题记：

我无法回忆起什么，无论是美国60年代还是中国80年代，我幻想活在另一代人的记忆里，因为那是我的理想青春。

我无法知晓，若干年后，是否会有人记载我们这个年纪的故事，那会有趣吗？

或许人的记忆永远只能活在一种假象的状态里，我所期盼的那些年代永远不会比我幻想的更美好，因为没有令人不失望的现实。

——许知远《那些忧伤的年轻人》

口述：刘东

单位：中央别墅区研究院

记录：小表弟

编辑：销冠智库

PART.01

发端

将时针回拔，1993年的某天，香港启德机场，一位年轻人像往常一样搭机往返大陆。他叫刘东，彼时在一家港资地产行上班。上飞机之前，他没有想到这次大陆之行彻底改变了他的命运。

就是几个月前，同样是这架飞机，载过一批特殊客人。不同的是，彼时的机舱内是北京的行政首脑，他们满载而归。

1992年11月6日这一天，《香港文汇报》记录了这批客人和他们的心情：

北京投资贸易洽谈会代表团总共398人，其中局以上领导干部120多人。

顾问是张百发，他当时的职务是北京市常务副市长。

代表团副团长的量级也足够份量，其中包括北京市副市长王宝森、市政府秘书长铁英、市长助理黄纪诚、万嗣铨。

铁英兼任秘书长，衣锡群、黄承祥为副秘书长。

衣锡群，时任北京对外经济贸易委员会主任。他在接受媒体采访时透露：

在招商引资的大名单中，不少大规模的香港公司包括信和、恒基、新世界、嘉里、长安、新鸿基等均有投资。

这次招商的具体成果没有公布，但文章说，会前已签约7亿美元。

▲彼时香港文汇报的报道

在这7亿美元中，房地产开发占大多数。很多年后，从外销房销售许可证上，我们发现，这也是中央别墅区最早一批主力开发军团进驻的招商会。

种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。北京城的新故事，被这批抓住现在的人，改变了。

前段时间有媒体报道，在上个世纪80年代以及90年代，乘客坐飞机，可以免费喝茅台。

刘东记不得当时有没有喝茅台，当然他更没有想到，20年后，茅台居然限购。

可能是打发乘机的无聊时间，邻座和他聊起了市场和行业行情。这位聊天的朋友是同行，在顺义开发别墅，正在为卖不动别墅发愁。

我们还是要回到当时的场景，否则无法理解那个遍地是黄金和暗礁的年代。

这是《香港文汇报》1992年11月25日的报道，发表在北京投资贸易洽谈会19天后。我们原文录入如下。

现在国内房屋主要分为4类：

1.侨汇房：专供华侨购买，有继承权而不能自由转让，价格较廉宜。

2.单位建房：由单位向地方申请拔地，基本上为无价地，而在所得土地上建设类似宿舍的楼房，分配与单位内的人士居住，若然有人在此等土地上盖房出售，便属违法。

3.内销商品房：主要用人民币交易，供国内人士购买，地价较低，价格相对便宜，但若然买家不是国内人士，便要面对补地价的问题，重演深圳锦花大厦事件。

4.涉外商品房：此类楼房为4类中价格最贵，因发展商必须补足地价才可申请到土地使用证，然后申请外销售才可对国外人士销售。

而建设许可证也是必需的，因此外销楼的好处为可自由转让，租出及抵押，而且出售后的外币可自由汇出。

PART.02

机缘

过去的，都是历史；历史，并不全是过去，还有可能是将来（朋友们可以发挥一下想象力）。

和刘东聊天的这位朋友，开发的就是第4类—外销房。

即便是那个最充满想象力的年代，刘东也没有想到，他会在彼时陌生的顺义别墅市场耕耘20多年，更没想到自己日后会提出影响北京房地产市场多年的概念——中央别墅区。

没有想到的事情还有很多。几乎是前后脚的工夫，冯仑、潘石屹也从海南回到了北京，开发北京新世界广场。

潘石屹那个时候便展现出他的营销天才。在万通新世界广场的楼书中，潘石屹写到：

“在18世纪，英国移民向土著购得纽约曼哈顿岛时，仅付出24美元；而在20世纪70年代，曼哈顿作为美国乃至国际的金融中心，其地价就已超过200多亿美元……”

