2021年，北京房价必须上涨的几个理由|二手房|北京房价|学区房|富力城|房价|金融街

北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买

回答：说下这个盘的情况优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场 2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型 3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便 4、项目由中粮和天恒联合打造，品质较高劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房 2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象 3、单价较高，且毛坯交房。投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过

提问：房姐，我最近发现北京十一月绿中介成交了8400多套，考虑到绿中介北京市场占有率，仅次于今年五月，估计比较十一月成交16000套左右，今年前十一个月二手房网签已经14多万套，估计今年二手房网签16万套（2017北京网签13万套，2018是15万套，2019是14.5万套）是比前三年都高。我到明年底手上才能有五六百万，感觉政府还是调控不松，政府规定每年涨幅不超过5%. ，请问明年北京楼市是否会超越或达到2017年4月价格，以及政府是否马上会调控，我明年底钱才能到位，到时上车是否来得及？您预计政府明年北京是否调控加吗？我明年底才有钱上车，是否价格到时高不可攀了，还是因为调控更严（我已有贷款记录），我无法上车。

回答：1、政府是否会继续加码调控目前来看，只要一个城市出现统计数据上的上涨，高层就会提醒房住不炒，之前的深圳、东莞、杭州，宁波等城市都被提示过，目的是希望提升实体直接融资的比例，减少金融系统绑定经济的风险，所以在此背景之下，政府可以容忍一个地区房价涨幅结构不均，但无法容忍该地区统计数据大幅上涨

2、当前的成交情况和2021年北京楼市：帝都主要靠二手房交易，一年15万套是平市和旺市的分界点，根据成交量来看，帝都的限购限贷政策非常严，由于政治色彩，帝都在这3年中，完全没有在限购限贷上作出任何擦边的弱化控制，而监管机构也没有睁一只眼闭一只眼，所以帝都一直是“hard”模式，在此模式下，完全依靠自身市场的需求恢复的成交量，可想而知有多健康所以，目前是最好的建仓时间点，参见房姐知识星球之前的精华内容

3、是否会超、越2017年4月的价格北京的市场是结构不均的，根据我们的观察，很多区域的楼盘已经恢复到了2017年1月的价格，而老西城的学区甚至早在2018年底就创出了新高市场是割裂的，需要深刻领会市场的钱流、站在未来的角度评估当前的投资决策，才能立于不败。所以，未来买房更是一个技术活，现在有很多一手盘争先开盘，吸引了很多人，这些投资中的很大一部分，将来会需要很长时间，才能实现盈利由于财富增长方式的改变，未来懂得买房会成为一个内行赚钱，外行摸不着脉的行业

4、明年年底的时间真的有点晚，但还有很多变数，例如地方财政收入，资本市场热钱流入情况，外汇监管情况以及大宗商品价格等，我比较擅长判断预期，可以随时关注我的知识星球。

北京的房基本纯政策市。

撇开政策控制以外来看，北京房价明显低估，无论是对比国内还是横向对比国外。这是基本面盘。主要保障安全性，也就是下限。北京房价往下最多也就10%~15%的空间，这个基本是共识。然后是收益。

虽然未来2、3年内看不到大涨可能，但政策的变化未知，房地产业去杠杆、经济层面的大风险解除以后，不排除政策会偏向宽松。个人觉得5~8年内（这是往长里估计）北京应该还有一波较大（年涨幅超20%）的涨幅。

在这个分析基础上，要不要投资买北京房子，每个人情况不一样，可以自己决定。如果真的赶不上房产，也不用焦虑，赚钱的机会千千万，了解底层逻辑后，各个金融产品都有机会，这是最好的时代。

提问：亲爱的房姐，能分析一下厦门的房产未来走势吗？现在投资泡沫大不大？万分感谢！

回答：厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。反而是北上广深待遇给得足，有助于吸纳和留住人才。本土的，一言难尽。竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。

提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！

回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。除了东西海，其实北京整体市场是在回暖，内部同样分化同比去年像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。

天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。

提问：房姐您好，新人首问。我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！

回答：你好，公积金贷款额度计算公式：贷款额度=(月个人缴存额/缴存比例-最低生活保障金额)/对应贷款年限的月均还款额系数可以按照以上公式计算下。总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松潘家园和常营，朝青百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。

