我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？

回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑

提问：非京籍家庭，娃刚小学，京房一套，估计积分落户没戏，考虑到孩子初高中问题，有以下两个方案，纠结的不行，求帮忙分析、建议 1、天津 今明两年天津落户买房（非重点学区），孩子初二过去，至少一人全职陪读，估计贷不了多少款，几乎要全款买；人生地不熟，高考后不想留天津，大概率卖房回北京。 顾虑：近几年为了孩子读书落户天津的挺多的，会不会高考竞争越来越大，反而不如老家吉林有优势。 2、吉林 老家已有学区房，熟人也多，大概七八年后回老家读书，两个人都陪孩子回去，就业机会很少，但老家生活压力也小。准备近两年在北京买个二套，将来如果孩子来北京上学工作的话，有他一套房，我们留一套住。 顾虑：老家的教学质量。。。孩子也是普通孩子，如果在北京上到初二，回去跟不跟得上节奏。。。

回答：积分落户概率很低，属于熬鹰型政策，除非自然状态下也可以顺其自然获得，不然不建议折腾，投入产出比太低（概率低相当于没有产出）。 是否换到天津高考，可以在初二决定。 如果不需要重点学区，只需要落户买房即可，可以考虑津南1万刚出头的上车盘，总价100万不到，首付二三十万。 天津落户再多，和总人口比起来，至少在近三四年，不太可能超越吉林本省的竞争程度。 关键看小孩自身能力，擅长学习的，放到天津也许是雪中送炭，不擅长学习的，放到毛坦厂也要逼疯全家。 根本的解决思路是多生两个，“一棵树上吊死”，哪里都不是出路。

提问：房姐您好！关注了您有一段时间了，很受启发。目前准备在北京购房，首房首贷，考虑自住兼保值，首付150左右，总价最好330以内，近期看了东四东五环附近的房源，不知道怎么选择，求指点。1、八里庄北里的86年老公房一居室（说是钢混相当于96）近地铁，环境装修不错，单价6.6；2、炫特嘉园开间，国美第一城东西北向一居室；3、定福庄美然动力开间，顶层是否可行？目前的问题是，同一地段老公房和商品房开间之间怎么选择？同样价格五环比四环房源质量要好，在四环和五环之间怎么选择？另外，还有没有合适的小区房源推荐？主要考虑交通方便兼保值增值。300左右。谢谢！

回答：330总价的话，八里庄北里6.6的单价如果没有硬伤可以入。炫特嘉园和国美有合适的标的也可以。美然动力的位置一般，优先看前面几个盘。老公房的优势是税少可以高贷，适合低首付。选择具体的标的更重要，不用纠结四环还是五环 保值角度差距不大，另外看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

提问：房姐好，之前的问题一直没有回答，再次请教一下：700-1000，纯投资，请问望京宝星国际和宝星华庭有什么区别？如何选？什么价格可以入手呢，谢谢！

回答：宝星园一期属于老小区，2001年的； 宝星国际二期06年差不多次新水准； 宝星华庭三期，2010年后的品质次新。 虽然在同一个位置，但是品质的差异也明显，7以内可以入

提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！

回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先借力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等

提问：北京限竞房和纯商品房除了限售差别之外还有哪些主要差别，投资角度哪个更合适，500-600预算推荐哪些板块呢

回答：限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 相比商品房更适合投资，500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇 望京的望京新城还有天通苑板块。

提问：房姐晚上好，本人北京名下已有一套房，家里人要住，所以不打算卖掉，现有资弹1000左右，想用公司名字在北京再购置一套房，由于公司购房需付全款，所以在纠结是买800内的两居室还是1000左右的小三居，因为如果买两居室未来肯定就没有住的可能性了，家里人较多，两居室太小了，但是如果买1000的三居室，目前7.8年内也是不会住的，因为现在有自住房，未来住不住未知，又怕未来几年都不住，三居出售困难，毕竟公司买房要付全款，一下子这么多资金压在房子上，关于位置：本人主要活动范围在朝阳，所以也看了很多朝阳的房子，想问问酒仙桥丽都壹号和双井附近的富力城，乐城国际，首城国际那个更值得投资？求推荐朝阳区五环内有价值的房子，最好能靠近点学校，但是不一定是学区房，附近有学校就行，最好是离太阳宫那边学区稍微近一些的，太阳宫太贵买不起，两居室都1000以上，其余的又太老了，还是希望买稍微新一点的小区， 这样以后孩子上学如果选择朝阳区，也有住的可能性，但是目前还没有孩子，目前的目的基本是希望资产保值，投资为主。另外，求知公司买房需要注意的事项？

回答：丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了保值属性不好。推荐双井板块，首城国际>乐城国际>富力城。还有珠江帝景的两居可以看下。建议先以升值属性为主，还没有孩子也不需要考虑学区，学区房受政策影响较大。公司买房是下策，要求全款而且税费也高。你可以办个工作居住证买房，以后卖也好卖。

提问：房姐好！新人首问。婆婆名下丰台好户型板楼，90平环境一般市场价410，可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海学区房。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房？一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么？直升校会取消吗？风险如何衡量？失去直升优势的房单价会亏损多少？二、如果买学区房，陶然亭和八里庄小学对比，90平总价都在850左右，西城有直升优势，海淀不直升有假多片规则，居住条件好，从保值角度应如何选择？三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷，能否操作？产权到期只需补交3%土地金?相较畅柳园四平园谁更好？四、西城直升有其他推荐么？如何全程指导买房？谢谢

回答：教育一定会均衡化，集团化，均摊化。 海淀东城从学区对口，演变成学区划片，并且学区越化越「稀薄」，而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台，学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价最小的标的为学票付费，是最好的防风险策略 建议学票+自住的配置，例如 西城陶然亭小学买个最小面积的一居，然后在中海紫御公馆买个两居室自住，这俩离的不远， 畅柳园 四平园>黑窑厂西里 西城看陶白片区，陶然亭直升北师大附中，育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学，直升35中

提问：您好，新人首问。我北京户口，王府井附近上班，高米店一套房，月入四万。手头资金400，现在的首套房还有一百万房贷，不计划还掉再dy，计划直接拆借别人二百，买入总价750左右二套。以自住+保值增值为主。 看了草桥 角门的草桥欣园 恋日嘉园 怡然家园6号院 珠江骏景的三居，双井的华腾园三居，苹果南区 首城国际二居，崇文门新景家园 都市馨园 金鱼池二居。 请问房姐，从区域上，您建议选择哪片？具体到每个区域，里面几个小区如何选择？ 我自己目前排序都市馨园（得房率高于新景），珠江骏景北区，首城国际，华腾园。 想尽快出手，求指教，这几天脑仁已疼，不胜感谢！

回答：首选都市馨园作为投资 没大问题，其租金本身也较高。 珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，后期涨幅不会大，能跟上大盘就不错。 朝阳板块整体上来说潜力更大点 ，推荐再看下 风度柏林、CBD传奇

提问：新人首问。京集体户口，首房首贷，个人手头400左右（但还想留点用）。想买东五环左右两居。自住，个人比较喜欢热闹方便一点的地方，当然环境、户型好的更好。目前看了兴隆家园、金隅泰和园区域，还有双桥温泉东里附近（太偏僻，放弃），比较看中常营北京新天地一套南北通透两居，请问这几个区域有什么推荐吗？新天地这块怎么样？

回答：常营北京新天地价格合适可以入 兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。 而兴隆家园本身，南北跨度大，单价6.5内可以考虑。金隅泰和园位置一般，不推荐 另外推荐看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

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