他在北京寻找的正是一块类似北京曼哈顿的“神话之地”。

1993年，在潘石屹的眼里，万通新世界广场就是北京的曼哈顿。

最简单的一个道理中，中国的金融机构都云集在西二环的金融街，中国银行的金库也放在西二环阜城门附近。倚在金融机构和金库旁边，肯定能发大财。

同理可推，阜城门附近的地段价值自然也堪比美国曼哈顿。

历史就是这样诡异，万通新世界广场后来成了小商品批发市场，万通新世界二期也自然没有续集，冯仑和潘石屹转战东三环，北段是万通发展大厦，中段是理想世界，东段是现代城和太和中心。

潘石屹寻找的“北京曼哈顿”找错了，刘东的“中央别墅区”之旅才刚刚开始。

同行的机友试探性咨询刘东，能不能帮忙，解决自己项目的销售问题。

卖房子，自然是找客户。在这一点上，刘东和潘石屹的市场眼光出现了交集。

彼时的房地产投资，主要集中在两个使馆区附近。

一个在建国门外，以赛特为中心；另一个在亮马桥，以燕莎为中心。

这些地区早年建成一批酒店和写字楼，是最早涉外商务区，有客户基础。其中，外销商品房项目近一半集中在这两个地区。

很多年后，有人认为，这与北京商务中心区CBD的规划有关。例证就是，1993年，在国务院批准的《北京城市总体规划》中写到：

“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区，要广开投资渠道，加快建设进程。”

