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提问：新人首问（已付费）:目前北京有一套马甸桥附近的公房，现孩子上大学，手里加公积金共有400。原来一直在看北苑附近几个小区，看了房姐以往的解答，最近也看了望京北纬的房子。因为单位性质，不方便全款抵押贷。请问: 1.天乐园94平南北大一居670万（满五配合唯一），北纬二期（满五不唯一）南北720万，万科星园四期东北两居720万，哪个保值增值空间大些？ 2.如果以孩子的stsd买，他在上学怎么办贷款？是否可以办接力贷？ 3.或者有推荐真他更好的小区？

回答：你好，望京和奥森对比，望京的天花板更高。 买房的关键是满足三个条件： 首付资金 贷款资质 购房资质 通常来说，18岁成年后就开始具备独立的购房资质，但实际情况是，大多数一二线城市存在限购政策。 如果你不是本市户籍，你可能需要通过其他途径来过去资质，而其中的一些资格途径，由于本身需要一些额外的条件，所以18岁或者刚大学毕业，还不够满足。 比如北京市工作居住证，需要毕业后，工作两年后。 又或者5年社保等方式，需要工作后+5年以上。 解决了购房资格，还需要解决贷款，毕竟只有贷足，才是买房最核心的指标。 对于银行，首要考量的是贷款人的稳定偿还贷款能力，以避免坏账和拖欠，风控是银行经营的基础。 因此，如果贷款人还没有持续半年的社保个税公积金等能够表明你具有稳定工作收入的证明，银行也会拒绝你的贷款。 通常是毕业工作半年后，有了半年的社保和收入流水，银行会接受正常金额的贷款。 当然，这里还要看所在城市的金融环境，甚至申请贷款银行本身的实际操作方式，我接触过未毕业子女＋父母共借完成贷款的案例，一些宽松城市的银行，也可以接受18岁刚上社保由父母做共借人补充流水来申请房贷。 首付资金 贷款资质 购房资质 能够解决以上三项，学生也可以买房。 望京低总价上车盘关注：南湖东园 南湖中园 望京西园 利泽西园以及望京新城 其次是：首城国际、华纺易城、北纬40度、中铁国际城、润泽公馆、东恒时代二期

提问：房姐您好，新人首问。见房姐每次回答的痛快淋漓，有如下几个困扰很久的问题请教房姐： 1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出子弹800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大？或者房姐还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？ 2.二套还想买一套通州的房子投资用，请问选择哪里的房子好呢？ 3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算？ 4.家里有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千\/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？ 迫切期待并感谢房姐的指点！谢谢

回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。 想让娃轻松点，可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。比如：裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。朗琴园也不错。 海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。 通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里那块。 那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾。 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 乳山尽快出手换筹

提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。

回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向

提问：房姐，您好，新人首问，本人外地户口，40岁，今年刚取得研究生学历学位，媳妇也外地户口，夫妻俩做生意，目前在西城西安门租住平房，居家办公，西城社保已有14年了，小孩6岁，今年在西城区顺城街第一小学就读，目前手头有1000子弹，年入120W，以媳妇名义2010年入手河北固安孔雀大卫城114平3居房产，贷款已还清，毛坯空置，目前想通过本人尽快北京积分落户，一是小孩5年后小升初，二是本人年龄快45了，研究生学历+累计15年社保+计划连续3年缴纳个人10万\/年+计划购买城六区之外房产一处+计划工作外移至城六区之外，对房产完全白菜，之前订过大兴区的绿地海珀云翡3居（因北京新政首付比例提高退款了），订过金府大院（因未能按时开盘退款了），最近在看4号线天宫院保利春天里9套、枣园中建国际港3套，纠结的房产小白，目前核心需求是为获得积分落户职住加分，不住，3-5落户后出手再在西城购买房产，现在向房姐请教指点： 1、整体指导城六区之外购房需求，2-3居，450W内，积分落户加分，实现保值增值，3-5年后好转手； 2、城六区之外房产，根据目前居住在西四附近，顺4号线地铁南下，定位4号线大兴区域，是否合适，保值增值，还是考虑其他城六区之外房产？ 3、4号线大兴区域，哪些房会保值增值好些，目前就看了天宫院保利春天里、枣园中建国际港，天宫院保利春天里2居85平340W，枣园中建国际港2居90平430万，哪个更适合入手？地铁到达天宫院60分钟，到达枣园35分钟，地铁到达天宫院60分钟，到达枣园40分钟； 4、还是可以再看看4号线最近的归属大兴区的西红门区域？兴海家园？地铁30分钟到达西红门； 5、入手的话，是贷款合适还是全款合适？从后期再购买西城区房产看，目前以媳妇还是本人名义购买更适合? 6、如果积分落户到大兴后，再在西城区购买房产，能否实现户口从大兴区迁到西城区？ 万分感谢！

