本周末绝对是东小口高光的一天。

奥森one开盘+奥海明月二期开盘。

写文之前，奥海明月不知道卖了多少。但是一期宣传的是卖了40个亿。查了下网签也有600多套，水分不太大。

奥森one开盘更是卖了63个亿……直接接近清盘。

要我说，买房人的话真不能信。

猫叔群里的粉丝，天天嚷嚷疫情爆发大环境差、工资降了，股票亏了，转眼就在奥海明月定了一套四居。找谁说理去。

很多人问猫叔，东小口这么火是炒作还是真的价值体现？这篇文章，就来解读下。

利益相关：没收钱，放心看。

01

先来说，为什么东小口双子会热销。

东小口的两个盘，奥海明月、奥森one一直是买家的关注热点。

所以但凡是北京自媒体，都要写这两个盘。不写都不好意思跟人打招呼的程度。

其实这两个盘，我微博、知乎也提过。

简单来说，

价格虽然谈不上倒挂，但买就对了。

剖析一下价格吧。这两盘，昌平的地界，加上没有好的学校资源。价格限价5.8万/平。

正好可以和不远处的华鸿家园做个对比。

别看华鸿家园是2008年的房子，但人家是低密的电梯板楼，好歹海淀比昌平要好一点，加上清河四小的配置，和东小口双盘一比，其实还是挺占优势的。

至于拿奥森板块的10W+豪宅和东小口双盘比，这就有点欺负人了。

这是很多自媒体和新盘常见的套路，拿着豪宅的价格对比刚需限竞房凸显优势。不知道是您觉得买家傻还是您自己傻。

什么时候爱马仕能和蔻驰做对比了？产品不同，对标人群也不同不是。

那为什么价格没倒挂，依然值得买呢？

从两个角度来说，

一是，同样总价的房子，新房需要的税费更少，而且首付低。对于刚需一族来说，买房能少点就少点。谁真愿意掏光了留个钱包去买房呢。

二是，北部上班族们太多了，而出让的新盘太少了。

北部有全北京最多的上班族，上地西二旗望京，未来科学城等等，都是接盘侠。而这两盘是北部刚需为数不多的选择对象。

你以为这两盘是对打关系，要降价抢客户，其实人家根本没必要对打，根本不愁卖啊。

他们的核心卖点就是：我这里有很多小户型，一居、二居、三居都有，有些小房子还没过普宅线，位置也不错，单价也不高。走过路过不要错过。

你仔细看，只要是西边或者北边的项目，临铁，位置还不错，基本上都是热销。

比如，万橡悦府网签78亿。西山锦绣府网签67亿……

这是供需关系决定的。

02

接下来，泼一下冷水吧。

买到的朋友可能有点不爱听的大实话。

很多人都纠结，这两个盘买哪个好。我看群里，甚至有粉丝把10来种户型图一个个拿出来做比较，讨论。

看起来头大，不过总原则挺简单的——

没钱就买便宜的，面积尽可能大一点的。

有一定的预算，就买最好的位置，最好的户型。

比如某哥们，买了奥海明月2楼的一个垃圾户型，但是比正常80多平的户型单价差了8000左右，5万就能拿下来。干嘛不买。

刚需买房，下的每一个决定，都不应该是你自己的喜好，而是银行卡上的数字帮你下决定。

基本上每一个决定，就是一个计算题。花最少的钱，买最多的可用面积，才是王道。

至于改善来说，奥海明月的几栋小洋房，还算不错。奥森one89平三面宽户型也很棒，未来更为保值增值的房源大概率就是他们，但你未必抢得到了。

有一说一，两个盘都是奔着刚需去的。而且土拍成本透明、售价透明，利润也是锁定好的，指望两个盘将来品质上能有多好，不太现实。

一居两居这种房源，因为低总价，换手率高。而且是租房市场的抢手房源。

这两个盘，未来会是码农租房的热门选择。租户多的小区有，非常依赖物业的管理和维护。

8-10年后（交付时间+5年限售期），未来两个盘作为二手房入市，价格很有可能拉开一些差距。

奥海明月的价格，会比奥森one贵一些。

如果那时候，万一奥海明月价格反而比奥森one低了，那也不是我的错，而是绿城的错。

你绿城作为进京的诚意之作，前有诚园后有西山燕庐，以匠心之名让业主信赖，质量居然赶不上首开，就是你的耻辱。

03

至于地块对比，户型朝向对比，还用的着我来说吗？这类文章，8月份的时候就一大堆了。

你们还看不腻嘛？

那些说实话，虽然重要，但也不是特别重要。

决定楼盘价值的，70%原因在于地段。

你们最想知道的是，这个地段，未来发展怎么样，潜力到底如何，白花花的银子花出去，实际收益怎么样？

