| 全文3066字，阅读约需7分钟

新盘正在小跑进场。

刚过去的11月，深圳住建局发出30张预售证，加上两个现售盘，有9951套住宅房源入市。

刚需却是一则以喜，一则以忧。

喜的是新盘有很多，不用陷入非A即B的艰难选择；忧的却是西部已经普遍5万+，真的买不起了。

佛系了两年、最近在看房的恺哥跟我说，他的总预算只有300多万。

看了一圈，他发现想一步到位买个3房几乎不可能——合适的太贵，符合预算的又太偏。

“真正的刚需想上车真的好难，”他感慨。

不过，一个好消息是——

12月2日，龙华的万科北宸之光拿到预售，730套住宅，单价最低4.1万/㎡，总价339万起。

据@深圳买房计划 了解到的信息，开盘还有额外优惠，95折起，精装交房。

81㎡户型，备案均价约4.7万/㎡，折后均价在4.5万/㎡左右，折后最低总价不到330万。

99㎡户型，备案均价约5.1万/㎡，折后均价4.9万/㎡左右，折后最低总价不到480万。

换句话说，首付百万，就能买到龙华3房。

这个价格对于恺哥，以及像他一样预算不太够、又想买在前景看好区域的年轻人来说，很友好。

确认过眼神，这是一个可以解救刚需的上车盘。

4字头上车龙华

万科新盘价有多惊喜？

万科北宸之光的亮点里，刚需关注的TOP1，绝对是价格。

4万+的价格，在龙华这条湾区中轴线上属于最洼地。

这个价格，相当于2015年的红山、2016年的壹城中心。

打开贝壳找房APP，现在红山价格8万+，以壹成中心为标杆的龙华中心区6万+。

▲房价地图| 贝壳找房APP

其实，在深圳，房价4万+的片区并不是没有。

但价格对了，选错区域，终究是错付。

区域的选择有多重要？这里有一个真实的例子。

2014年底，我的一位朋友买在宝中，当时单价7万+，如今房子涨了600多万；几乎是同一时间，他的朋友买在东部，6年只涨了100多万。

前者的溢价是后者的6倍。

今天，宝中对大部分普通刚需来说，10万+的价格遥不可及。

甚至扩大到整个宝安、光明等西部区域，年轻人们用尽“六个钱包”也很勉强。

这时候再来看龙华，北宸之光算是意外之喜了。

不仅新盘价格有惊喜，龙华正在推进的“数字龙华”规划，也令外界对这座年轻的行政区寄予更多厚望。

11月初，龙华官宣要建设数字龙华，通过做强数字经济，令龙华实现产值翻番。 [1]

在龙华区规划的“一圈一区三廊”区域发展格局，龙华将构建一个占地约60平方公里的数字经济圈，产值超万亿，牛湖被纳入其中，定位为发展数字文化产业。

▲“一圈一区三廊”区域发展格局示意图 | 龙华融媒发布

这可以说是朝阳产业。

根据《中国数字文化产业发展趋势研究报告》的预测，2020年数字文化产业预计产值规模为8万亿元。 [2]

近日，文化和旅游部发布要推动数字文化产业发展的相关文件。

到2025年，要打造5个具有区域影响力、引领数字文化产业发展的产业集群，建设200个具有示范带动作用的数字文化产业项目。 [3]

牛湖的产业天花板，正在被打得更开。

“今天你对我爱搭不理，明天我让你高攀不起”，这句曾经用来形容过红山和龙华中心的戏言，未来大概率会落到牛湖身上。

3地铁+8大文体配套+30万㎡商业

牛湖也可以“很生活”

产业给牛湖片区发展带来强有力的底层支撑，如果论居住，这里的生活配套也足够。

在牛湖及周边，地铁、商业、学校、文体配套，一个不落。

上班通勤、休闲逛街、孩子教育，这些需求在这里都能满足。

4号线北延线的通车，让牛湖被越来越多的深圳人看见。

牛湖是4号线的始发站，13个站到深圳北站，32分钟；20个站到福田CBD，48分钟，直达，不需要换乘。

相比于价格在同一水平线上的其他片区，牛湖离北站更近，也离中心区更近。

未来还规划有18号线和22号线经过牛湖周边片区。

22号线为快线，南北向贯穿龙华至福田，从牛湖出发，两站到松元厦后可换乘22号线直达香蜜湖、福保片区。 [4]

