北京土地市场，正在经历着地王的骚动。

大家都在关注---

树村，到底能不能刷新今年北京的“单价地王”？

似乎新地王的出现和未来几年楼市继续腾飞划上等号。毕竟，“中期看土地”是研判楼市的准则之一。

某种程度上，地王确实代表着房企对后市的信心。但地王的影响力到底有多大？曾经的那些地王们，命运几何？

严肃君盘点了2015-2020北京的地王项目，发现有的地王未开先火，有的拿地一时爽，开卖悔断肠。

地王的没落，和诞生一样需要关注。

01

地王站岗，一站五六年

2015年，一直是北京地价的天花板。宅地的单价和总价地王，都出自当年。

1月7日，华润首开平安联合体以86.25亿将丰台花乡白盆窑地块收入囊中，创下北京总价地王新高，楼面价约4万/㎡，业内称之为“白盆窑女王”。

这块地造就的总价记录，迄今为止无人打破，未来也不会被打破。

同年10月20日，丰台花乡樊家村地块以49.5亿被葛洲坝竞得，楼面价高达76677元/㎡，成为当之无愧的单价地王。

很快，“女王”变身首开华润城，开盘当天就卖出了30个亿，成为2016年北京的楼市明星。

而樊家村地块蛰伏3年才定名「葛洲坝北京中国府」辗转入市。2019年拿下11.7万的预售证，远不如预期中的“15万”。

更可怕的是，理应看上去很值很好卖的地王项目，网签有且只有2套。现在已是它高位站岗的第六年。

坑也摆在明面上，过高的政策房配建把地王搞成了地主。

“地王”更多是话题上的杀伤力，对销量来说，并没有太多助力。影响销量的核心，还是房价。

首开华润城30亿销量背后是7万/㎡的均价，比葛洲坝的楼面价还低5千。

值得玩味的是，五年之后的今天，首开华润城二手房均价7万9，只涨了9000元/㎡，5年涨幅14%。

地王光环，在二手房市场没有带来丝毫溢价加持。反而成为隔壁的2018年总价地王---限竞房中铁诺德春风和院的价格锚点。而豪宅遇上限竞房，在价格上天然矮一头，新房难去化，二手房卖不上价。

在地王面前，高位站岗的不只是拿地王的房企，还有当年的买房人。

那么土地市场狂热，意味着未来几年楼市继续腾飞吗？事实就摆在我们面前。

02

地王之大，一家难吞下

2016年的地王，是最没存在感的一年。总价、单价维度都刷新年度最低。

土地供应量也创历史新低，2016年北京住宅用地仅成交15宗，100%自持用地颇多，可售纯商品住宅只有7宗。

2月3日，本被业内预测有望刷新楼面价纪录的朝阳将台乡驼房营地块，现场爆冷，仅1轮拍卖，就被中交+绿城+九龙仓以51.35亿摘得，溢价率仅1.7%，成为“最快”的地王交易。这就是最近搞了个爱马仕样板间的壹·亮马，还请了紫霞仙子站台。

爆冷和政策转向不无关系。

北京自2016年开始，先后打出了限价/限售/限面积/限资金/限持有等调控组合拳，及至2017年，“史上最严限购令”出台，认房又认贷/首二套首付比例调整等，市场急转直下，土地市场迅速降温。

在楼市摸爬滚打的开发商是最敏感的，联合拿地共渡风险开始在房企之间流行。

对于房企来说，联合拿地省钱，土地开支下降，缓和房企单独拿地的资金压力；合作双方各取所长，优势互补，资源实现共享；共同承担风险，减小风险负担。

单独拿地后，再让渡股权，也成为房企降低风险的方式之一。

2017年11月7日，绿城86亿夺下石景山五里坨地块，后出让49.5%股权给远洋，就有了西府海棠和五里春秋。

今年合生豪掷180亿拿下分钟寺三宗地之后，也分别引入了金茂、世茂，分钟寺三兄弟东叁金茂府/世茂北京天誉/合生·缦云逐一亮相。

地王之大，一家难吞下。

不过，总价地王很难再有新高。过往的总价地王大多是因为体量大，加之对于后市的超高预期催生30%甚至50%的溢价率。但随着三道红线落地，房企的行为准则第一条，就是---稳。

至于单价地王，历史的经验是，单价地王永远都是在燃烧自己，照亮别人。地王解套地王的时代，和房价大涨的时代一样，一去不复返了。

未来，地王考验的是投拓部门的眼光，和操盘手的逻辑自洽能力。

巧合的是，在不限价商品房全面回归的2020年，同是单价地王，合生·缦云76168元/㎡的楼面价，几乎要刷新葛洲坝北京中国府的76677元/㎡。

不同的地王，同一个丰台。

两周之后，树村地块出让，今年的土拍头部之战也将尘埃落定。尽管有多个消息源透露，地块将会底价成交，这在纯商品房预热了一整年、重回12万的北京楼市，实属爆冷。

过去的操盘难，是因为操盘了高溢价率的地王；今天的树村，是因为操盘难度高，而成不了地王。

互动时刻：

当然，顶级豪宅大多并不强调去化速度。

2012年，中赫从融创手中抢下了万柳地王，折合楼面价约4.42万/㎡。而到2020年，作为现房的万柳书院，新房网签价20万/㎡，几乎没有二手房挂牌。

历史就是这么有趣。它说，时间是礼物；它也在说，时间是毒药。

对于北京的地王，你怎么看？欢迎文末留言讨论。