文/深圳进深 严明会
百合世纪广场二期再拿证，清醒了不少。
这两天，项目拿下了新一张预售证。
为2栋五单元，168套房源。
产品面积100-101㎡，120-121㎡以及178㎡。
备案单价5.61-6.98万/㎡，均价6万/㎡。
备案总价564-1219万/套，均价670万/套。
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从最新的定价看，开发商似乎终于认清了现实。
最明显的一点，百合世纪广场二期，最早一次取证入市，是在去年7月。
当时首推1栋一、二单元和3栋一、二单元，共401套房源。
备案单价最高达到9.6万/㎡。
具体看，当时175㎡的户型，备案均价达8.27万/㎡。
而如今项目再拿证，178㎡的户型备案均价仅6.86万/㎡。
差不多一样的面积，相差了1.41万/㎡。
这可是短短不到一年的时间。
其实不仅是大面积户型，这次拿证，项目120㎡刚改产品备案均价6.04万/㎡；
相比之前的6.22万/㎡也有所下降。
只不过没有大面积改善产品下降的幅度那么大。
02
价格大幅调整，说明开发商对其大面积户型的心理预期，显然不足了。
这似乎也并不奇怪，百合世纪广场一开始就是奔着刚改、改善去的，定位并不低。
项目位于龙岗区布吉街道惠康路与翔鸽路交汇处，属于布吉百鸽笼片区。
这个片区有一点比较特殊，紧邻罗湖布心，是连接龙岗与罗湖的枢纽区域。附近商业、生态也较为丰富。
此前也一直是布吉的高端、豪宅板块。
但往外了对比，百鸽笼虽然在布吉核心，片区在产业上比不上坂田、大运。
且片区人口密度大，城市界面相对老旧，道路拥挤，配套等级一般。
楼盘多属于刚需、刚改中品质、品相相较好，“豪宅”其实还谈不上。
也就是一个典型的刚需玩高配的板块。
而因为片区的原因，叠加项目自身交通、商业、教育等优势资源。
整个百合世纪广场，在产品打造上大部分为100㎡以上的产品。
项目一期在2023年入市，就曾因备案价高达7万 /㎡而广受市场议论。
二期入市，项目的高价战略之下，去化似乎也并不理想。
网签数据显示，项目二期去年7月首次拿证入市的房源，至今近一年，去化率45.64%，不足五成。
03
其实，不仅区位价值还不足以撑起高定价。
百合世纪广场自身，也存在诸多不足。
这个项目，开发主体为深圳市世纪百合房地产开发有限公司。
为深圳市百合控股集团有限公司（简称“百合控股”）旗下企业。
百合控股是深圳本土企业，集团业务涉及房地产开发、酒店经营、教育产业、物业管理等领域，创始人为凌国强。
百合世纪广场曾经历曲折，其所在地的最初规划为金稻田片区更新项目第三期，早在2004年就立项，2011年3月正式通过批准建设。
从正式立项到入市，期间先后换了3个开发商，最后才终于在百合控股手中羽化成蝶。
整个项目总占地面积约4.8万㎡，总规划建筑面积约36万㎡，容积率5.9，绿化率40%。
分2个地块开发，总规划有2218户，其中保障房473户，共由8栋总高31-48层的住宅组成，其中涵盖住宅、商业、公寓、办公及教育配套。
也就是说作为旧改，项目普遍超高层、高密、客群也不那么纯粹。
对于眼下满是新国标、新规项目的深圳市场，存在先天的不足。
户型的使用率上就是一个较大的方面。
百合世纪广场，得房率不加赠送据悉在76%左右，加上赠送后实际得房率在85.23-89.08%左右。
对比如今大多数新规产品，优势并不大。
明显的一点，项目这次取证加推的2栋五单元，约100-121㎡只做了三到四房。
当项目还在100㎡做三房的时候，不少开发商差不多、甚至更小面积情况下，已经做到四房。
这样一对比，购房者会作何选择，是显而易见的。
也因此，价格调整成了百合世纪广场以价换量的重要途径。
从最新的备案价看，开发商明显已经降低了大户型的市场预期。
目前不知道正式加推开盘，项目的折扣还会给到多少。
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