从牛湖站出发，一个站可以到龙华最大的商业中心、深圳第二大商业Mall观澜湖新城MH Mall。

这座建面近30万㎡的商业中心，体量近2个万象城+1个欢乐海岸。

▲观澜湖新城MH Mall | 深圳观澜湖MHMALL官微

教育配套必不可少。

牛湖目前分布有广培学校、爱孚实验学校、德风学校等。

在建的教育科学研究院附属中学，办学规模拟为初中30班、1500个学位。万科北宸之光还自带约3900㎡12班幼儿园。

据深圳商报的报道，针对现时的教育焦虑，牛湖已经预留多块教育用地，将高标准建设学校。

还有公园和文体配套。

如果没来过牛湖，很难想到，这是一个被大体量公园绿地包围的片区。

在万科北宸之光6公里范围（高德地图测距）内，分布有8大文旅配套。

▲北宸之光周边文体配套分布 | 万科·北宸之光

观澜版画村，深圳十大客家村落之一，很多深圳人周末会来到这里休闲游玩。

观澜湖大地生态艺术园，占地约22万㎡，以绿色生态、环保艺术为主题，集艺术交流、展览展示、体育运动、生态休闲于一体，也是周末亲子活动的热门选择之一

8大文体配套里，分布有5大公园绿色场所，体量达2200公顷，相当于18个香蜜湖（体量120万㎡）。

更值得一提的是，万科北宸之光属于牛湖站旧改的首发项目。

据不完全统计，仅是牛湖站周边就分布有约10个旧改，鸿荣源、佳兆业、卓越、中森等品牌房企都在圈地牛湖。

仅鸿荣源的牛湖旧改，占地就有180万㎡，相当于4个壹成中心的占地面积。

▲牛湖片区旧改示意图 | 深圳万科官微

未来的牛湖会是什么样？不妨看看现在的龙华中心。

曾经破败的龙华中心，因片区内旧改大盘壹成中心的崛起而持续焕新，大量人流集聚，繁华已现。

▲壹方天地| 鸿荣源地产

给刚需一个实用的家

片区、配套我们都细细看过了，再回归到房子本身。

毕竟，房子，才是生活的容器。

万科打造的刚需产品，在市场上有口皆碑。

最近可供参考的是沙井的万科星城——这个由万科打造的网红盘，自2018年11月首开以来，持续两年成为爆款，如今住宅已售罄。

万科北宸之光，是万科在观澜片区的首发。

成为继万科星城后的下一个刚需爆款，没有悬念。

北宸之光只有81㎡/99㎡两种户型，都是3房。

在换房成本走高的深圳，3房户型满足购房者一步到位的需求。

▲万科北宸之光样板间

而市场上能做到3房，面积最小也要在85㎡、甚至90㎡以上，北宸之光用更小的面积，打造同样功能齐全的3房，打磨空间的实力可见一斑。

玄关柜、预留内嵌柜、家政柜、厨房柜、镜柜等8大收纳魔法空间，装得下妈妈的手包鞋子、爸爸的运动球具，也装得下老人的锅碗瓢盆、孩子的玩具，以及更多的家庭记忆。

强大的存储功能，足以满足不同阶段的家庭收纳需求。

即使不想“断舍离”，也有足够的空间放得下。

▲玄关处的收纳柜，钥匙、雨伞、鞋子，都有一席之地

还有一个贴心的细节不得不提。

卫生间采用4分离设计，划分了淋浴间、马桶、洗漱间、家政间四大空间，互不干扰，完美容纳一家人的起居生活。

再也不用在晨起赶着上班、上学的时候，还因为洗手间内有人导致无法洗漱而干着急。

社区配套也是一大亮点。

北宸之光打造的互动星光广场，将自带的幼儿园、公交首末站、文化活动室、社康中心、社区体育活动场等10大一站式公配集合在一起，让业主在社区楼下就可以享受到全景生活圈。

小区内规划的复式园林，设置有5大情景体验，并根据不同年龄段来划分活动空间。

不想外出的周末，带着孩子在楼下玩耍，悠然享受亲子时光。

居家生活还有一个不能忽略的环节——物业。

好的物管不仅令小区业主舒心，也会成为房子溢价的助推器。

北宸之光采用的万科物业，在中国物业服务百强企业中排名第一。据官网介绍，截至今年6月底，万科物业的住宅服务合同项目已达2769个。

730套住宅，对于深圳急着上车的刚需来说，这个货量并不多。

据了解，项目将于12月4日启动诚意登记 。我建议恺哥抓紧时间到体验中心亲自感受一下。

错过万科北宸之光，在龙华很难再有这个上车价了。

▲北宸之光效果图

部分数据来源：

[1] 权威发布！建设数字龙华 打造数字经济先行区 | 龙华融媒发布

[2] 《中国数字文化产业发展趋势研究报告》发布 5G或引领新一轮爆发式增长 | 央广网

http://m.cnr.cn/tech/20190804/t20190804_524718105.html

http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2020-11/27/content_5565316.htm

http://pnr.sz.gov.cn/szsghhzrzyjwzgkml/szsghhzrzyjwzgkml/qt/tzgg/content/post_7394680.html