这种市场判断，除了吹嘘的软文外，很少有人实实在在的聊。

那么我来不负责任的说一下吧。

还是那句话，关于地段解读，都是基于我的主观因素和个人逻辑，以我为准。

首先，千万不要听信开发商那一套“XX将会重新改写奥森板块价格”的说辞。

东小口双盘表面上，是借着奥森板块的光，实际上只是和奥森挨着,完全不在一个价值体系里。

其实有点像刘姥姥，说是贾府的亲戚，但“原不是一家子,偶然连了宗”而已。

奥森板块，最核心的位置在于北五环以南。

因为奥森北部的边界，正好挨着清河，而北五环和清河类似于一个狭长的三角形，没太多空地。

所以，奥森板块的核心居住区，主要在北五环以南。以奥运村一带为要居住区。也就是下图红圈里的位置。

看到了没，什么是正统的奥森板块，这TMD才是正统的奥森板块！

这个区域——北到北五环，南到大屯路，东到北辰西路，西是京藏高速。和奥森浑然天成，完全接壤。

这个板块，目前已经没空地了。只有四大社区——林萃、北沙滩、双泉堡、国奥村的二手房可以选择。

奥运村板块以南，还有小型的居住板块。这里先不提了。你只需要知道，真正的奥森板块是清河以北，真正的奥森配套，是和奥森接壤。

更不要提，鸟巢，水立方，奥体中心这些核心配套，都在五环以南。

奥海明月、奥森one既不和奥森接壤，也享受不到奥森的配套，只是个别几栋楼，远眺可以看到奥森而已。

这压根不是奥森板块的盘。作为刚需盘，升值逻辑，也和奥森的景观，搭不上什么关系。

奥海明月、奥森one真正所属的板块，是西三旗。

那开发商为什么要蹭奥森的热度，而不谈西三旗呢？

还不是看不上嘛。

04

东小口双盘真正的价值，是西三旗板块的崛起。

很久以来，西三旗是以脏乱差出名的，这一带楼盘价格也不怎么涨。倘若打西三旗的旗号，可能很多人不买账。

但正是有认知上的误差，才有获利的机会。

东小口双盘的“好”，恰恰在于西三旗的“差”。

沿着13号线，从西向东看。上地8万，西二旗、清河6.5万，西三旗5.5万。这几个板块明明挨着，但是均价却差距不小。

就算西三旗板块的第一梯队小区，金隅翡丽、枫丹丽舍、富力桃园、育新花园价格也不太贵，7万多已经到达天花板。

和不远处的世华龙樾、橡树湾均价动辄10W+比，是不是亲切多了？

为什么会出现这种情况？

原因有三：

一是，西三旗的历史原因。这里以前是金隅集团的老厂房，也就是大家常说的建材城。基本上是什么混凝土厂啊，涂料厂等等的落后产业。

后来老厂房的单位搬走了，因为这地方挨着上地西二旗、望京都比较近，老厂被人转包搞成了码农们的集体宿舍，违规改建的例子非常多。市容市貌也很差。

最差的情况，是什么地步呢？昌平回龙观的兄弟们，都要嘲笑西三旗的地步。

二是，西三旗板块交通太差。

首先，京藏高速，把西三旗和西二旗完全割裂了。导致虽然地理上离的很近，但西三旗东西向直达西二旗的路非常少。

两个地区的发展，也就此割裂，完全独立开。西三旗沾不上什么光。

其次，虽然有8号线和13号线，但从立水桥到霍营这一段，太长了。也许原因是，这一带曾经比较荒凉，没有中间站。

那就导致，西三旗有一片区域,也就是奥海明月、奥森one所在的位置，距离地铁站很远，不方便。

三是，配套跟不上。

商业上一度依赖华润五彩城，学校、医疗也一般。

转折点在2015年。

2015年，西三旗开始加大拆除违建力度，中关村西三旗（金隅）科技园开工建设。（东升科技园也算利好，但规模略小）

西三旗从以前的睡城，变为科技园区。质变从此开始。

西三旗不仅仅是搞写字楼，相应的公租房（还有部委分房）、学校、医疗、商业配套（华润万象汇已经在建设），也都会有保证。

而且总体建设速度也比较快，截止到2021年，金隅科技园一期就要建成交付了。

科技园规划分布图

而13号线拆分以后，新的地铁站点出现，奥海明月、奥森one距离建材城东路站也不算太远。

无疑又是一大利好。

你看，历史包袱没有了，配套也在慢慢解决，交通情况，也在一点点改善。

所以这个板块，是我非常看好的板块。

未来西三旗的板块价值，会体现的越来越明显。

而当下，恰恰是低点入手的好机会。

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