科学城上新！

近日，PLUS粉丝群中频频传言区域内有全新项目入市，还没开放售楼部就已经收筹近500组，因此我们决定去现场一探虚实。

项目是香雪站附近的时代天境（黄埔）和时代香树里（黄埔）。

时代中国旗下项目取名给人一种似曾相识的感觉，时代天境遍地开花，而时代香树里旁边还有个时代春树里。

这可苦了本就对案名不敏感的我，不过没事，辨识度不够括号来凑，看准括号里的黄埔二字了吗。

这一刻，黄埔就等于科学城！

这次，两个几乎同时面世的项目又有啥区别，该怎么选呢？

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交通

从地图上看两者都算得上是地铁盘，位于地铁6号线香雪站以东，可两站路至苏元站换乘21号线。

具体而言，时代天境不用穿马路，沿着开创大道一路往西走就能到香雪站，步行距离大概1.3公里；

时代香树里更近一些，不到一公里的路程，不过有3个路口，每日通勤等待红绿灯的时间也需要计算在内。

此外时代香树里南侧邻近黄埔有轨电车2号线下中路站，线路目前部分路段已完成铺轨，开通后两站可接驳到香雪站。

根据此前通车的有轨电车1号线推算，从香树里到香雪站用时预计不超过10分钟。

当然，我们还是要等着看看有轨电车2号线的班次密集程度。

如果能做到3分钟一班会非常便利，相反，如果像有轨电车1号线一样大约15分钟一班，那基本上每天早上通勤需要计算着电车来的时间点踩点出门，自由度不是很高。

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生活配套

因为二者物理距离都在香雪站附近，所以商圈配套其实差不多。

简单说一下商业配套，科学城因为占地面积大，规划分散，所以商圈难以形成规模效应，致使商业氛围稍显不足，目前香雪站附近住宅主要生活配套还是依赖萝岗万达。

不过时代香树里南侧规划有11万方商业综合体，这是个加分项。

时代香树里鸟瞰示意图

如果从居住环境来看，两者相差也不大。

时代天境为华甫村旧改，西靠创新公园，城市界面比较美观。

山体旁边有个钟菊圃古墓，是国家文物保护单位，介意的朋友需要提前考虑下这个问题。

当然，也可以想开点，就顺其自然，让它“升棺发材”。

时代天境鸟瞰示意图

时代香树里为塘头村、下中村旧改，北边为山体，隔着山体即济广高速，可能存在一定噪音影响。

这两个项目居住环境都比较纯粹，不和回迁房业主同住。

看起来没啥本质的区别？

那就对了，这两个项目的主要差别在于教育。

教育方面，时代天境自带一所24班小学，目前将引进什么学校尚未透露，不过吹风是所名校。

24班小学预计提供学位约1080个（按照每班45人计算），而项目总户数约1140户，这就意味着学位基本可以覆盖每户业主。

虽然不确定日后初中派位到什么学校，至少小学6年教育是没有什么太大问题的。

项目周边学校一览

时代香树里自身则不配建学校，主要依赖外部配套，3公里范围内覆盖有香雪小学、萝峰小学、玉岩中学等，还是存在一定不确定性。

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产品及户型

最后落到两个项目具体的产品信息。

时代天境共5栋楼，首推3#，3梯6户，共39层，涵盖户型83-108㎡三至四房。

最小户型83㎡只有一个卫生间，想要两个卫生间就只有104㎡和108㎡面积段了。

<< 时代天境（黄埔）首推户型图 >>

建面约83㎡ 三房两厅一卫

建面约104㎡ 三房两厅两卫

建面约108㎡ 三房三厅两卫

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时代香树里体量更小些，第一期首开4栋，2梯6户，主推79-108㎡三至四房。

相比而言这个项目会对刚需上车客更友好，约79㎡就可以做三房，87㎡有两个卫生间。

<< 时代香树里（黄埔）户型图 >>

建面约79㎡ 三房两厅一卫

建面约87㎡三房两厅两卫

建面约108㎡三房三厅两卫（可改四房两厅两卫）

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此外据销售透露，时代天境的交标会更优一筹，具体还是要等到样板房开放后再实地探访下。

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总结

来看一下周边的市场和价格吹风情况。

两个项目主要竞品为品秀星樾，目前在售均价4万/㎡，二手房主要有时代春树里、奥园香雪公馆、中海誉城等，主要价格段集中在3-3.5万/㎡之间。

周边二手项目成交价 来源：链家

在这几个项目中，最靠近香雪地铁站的奥园香雪公馆成交价在4万/㎡以上，目前甚至已经有了4.7万/㎡的挂牌价，业主心态还是比较强硬的，也体现了业主对片区涨幅的看好。

奥园香雪公馆挂牌价 来源：链家

目前两个项目吹风整盘均价在4万/㎡以上，据销售透露首开或有惊喜，大概率为3字头，现在进行诚意登记还能优先享有锁定单元的权利。

而这两个项目中，我个人更偏向时代天境，可能是刚需思维作祟，苦我自己不能苦孩子，哪怕每天上班多走点路也要让孩子有个好学校读。

哎，这么一想，无论是在公司还是在家庭，都是打工人。

好苦。