居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。

这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。

提问：房姐，我有让我小姨子收养给我女儿办理落户的想法，我小姨子是京籍户口，女儿三岁（按新的收养法，有操作的可能）。如果操作的话，学区的选择、房子买哪里，上什么学校？等等！看到有个十二年一贯制的人大附在亦庄，是不是可以考虑去那里买房？改善，投资、学区兼顾！现在有通州的房票，总价八百万到九百万的预算，属于二套，首付可以达到七百到八百万左右。就是纠结买通州还是市里？通州瑞都公园世家北区有个157的大三居，现在810万，我觉得贵了，而且我觉得通州的房价可能还要跌！市里有没有可以选择的。我可以办理东城的工居证！如果我小姨子收养我女儿能够办理北京户口的情况下，房子和学区，投资和自住，通州和市里怎么样权衡，好难啊！或者办不了京户，只有工居证，又怎么权衡？

回答：你好，感谢付费！

每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。通州二手房成交主力是500万以内的刚需上车盘。总价超过800万的，只能继续深耕东西海朝，去通州亦庄买个150-200平的航空母舰静候花开也不合适。

非北京户籍买学区房，朝阳区能上的概率大一些。以下这些9年一贯制的都挺好的：人大附朝阳陈经纶帝景朝外本部陈经纶嘉铭白家庄小学+80中望京陈分朝师附小+人大附朝阳朝师附小+清华附朝阳北师大朝阳景山朝阳三帆朝阳知识星球内推荐的楼盘，可以重点关注。

提问：房姐您好！想买一套小户型给老人住，本人户口通州，目前有一套房产在通州，想买一个250w的小房子。现在居住的房子（通州）对应的小学很差，初中还可以，如果买了新房子可以把孩子户口迁过去。现在看了常营附近的经济适用房如首开畅心园、金隅丽景园等和通州玉桥附近的幸福艺居、京艺天朗、美然百度城等，基本可以选到这个价位的房子。1. 如果买玉桥，这个地方的小学和初中算通州不错的（东西海买不起不考虑），但是在北京算是差的，房龄大概2000~2005年左右。2. 如果买常营经济适用房，这边上的学是实验二小和陈经纶初中，也是一般的。想问问房姐，我们应该是换房子去城里买个老破小（现在房子卖了也买不上大的），还是应该再买一个？3. 玉桥和常营经适房您觉得哪个更划算？4. 在朝阳和通州如果上的学校都是一般的，哪个区更好一些呢？5. 通州未来的发展会不会带动房价上涨？

回答：你好，感谢付费！通州目前的教育不如主城区，人口迁移和教育水平提升是个缓慢的过程，短期内没戏，但是长线看差距会逐渐缩小。如果孩子是近几年上学，你比较重视学区的话，通州可能暂时还难以满足你的需求。目前通州的学校基本分两种类型：

1.老牌学校。

2.通州新引入的名校分校。

以下是通州相对好的小学：

1.运河小学

2.后南仓小学

3.北京小学通州分校

4.官园小学

5.史家小学通州分校

6.东方小学

7.育才小学通州分校

对于你目前的情况，如果生活半径在通州，建议加仓通州，未来利好更大。

提问：请问双井富力城和富力城d区都有什么小毛病？富力城各个区哪个更好 abcde区怎么排序？富力城和富力d区在京城居住品质和投资价值上处于什么水平？谢谢！

回答：你好，富力城初期的定位很明确，主要面向核心商圈工作的中青年人，因此其规划主要采用了舒适性一般的板塔式，由于把板式的进伸做得很大，因此其很多户型南北不通透，在具体户型上，也采用了紧凑的布局。

买富力城的业主都是看中了位置+品质+通勤，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。

物业也玩砸了，如果不是有大量业主托着，价格掉的比较快。D区离双井站略远，但离广渠门站还比较近，D区品质比A区强半个档次，闹中取静。

如果是投资角度，更倾向入手知识星球内推荐的楼盘，牛市中涨幅会更大。

我想把北苑家园紫绶园房子卖啦，但是我又怕房价还会上涨，卖了房子钱也就是做做理财或别的投资，我怕卖完以后房子上涨，我会后悔，房姐建议卖吗

回答：你好，这个问题本质就是有没有比一线房产投资更好的资金处置方式。

有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，一线房产收益一定是远高于理财的；

你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。

理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。

结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性；长期不用的钱，持有北京房产最靠谱。北苑家园所在的北苑板块从投资角度看还不错，但是紫绶园属于老校区，可以考虑置换到回报率更大的板块。

提问：房姐您好！新人首问。【家庭情况如下】：标准的北京三口之家，已有两套房子：一套全款购买，宁馨苑，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。另一套贷款购买，润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。

目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。

1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？

2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢?

3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？

4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？

5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？

回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。

东西城学区走的路线完全不同：

西城：传统+高干路线

海淀：高级知识分子路线

东城：佛系路线

所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。

比较均衡的片区：