今年年初刚在美股上市不久的蛋壳公寓坏消息不断，频频被推上舆论的风口浪尖。

商道童言（Innovationcases）留意到首先因资金链紧张，出现了房东、租客、合作商、员工多次大规模投诉与维权；然后许多租户，出现了停网、停水、停电的情况，而收不到租金的房东，只能把风险转嫁给租客，让租客搬出房子；同时还有被政府部门约谈、内部高管层动荡、APP被工信部点名下架。

蛋壳公寓在其微博上表示，没有破产，也不会跑路，只是暂时陷入资金链紧张的危机，并不会倒闭。

但除此外，蛋壳不仅没有提出明确的解决方案，并且传出自如、我爱我家可能接管后，美股股价反而连续三天上涨，从低点1.41美元上涨至4.02美元。数千用户维权无门，资本市场却埋头狂欢。

蛋壳公寓的命运

长租公寓爆雷并不罕见，由于资金链断裂，在杭州，上海，成都，深圳等地都发生了长租公寓爆雷事件，但蛋壳公寓尤其引人注目，一方面是因为蛋壳的行业地位，另一方是其影响规模。

作为长租公寓标杆企业，蛋壳公寓成立5年间，从2400多套房源迅速发展到41.9万套，房源规模在分散式长期租赁公寓中排名第二，仅次于贝壳旗下的自如公寓，拥有超过100万用户。

同时，自成立以来，蛋壳公寓一直处于亏损状态.。2017年至2019年，收入分别为5.57亿元，26.75亿元和71.29亿元；但净利润亏损分别为2.72亿元，13.7亿元和34.37亿元，三年累计亏损50多亿元人民币。

今年疫情的影响叠加下，蛋壳公寓遭受了更为严重的危机： 一季度亏损高达12亿元。 换句话说，蛋壳公司自成立以来已经损失了超过60亿元人民币。

蛋壳是一家融资驱动型的科技公司，不但已完成7轮融资，总计超过60亿元人民币，今年年初的上市也筹集了额外的1.49亿美元。从财务上来看，所有筹集的资金已基本花光。

长租公寓的运营（包括购置，翻新和租赁）涉及大量现金流出，一旦扩张速度太快，或者房屋空置率上升并影响租金收入，就很容易导致资本链断裂。

长租公寓的商业模式

一般来说，长期租赁公寓分为三种：

一是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，他们在各个社区的居民楼中承租房间，装修后出租。

二是魔方公寓为代表的集中式长租公寓，模式是将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。

三是万科、龙湖等房企的项目，由于资金充裕，选择了自有土地建设长租公寓，自主装修和出租。

无论哪种模式，都离不开一个问题：可以赚钱吗？

蛋壳这样的实质上是二房东，正常的赚钱方法肯定是通过低收高租来获得现金流量差价，用于改善服务和维护房屋。实际上，无论是二房东公寓运营商还是传统地产房企，至今为止都还没有找到有效的租房盈利模式。

在美国上市的青客公寓连续三年遭受亏损。2019年净亏损4.98亿元，即使自如也不断被曝出“涨租”、解约”、“租金贷”纠纷。

万科位于北京的成寿寺长租公寓项目，算是是全国首个集体用地长租公寓项目。但是在第一批用户入住后，第二批的交付期一直在后延。

此外，还有更多的中小型长租公寓没有幸存下来。2020年以来，优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等超过10家长租公寓发生资金链断裂、跑路，累计超过20家。.

这样一个没有盈利现金流的业务模式，但是诞生了两家上市公司。

这主要是因为，蛋壳长租公寓等平台用“单位经济模型利润”的概念，向资本市场讲述了一个新故事。

这概念是企业抛开管理、营销等公摊费用，就以单个房间的盈亏平衡计算，如果单位经济模型盈利，就可以通过扩大规模来摊薄固定成本，实现盈利。

这也是为什么蛋壳的运营公寓数量达到 43.2 万间、而运营的房间数量增长了166倍的原因。同期，自如管理的房间从 25 万间上升到 100 万间，而青客公寓运营数量从4.42 万间上升到9.73 万间。

如果想使单间赚钱，则必须疯狂地抢占市场。

早期二房东模式，走的是租客越多越好的模式，如果从房东那里以8000美元的价格租了一套三居室的房子，然后以3000美元的平均价格将其出租，利润是1000。

但是，扣除装修和运营费用，这笔利润确实是不够的，于是产生了隔断房间模式。也就是将此客厅再分成两个房间，共租给五个租户，那么即使将每间客房的平均租金降低到2800，利润依然增加。