回答：1. 积分落户基本是熬鹰，难度非常大 2. 大兴板块没问题，还有昌平回龙观板块很可以 3. 中建国际港>保利春天里，另外 金融街融汇 也不错 4. 西红门备选吧，这一片可选楼盘不错 5. 全款能保留你的sfsd的资格，不贷款的话写你们俩的都可以 6. 现在应该可以转，这个还要看以后政策是否有变

提问：房姐，jyd可以本人不注册公司，直接加入别家公司当股东，这种操作有什么风险嘛？

回答：抵押经营贷通常要求，贷款存续期间内，股东身份及公司保持不变。 用朋友的公司，除非公司不运营，很多事情你说了不算。 公司永远不注销吗？ 一直留着你做大股东吗？ 不会产生其他贷款吗？ 每一个变动，都会对贷款产生直接的影响。 自己注册或者收一个，忌贪心。

提问：美丽的房姐好！新人首问。现有子弹500，不计划货款，本人在外地工作，过五年退休有可能来京生活，社保在北京有购房资格，女儿在北影小区有房，想买两室的二手房。1、买女儿附近牡丹园周边的老小区；2、有朋友推荐买回龙观首开国风一二期、京投发展公园悦府；3、投资望京、亦庄、朱辛庄北区！主要想有增值空间租金收益好一些。请房姐百忙之中给予指点。

回答：你好，投资角度，这几个板块优先望京，其次是亦庄和回龙观。 牡丹园是中关村苏州街一带的居住板块，本身没有什么品质一说，如果考虑升值潜力，不建议买这里。 子弹500，比较推荐望京新城，南湖东园这类选筹。

提问：广渠门有一套小面积估价400+准备出手，改善换大点100+，以前用过公积金，虽然名下无房应该也算二套，准备全款买完再抵押对吧，杠杆应该可以买800+?抵押跟房产品质年限关系大吗？一般7成可以吧?上班在大望路，看了大望路和朝阳公园和朝青板块 对学区没要求，希望交通便利。双井堵的厉害，天鹅湾也是，不太感冒。东区国际和金海国际单价都低，都够买140+了，一个四环内，一个四环外，哪个更好？自住是否保值？有升值潜力吗?

回答：你好，东区国际是万年滞涨盘。位置比较尴尬，西边是老小区，南边铁路，北边朝阳路和老小区，东边四环慈云寺桥，整体孤立，又没有配套。 小区遮挡严重屋里都得开灯（强烈建议你白天去看房） 物业很差 得房率低。 如果周围大改造，铁路打通往南道路，惠通旁边整体建成，应该有补涨。 但是短期内希望不大。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大，当然能不能入手重点在价格。 这2个盘对比，优先金海国际。 抵押跟房龄和房屋性质相关。

提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。

回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等

提问：看中了套房。首付需要200万，但是要办理离婚。老婆不同意。 如果二套，首付得拿出400万，靠父母和亲属借钱肯定没戏。房子明年就能交房。算了算我们手上最多75万，父母80万，再东拼西凑点差不多200万首付。能达到首付标准 如果不离，二套得400万，有啥途径筹集资金，而且最好是长期（20-30年）还款那种？

回答：描述比较混乱 你是没有购房资格还是没有首房首贷资格？ 描述里看，应该是没有首房首贷。 北京没有首房首贷不影响买房，200万首付选筹选对，做好评估，做好贷款，可以买到接近500万的标的。 明年交房，如果是买新房期房，踩又一个坑。

提问：老师，您好。我经常用借呗和信用卡，我准备今年下半年在北京买房，请问怎么样才能做好流水顺利得到银行贷款呢？

回答：用过借呗后，基本无法再进行买房贷款。 建议在办理房贷半年前，依次还清小贷，信用贷，高输出率的信用卡（做0账单）。 贷款之前，事先了解你要进行的是哪种贷款，你的首付能有多少，所以你要贷多少额度，怎么贷出这么多额度，除了符合要求的流水，查漏补缺看还要做哪些工作。

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