11月27日，位于桥头镇的莞民投众筑悦璟台首次备案价公布，1号楼备案均价19211元/平，其中最高备案价20517元/平。
最小户型为约96平的三房两厅两卫，此户型最低备案总价约170万元，首付三成也要51万。
东莞东部园区上车门槛再次被拔高，这是让首套刚需感到市场不友好的“聚光灯”。
莞民投众筑悦璟台
据说项目首推已售罄！！！
位于麻涌镇珠江万科将最后一次推售，此前9月24日项目6号楼备案均价19235元/平，最高备案价20246元/平。
最小户型约76平三房两厅一卫，备案总价约134万元，三成首付即40万元起。
这个首付门槛对首套刚需的朋友更加友好，这也珠江万科城可以连续暴击东莞刚需市场的重要因素。
珠江万科城营销中心
这是单价2万以下楼盘的对比，你会怎么选择呢?
房叔置业建议：选择珠江万科城。理由一是万科品牌和大社区，理由二是麻涌区位胜于桥头，理由三是珠江万科城概念强于莞民投众筑悦璟台（如地铁规划）
接着看看单价2.2万/平的楼盘，麻涌镇的碧桂园铜雀台三期和东坑镇的保利松湖和府。
碧桂园铜雀台三期11月21日2号、8号和9号楼备案价公布，其中2号楼备案均价21708元/平，最高备案价23371元/平。
最小户型约88平三房两厅一卫，备案总价约187万元，三成首付约56万起。
这个首付门槛继续抬高，碧桂园铜雀台三期周边规划配套好于珠江万科城和保利松湖和府。
碧桂园铜雀台三期
保利松湖和府7月份四栋住宅楼备案价公布，其中5号楼备案均价22678元/平，最高备案价24461元/平。
最小户型约97平三房两厅两卫，备案总价约199万元，首付三成即是60万元起。
这个首付门槛已经是首套刚需群体的阶段性触点，这里有一个首付边际递增效应，每增加5万首付带来地段和产品的差异性，进而产生增值差异。
保利松湖和府
房叔置业建议：以东莞城区为界限西边区域的首套刚需群体可重点关注碧桂园铜雀台；而东边区域，以及松山湖区域的群体可重点关注保利松湖和府。
两盘均有瑕疵，但是市场可选择的品牌楼盘有限！
在房叔看来，东莞首套刚需群体首付门槛60万的水平线是大众化可接受的范围，若继续向70万门槛群体会缩量或需要更多“钱包”。
目前首套刚需群体在东部园区和水乡区域有众多新盘可选择，例如横沥镇的招商雍景湾、横沥镇的阳光粤港栖凤台、常平镇的紫云壹号、横沥镇的碧桂园松湖明；中堂镇的卓越金茂浅水湾和佳兆业时代芳华、望牛墩镇的首创禧瑞阅府。
这些新盘首套首付60万内可解决，但是出发点是自住属性，投资属性会明显偏弱。
从新盘备案价来判断东部和水乡市场价值差异，水乡区域是大于东部区域，但是部分东部区域的价值还是会超过水乡部分区域，例如东坑镇的楼盘。
2016年至2020年东莞历经两轮涨价，可谓是把市场价值楼盘洗出一幅好牌了。
现在东莞哪个楼盘未来更有价值，在一定区域内可直接用价格衡量，能买贵点的楼盘，错的概率小点。
若你手持60万首付，首套贷款还清，请重点关注城区优质的中小学区房；或者持有80万首付，首套贷款未还清，同上。
有一点需要补充的是今年起东部园区受到了市级层面的高度重视，系列利好出台；如松山湖东部工业园区的设立，横沥镇、东坑镇和企石镇纳入松山湖功能区统筹规划发展；还有黄江镇部分区域纳入松山湖科学城等。
水乡的存在感主要依靠东莞西站周边区域的规划发展和麻涌的龙头作用带动。
买房看缺点/终究难全
一:不要买临路（街）的房子，灰尘大，噪音大。
二:不要买商业综合体楼上住宅，人群复杂。
三:不要买底商楼上住宅，特别是做餐饮的底商，夏天垃圾味很严重。
四:不要买铁路、高架旁边的住宅，噪音大。
五:不要买靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子。
六:不要买顶底楼，潮湿或漏水的可能。
七:不要买加油站旁边的房子。
八:不要买医院旁的房子。
九:不要买学校旁边的房子。
十:不要买军事基地旁的房子。
涉及具体水乡和东部园区各方支撑楼市的因素对比，欢迎私信讨论！
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