那么我们再往下追问，93版的《北京城市总体规划》又为何这样规划?为什么不规划在西边的魏公村或是同样是东边的太阳宫？

究其原因，中国的改革开放，首先是开放，最初的开放，其实就是就近原则，紧挨使馆区域。

所以，正是因为使馆经济的发展，才真正带动CBD的规划，二环以东和二环以北，逐渐成为北京城的核心商务区。

那会儿的北京城，地理上主要分为“二环内”、“二环外”，还没有三环、四环的概念。

潘石屹最初想当然的认为，北京的CBD要临近中国人民银行金库，自然就大错特错。

自然而然，在CBD云集着全中国最多的跨国公司。

据当时的官方数字披露，1992年，北京的外企只有2175家；到1994年，已经快速增加到10033家；长期居留北京的外商随之增长到五六十万。

从表面统计，外资公司的海外雇员。一部分是普通雇员，主要住在外销高档公寓，如爱德苑、东湖别墅、亚太大厦等。

这些公寓主要分布在东二环、工体北路及东直门、酒仙桥、将台路附近，这些地段因靠近第一、第二使馆区、机场，受到外国人的青睐。

还有一部分是知名跨国公司中的老板级人物，如福特、诺基亚、西门子、西屋电气等。

他们主要住在高档的外销别墅，如龙苑别墅、香江花园、裕京花园等。这些别墅主要分布在机场路温榆河附近，离市区较近且交通方便，周围环境优雅。

请注意，虽然外销房可以自由转让、租出及抵押，甚至出售后的外币可自由汇出，但这些外商却坚持只租不买。

PART.03

情由

相信市场经济的老外，难道是因为算账发现买不如租吗？

所以，从结果看，如果简单地表面推理，外商云集之处，外销房就会大卖特卖，你又错了。

这也是历史的诡异之处。

我们找到当年的一本杂志的投资测算：

一套外销房月租金多在1500-3000美元之间，年回报率高达15%-25%，一般6年时间就可以收回成本。

相比之下，位置相同的内销房月租金不超过4000元人民币，投资回报率最多达10%，投资回收期通常需要10年。

▲投资测算表

如果从全球的投资测算比较，彼时香港最好的回报率只有3%-4%，欧美国家也很少能超过5%。

笃信市场经济的老外，难道到北京工作后，脑子变笨了？

而且，更笨的怪事接二连三发生，老外基本都按套租、按年签，有些大企业一租就是十几套，还有的会一次性锁定5年租期。

难道是他们手中没有闲钱？

彼时的跨国公司，仅是房租津贴，标准约在8000-10000美元/月。简单计算，拿出一年的租房补贴，就可以买下一套自有产权的别墅。

真实的答案让人啼笑皆非：老外担心中国政府的开放政策有变，买不如租，随时跑路。

原来，老外们也有一颗恐惧之心。

所以，外销房呈现三个特点：一是只租不买，二是要住得舒服，三是要方便跑路和安全。

具体来说：

一是不买距离市中心距离近的别墅；

二是距离机场近；

三是不能离使馆区太远；

四是容积率要在0.5以下，最好是把外国的家乡居住环境相似。

在四大理由之下，温榆河区域别墅就成为首选。

虽然它属于二环外的偏远地区，但紧邻京承、京顺、机场高速路，靠近燕莎等使馆区。

老外上班通常有“50分钟交通法则”——开车上班不能超过50分钟。从使馆区、国贸开车过去大概45分钟左右，也符合老外心中的交通和心理界限。

还有一个特殊的要求。当时很多跨国企业为高管们租住别墅时，会要求开发商出具水文、气候、环境等方面的详细指标。

温榆河水四季长流，茂密的树林成片，各项指标符合老外的居住指标要求。

其实，早在上个世纪90年代，北京别墅市场就已经形成了六大板块：东北部、东及东南部、西北部、北部、南及西南部，市区。

即便是别墅区胎动之初，东北部的京顺路沿线别墅项目占比就一枝独秀，独占鳌头。

▲顺义区的九十年代招商形象

在刘东提出中央别墅区之前，北京东北部已经是别墅的扎堆供应地。

不同的是，没有人比他更透过表象看到了这片区域未来20年的发展潜力。

PART.04

波折

这位一面之缘朋友开发的别墅项目就在瘟榆河畔，港资背景的刘东，也抱着朋友帮忙的心态，开始了北京别墅市场的考察之旅。

市调的结论让他大吃一惊，售价低、租金高，租卖市场两极分化：

1.虽然外销别墅早期的住客70%是欧美人士，都是以承租为主，而且是企业出面承租；

2.实际的投资群体多是东南亚、香港的投资群体。其中，香港人投资的项目占比70%。

找到了“药方”，刘东和“机友”从一面之初的朋友，慢慢变成了商业伙伴。

具体的药方是：“带租约销售”。具体来说，就是外企高管可以用太太、父母名义购房，然后由公司租下这套房给自己住，公司支付的租金每月除了还贷外，还留有富余。

上个世纪九十年代，北京别墅最好的投资在温榆河，1996年达到最高潮，投资回报率高达30%-40%。

我们拿到一份当年的投资清单：

400平米的独栋别墅，售价一般在2000-3000美元/平米，可以租到4000-7000美元/月；如果是500-600平米的房子可以租到8000-9000美元/月。

彼时，北京外销别墅售价比美国贵一倍，租金比美国贵2-3倍。

即便如此，很多跨国公司排队求租。这样的租金回报，即使在全亚洲，也没有一个城市可以和北京媲美。

故事若不曲折，怎教人成长；故事若不成长，怎教人难忘。

就在中央别墅区早期的耕耘者鼓与呼的时候，北京上空传来睛天霹雳。

1995年，国务院还下达了关于《严格控制高档房地产开发项目的通知》。

该通知规定：年内不再批准高档房地产项目，包括别墅性质的高档住宅和度假村、单方造价超过一定标准的写字楼和公寓。

如果将北京别墅史断代，1995年就是分水岭。

1995年之前，高档外销公寓的价格在2000美元/平米以上，到1997年已经降到了1000美元/㎡以下。也就是从那个时候开始，外销房与内销房在价格上鸿沟渐平。

很多人认为，这是国家抑制通货膨胀之需，政策松捆之日可期。

谁也没有想到，1998年风卷全球的亚洲金融风暴不期而至。这次经济危机，对于外销售无异于釜底抽薪。

北京外销房的购买群体主要是港澳台、东南亚及日韩客户，而这些国家或地区正是金融风暴的重灾区。

很多在北京的亚洲公司，尤其是日韩公司纷纷撤资，甚至以低于成本价抛售持有的物业来套现。购买外销房的客户群逐渐变为国内买家，占到了70%。

租赁市场也发生了根本转变。跨国公司付不起大量外籍高管高工资，更倾向招聘海归。

控制成本的压力之下，留在北京的外籍人员的租房补贴也被大幅度削减。

甚至许多外资公司纷纷实行住房货币化，把原来替外籍员工租房费用，改为发放住房补贴。

在外销售租赁市场，北京外销房的租金平均下调15%左右。

外销房的厄运远没有结束。

2001年，美国发生“9•11”事件；2002年，印尼旅游胜地巴厘岛事件……不确定的恶性事件频发，造成了全球性的投资恐慌，更加剧了北京外销房市场的下滑颓势。

很多时候，刘东习惯端起一杯可乐，在罗马湖的一家咖啡厅坐看云起云落。

谁也不会想到，此时的罗马湖已经胎动，正积聚所有的能量，从历史深处走向未来。

▲中央别墅区研究院创始人 刘东

2001年，中国加入WTO，中国人与外国人买房不同价，从此成为历史。

而刘东和中央别墅区的创富史，却是刚刚开始。（待续）

End