（分为横厅和竖厅）、98㎡3+1房2卫四种户型。

78㎡的2+1房麻雀虽小，五脏俱全。北向望园林，“+1”房为阳台改造而成。

据销售说，该户型的实用率去到了9成。

78㎡样板间，左右滑动查看更多

再看88㎡户型，有竖厅和横厅两种选择。

其中，横厅户型四开间朝南，还能南北对流，看起来十分开阔明亮。

竖厅户型则是三开间朝南，餐厅采光可能会差一些。

另外，98㎡ 3+1 房数量较少，只布置在6栋和3栋，总货量约100套左右。

单位户型方正，进门就是卫生间，厨房L型布局。但两个房间直接开在了客餐厅上，夜晚如果还有人在客厅走动，或有一定影响，动静分区设计得不太好。

98㎡样板间，左右滑动查看更多

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首期不够 首付贷来凑？

小前线在现场算了两个价格：5栋1305单元78㎡单价约21535元/㎡， 5栋1303单元的88㎡三房，单价约20786元/㎡。也就是说最低不到170万可以买个小三房。

光从单价看，楼盘和周边竞品处于同一水平线 。

不过，楼盘的“着数”则是，还 赠送8万元/套的车位抵用券以及83㎡的菜园使用权。但如果你觉得这还不足以让你下决心下定，那么首付贷了解一下。

△售楼部里的菜园样板间

△项目赠送的菜园就在这里了

现场销售介绍，这种“”首付贷”实则是向开发商合作的金融机构有息借贷。按照现行的政策，首次置业者首付最低三成。 但在大华城东郡，购房者最低只需支付首付款的50%即可。剩下的50%首期款向金融机构借贷，最高可贷5年。

以项目78㎡ 2+1房户型为例，折后总房价约168.3万，正常首付是48万，购房者首期只需付24万元，剩下的24万元再做贷款。

按照最长5年的还款方式计算，每月除了需还本金4000元外 （24万/60个月），手续费还高达1000元/月。如再加上正常按揭30年的月供6478元，前5年每月总还款超过1.1万元。

这对于刚需的上车一族来说，无疑是鸭梨山大的。 这也是国家命令禁止首付贷、加杠杆的原因。

也就说，对于有些人来说，总想着搏一搏“单车变摩托"，但实际上，银行规定房贷的月供款不能超过总收入的50%。

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学校、商业指望旧改

最后再来看看，项目周边将还有什么配套，买菜去哪里，上学读哪里？

从朱村地铁口一出来，可以看到旁边满是各种餐饮、小吃店，周边还有一些小便利店、家具店等等。楼盘自带1700㎡的临街商铺，涵盖肉菜市场等。

另外，朱村村旧改项目的商业配套将有19万㎡，预计引进品牌商业大华嘉年华，并包括城市地标大华-朱村中心、盈彩水街等。 如果能建成，项目受益不小。

教育方面，楼盘只自带幼儿园，小学则需要依赖周边。未来在朱村旧改项目的 大华城内，规划有7所幼儿园、2所小学、1所初 中、1所高中、1所54班九年制一贯制公办学校。

据悉，依据旧改协议，规划引进的九年制一贯制学校为名校（距离项目约1公里）。未来能否兑现，就真的要官宣那一刻才知道了。

总结

1.项目距离地铁较近，可享轨道便利，但可能有一定的噪音影响。

2.交通上，对于需要前往珠江新城的上班族，通行时间较长，特别是高峰期客流拥挤，最少预留一个半钟时间；相对来说，更适合在科学城工作的客群。

3.户型设计上，产品方正实用，78㎡三房是投资客最爱。

4.商业配套方面，现有配套低端，19万㎡的商业需要等待。

5.教育方面，学校还是未知之数，但后续的朱村旧改项目建面高达300万㎡，有名校来撑门面，肯定更有利于销售，可以小期待一下，但不能有过高期望。

还有一点值得指出的是，大华目前只是朱村村旧改的意向企业，还不是正式的旧改合作企业，后续的朱村村改造仍然存在变数。

据悉 ，和朱村村洽谈过的知名房企就有华侨城、合景、保利等。