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11月18日，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则（试行）等3个文件的通知》，这是郑州市未来储备土地综合开发的技术指导性文件。
《通知》提出，纳入征收范围的集体土地，按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收，涉及农村村民住宅的，采取提供安置房或者货币补偿等方式给予安置，补偿安置标准按有关规定执行。鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。
这是郑州市在2016年之后再度提出“货币化安置”政策，上一次是2016年7月22日。
其实，通过16年郑州房地产的表现，不难看出货币化安置的目的就是刺激住房消费市场，2016年郑州大力推进的货币化安置，根本上就是通过货币化安置直接激发需求和购买力的一个手段。
2016年也是郑州上一轮房价上涨周期的起点。
四年之后，郑州又一次提出了“鼓励货币化安置”政策，目的还是为了稳：
稳房价，稳地价，稳市场。
为什么要问？
因为最近郑州房企出货难，资金回笼慢，打折打到骨折，但销售量依旧不尽人意。
这时候有形的手就出来了，目的是：稳房价，提振信心。
按照郑州2020年10月份的去化速率，当前的库存去化周期是20个月左右。
正常合理的商品房的库存去化周期应该是12个月。
所以，当下作为郑州的众多房企来说，必须要做的一件事就是：加速去库存。
2为什么现在这个时候要去库存？
因为，郑州目前真的很惨！
到底有多惨？咱们往下看——
根据郑州房管局10月份最新数据显示，郑州全市商品房批准预售面积232.9万平方米，其中商品住宅批准预售面积196.36万平方米，非住宅批准预售面积36.54万平方米。
郑州全市商品房销售22082套（间），销售面积233.83万平方米；其中商品住宅销售18133套，销售面积209.36万平方米，非住宅销售3949套（间）。
其中，管城区、金水区和惠济区以及高新区的新房供应量较多，最多的要数高新区房源直逼2000套。
以上四个供应量较多的区域里面，管城、惠济和高新都属于郑州的三环外板块。
这三个板块中的新房项目主要集中在四环外的远郊区域，管南四环外，惠济西北环外以及高新四环外的双湖科技城。
而且，这些区域要么是动辄千亩的文旅盘，要么就是一卖5年起步的万科城，绿地花语城，郑州华侨城等一系列“城”系产品。
俨然就是一副，“远郊大盘一条街，谁盘更大谁是爹”。
这其中还有未提到的开封西和绿博，也是新房供应大户。
绿博最近算是名声大噪，绿博某知名开发商的项目，首开高层精装以均价14000元/㎡。
图片来源于网络
如今高层毛坯以均价7500元/㎡、甚至毛坯特价房6300元/㎡左右的价位。
这叫特价？可真有你的！这叫降价！
而且，还是在“金九银十”的月份。
绿博只不过是郑州整个市场的一个缩影，供应量过大倒逼开发商降价打折，以完成资金回笼，现金流千万不敢断。
但难过的却不止绿博一个，郑州远郊盘的开发商都还囤积着大量待开发的土地，把快要建成现房的库存去化掉，就成了这些开发商要直面的问题，也成了郑州整个房地产市场要面对的问题。
那么，都知道郑州的库存大，那郑州的库存到底有多大？
郑州新建商品房库存面积增速排名全国第二，同比增幅接近110%，相比于去年，郑州库存在一年时间内增速实现翻番。
为什么郑州的库存会这么大，增速会这么快？
很简单，因为开发商手里有足够多的地用来盖房子。
看郑州历年住宅土地的供应量就明白了：
图片来源于网络
近5年郑州的土地供应量最高的年份是2017和2018年，根据房屋的建设周期来算，开发商从拍地到拿到建筑施工许可证，然后拿到预售证开卖，建设周期一般是两年到两年半左右的时间，加上每年冬季的封土期，基本上拍的地，大致都会在今年下半年和明年开始逐渐入市。
结合这两组数据，足以证明郑州目前不管是在售新房还是库存量都是一个庞大的数字。
在这样的处境下，也就不难理解郑州为什么会出现竞相降价促销的现象了。
同样，郑州本身的属性上也不具备炒点。
没有几个人说，组团去郑州投资房产。
没有炒点，全国人民都不认。
郑州的未来不管新房还是库存只能等待郑州和省内购买力慢慢去消化。
3全国类似于郑州需要去库存的市场还有哪些？
挑两个比较有代表性的来聊一聊。
一个是省会城市代表：济南；一个是三四线城市代表：洛阳。
首先来看济南：
2017-2019年济南市住宅建设面积分别约为1014万㎡、753万㎡、725万㎡，合计2492万㎡；
17年后的济南跟郑州行情基本一致，2017年的大量供应，导致了2019-2020年面临着前期土地大量兑现成商品房入市的局面。
截至2019年末，济南的库存量预计至少680万㎡左右。
这么大的库存量，保守估计济南至少需要14个月的去化周期来去化。
大量的库存恰巧遇到调控政策的深入、改善需求被政策限制、市场观望情绪的增强，于是市场急速下行。
而济南的供应量分布跟郑州略微不同，都是以大盘为主。
例如：万达文旅城、中新锦绣天地、中新国际城、中海华山珑城、鲁能泰山7号。
大盘拿地早，成本低，价格调整的空间就更加灵活。
当市场处于下行期的时候，大盘调价势必会引发连锁反应。
因为这些楼盘大都分布在济南目前最火热、供应量最多的板块。
大盘降价，带崩小盘。
所以，济南楼市想要完成去库存，也是一项任重而道远的工作。
再来看下三四线城市的库存大户——洛阳，目前洛阳房产市场供大于求，供求关系严重失衡。
2019年城区共计成交商住土地35宗，占地面积3745亩，按平均容积率2.0计算，预计将新增可销售住宅建筑面积499万㎡，再加上2019年目前近100万㎡住宅库存。2020年，洛阳市区住宅供应总量预计将超600万㎡，全面超过2019年。
2020年的洛阳新房库存量创十年来最高！
今年，洛阳房地产市场正在逐渐放缓开发节奏，着重去库存。
目前洛阳商品住宅主力供应区域为伊滨区，全市主力成交区域为西工区。
所以，不仅洛阳如此，库存量高居不下的城市都面临着：
人地分离，供需错配的问题。
想要解决去库存的问题，不能只控制需求做短期调控，而是要建立以居住导向、人口和土地相关联的长效机制才行。
4那面对这样的高库存的几个城市应该怎么办？
1、在长周期里，供应量堆积的城市应该慎重处理，优先考虑一二线城市，其次是三四线。
2、远离这些城市的远郊板块，新拍土地都集中在城市远郊板块，而且板块内大盘居多，供应量较大，价格波动较大。
3、守住主城，抓住三四环内。主城区住宅和土地供应是不足的，再加上限购政策，主城区价值更加夯实。
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