之后政策打击分隔房，这种模式越来越少。继而出现了长租公寓平台和租金贷公司捆绑。租金实际上已经成为一种金融产品。有了足够的现金流量，可以利用长期租赁公寓赢得更多房屋。毫无疑问这是无休止的博弈。

租金贷的过错

“租金贷”最初被认为是解决租户一次支付大量租金的痛点的一种好方法，随着长期租赁公寓的介入以形成资金池，它已成为一种财务手段.过度利用和扩张的武器。

当租户与长租公寓签订租赁合同时，长租公寓和金融机构将合作诱导租户申请贷款。这样，长期公寓可以从金融机构获得预付的一年租金，从而获得足够的现金流。但房客认为他每月要付房租，但实际上是在偿还贷款。

这种模式下，资本驱使长租公寓不断扩大市场，而不是单纯低收高租。为了抢房源，很多机构都采取了高收低租。8000元租金的房子，可能6500就转租出去。既然已经从金融机构预支了一年租金的贷款，风险都在租户和房东那里。

商道童言（Innovationcases）认为最糟糕的是，大多数使用房租贷款来租用长租公寓的人甚至不知道他们实际上是在偿还贷款，以为自己在正常地支付房租。

这种将实体打包到金融项目中的方法可以赚钱，但同时也面临着巨大的风险：租金贷的典型模式是“长收短付”，这种模式就会给房东，平台，银行和租户造成四重损失。

“租金贷”模式下，长租公寓在获得大笔资金后，往往加杠杆去获取更多的房源完成规模的扩张。但同时长租公寓必须确保较高的入住率，并且不能突然撤出大量租户，否则它们将面临打破资本链的风险。也有一些公司直接在股票和资本市场上进行融资投资，从而增加了亏损的可能性。

早在2018年时，我爱我家前副总裁胡景辉曾表示：长租公寓爆雷，一定比P2P更严重。可以说，这是一个非常非常脆弱的系统。

蛋壳公寓爆雷归因分析

由于行业竞争激烈，加上在疫情影响下，长租公寓接连爆雷，主要是因为长租公寓误判发展趋势、违背行业规律、盲目扩张所导致，加上引入“租金贷”的经营方式，加速了情况恶化。

首先，长租公寓的进入门槛低，存在监管不严的情况。为了进行大规模的市场占领，盲目扩张，融资和上市，一些公司引入了互联网金融模式，但是其经营管理和盈利能力很差，资本和市场形势发生变化时，资本链就会紧张。

其次，一些公司对国内租房市场的投资回报率增长过于乐观。投资长租公寓时的主要逻辑是假设未来的租金每年将以5％到10％的速度增长。但是，这种假设近年来减缓了，原因是大环境的经济增速放缓，国家出台“房住不炒”、“稳房价稳地价稳预期”等一系列措施。

再次，长租公寓一般采用“高收低出”的烧钱模式，这种亏本抢占市场是必须有巨额的资金来继续的。一旦无法筹集资金，是不可持续的。同时，过高的金融杠杆并盲目扩张。在很多企业，租金贷比例高达60-90%，放大了行业下行时的资金崩盘风险。

第四，今年流行病的影响加剧了爆雷的风险。大多数长租公寓都属于分散经营，大多数是与房东租用3-5年。在装修、出租、管理上投入成本高、投入回报低，存在管理服务差和经营上的短视行为。疫情加速了长租公寓出租率显着下降，违约率上升，导致长租公寓现金流量紧张。

此外，部分城市因各地接连爆雷而加强监管、要求控制租金贷的比例，导致一些圈钱的长租公寓都被迫退出。

如何解决问题？

对于长租公寓的问题，短期内可能没有好的解决方案，但从长远来看，有几种解决方案：

首先，要加强行业监管和市场准入壁垒，严格查处房屋租赁市场违法违规行为。严格限制“租金贷“使用条件和比例，提高经营企业的注册资金、保证金门槛和资金使用监管，规范行业管理。

二是支持集中式公寓发展，为房地产企业提供土地，税收和经营方面的支持。例如允许城市集体用地和农村集体用地建设廉租房和公租房，增加城市的集中式公寓的开发量和供应量，以平抑市场需求和租金水平。

三是加大对长租公寓的资金扶持力度和金融改革。使长租公寓企业可以获得长期、大额、低息的资金用于集中式长租公寓的开发、租赁、经营，以提高长租公寓运营企业的投资积极性和赢利能力。

长租公寓的经营事关民生福祉和城市发展竞争力，商道童言（Innovationcases）希望产业能长线投资、低利润、稳定经营，这将有助于长租公寓市场平稳、健康发展。