南京商业地产周报
（12.21-12.27）
本周大事
南京长江五桥开通，实现“双主城”城市格局
南部新城机场跑道地下空间开建，未来将串起4条地铁
新街口地标南京国际金融中心易主
焕新消费活力，南京新尧金地广场开业
南京仁恒置地广场首次亮相
本周数据
本周南京商办成交数据
商业体研究
商业体研究：大悦城
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本周大事
本周大事
南京长江五桥开通，实现“双主城”城市格局
12月24日，南京江心洲长江大桥（南京长江五桥）开通暨重点城建项目集中竣工仪式举行，长江五桥正式通车。
南京长江五桥全线双向六车道，全长约10.3公里，包括4.4公里的主汊跨江大桥、1.8公里的夹江隧道、4.1公里的两岸接线，一头连着河西新城，一头直达国家级江北新区。
长江五桥的建成，不仅使江北核心区内主要过江架构完成，而且让“双主城”的城市格局真正得以实现，拥江发展增添澎湃动力。
与之同步开通的还有上坝夹江大桥（浦仪公路西段）。浦仪公路为长三角区域江北沿江综合运输走廊的重要组成部分，西段工程起于104国道与205国道交叉的浦泗立交，向东北方向跨越上坝夹江后与和燕路过江通道相交，止于南京二桥高速八卦洲互通，路线全长11.43公里。项目建成通车后将正式形成南京绕城公路环线，对完善南京沿江地区路网，形成“井字型加外环”的快速路网布局意义重大。
随着江心洲长江大桥和上坝夹江大桥的开通，南京绕城公路环线正式实现闭合。今后，不管身在南京城何处，市民只要进入城市快速路，绕城公路环最远的两头开车1小时内可达。
今年与江心洲长江大桥同样实现竣工的还有交通基础设施、生态环境保护公用基础设施、环境综合整治等领域的一批重大城建项目，这批项目的竣工，是南京今年乃至“十三五”城市建设成果的集中展示，将有力促进城市空间布局的优化、功能品质的提升，为推动高质量发展、建设高能级城市、创造高品质生活、实现高效能治理提供更为坚实的支撑。
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南部新城机场跑道地下空间开建，未来将串起4条地铁
地下建 " 客厅 "、跑道变公园，南部新城地下空间建设迎来重要进展。12 月 23 日，南部新城轨道交通 10 号线及地下空间部分工程已正式破土动工。据介绍，该地段下方将打造新型地下基础设施综合体，未来将串联起 4 条地铁线路。
三角区域鸟瞰图
未来这里将打造一块三角区域地下空间，未来 10 号线二期和 6 号线也会在这里交汇。其中，地下空间三角区域为位于机场路、明匙路、机场跑道及三角绿地下的地下空间，包含地铁站点、商业、停车场等。
▲5、6、10、16 四条规划轨道线通过
据悉，机场跑道周边地下空间总面积约 12.5 万平方米，通过横贯东西、贯穿南北的地下公共通道网络，串联起 5、6、10、16 四条地铁线和开发地块 200 万平方米的地下空间，集交通、商贸、休闲和生态等功能于一体，与地上跑道公园形成一体的 " 文化客厅 "。
南部新城的建设正稳步推进。南部新城地下空间工程的开工，也将南部新城的开发建设推入全新的阶段，为后续全面推进地下空间工程进入主体施工开启了序幕。
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新街口地标—南京国际金融中心再次易主
据瑞安房地产有限公司公告显示，公司的间接全资附属公司奥华与合营公司及合营伙伴高富诺集团旗下公司就成立合营公司(国盈发展有限公司)订立契据。认购事项完成后，合营公司将由奥华及合营伙伴各占50%权益。
认购事项完成后，预期合营公司旗下的外商独资企业将就收购中国一间持有南京综合体物业的项目公司的全部股权订立最终协议。
合营公司股东承诺出资总额将不超过16.2亿元，其中包括与收购事项相关的承诺出资。
公告中指出，该物业是指位于江苏省南京市秦淮区汉中路1号的房地产物业，总建筑面积为10.92万方，包括一座45层高甲级办公大楼及一座7层高零售商场，及278个地下停车位。
公告中提到的位于汉中路1号的物业即为南京国际金融中心，位于南京新街口西南角。于2009年启动，当时以220米的高度成为新街口第一高楼，是南京标志性的综合体项目。
南京国际金融中心位于新街口地铁站之上，地铁三号，四号，五号，十六号出口无缝对接，配套裙楼商业及东方福来德。
瑞安房地产有限公司于2004年成立，并于2006年10月在香港联交所上市，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。作为瑞安房地产的全资子公司，中国新天地是立足中国的高端商业地产项目的投资者、经营者、管理者及社交空间构建者，运营了“上海新天地”、“虹桥天地”、“瑞虹天地”、“创智天地”、“武汉天地”、“重庆天地”等项目。
南京INNO未来城是瑞安房地产进入南京的首个项目，位于玄武区珠江路，也是瑞安轻资产战略发展方向的重要产品之一。南京的首个“新天地”项目——南京百子亭天地通过文化预展季系列活动首次面向公众开放。
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焕新消费活力，南京新尧金地广场开业
12月24日，新尧金地广场举行开业仪式。
南京新尧金地广场位于新尧新城核心位置，项目周边5公里辐射84万人群，区域人口密集，消费力旺盛。作为片区内单体最大商业项目，新尧金地广场无缝接驳地铁7号线尧化门站（在建），坐拥19条公交线路，还有“两纵两横”四条快速道路环伺，公交配套便捷，路网四通八达，开启TOD生活模式。
定位于“精致时尚全家庭生活中心”，充分融入宜居宜业新尧化，新尧金地广场引入了包括大众书局、卡通尼乐园、星聚会、巨石健身等超多体验业态，以及众多品牌服饰、餐饮美食、生活配套和儿童教培，让市民尽享一站式购物消费新体验，以创新消费场景，激活新消费新动能新引擎。
新尧金地广场在尧化落成营业，不但进一步提升了尧化宜居程度、也将进一步促进消费回补和消费升级，焕新消费活力，为尧化地区的整体腾飞增添助力。
未来周边还将拥有约90万方世茂苏宁商业综合体项目、全国首座汽车文化主题购物中心宝龙城等项目，不断满足尧化及周边区域居民日益增长的美好生活需要，进一步完善地区的功能配套，以新消费激活发展新活力，为打造省级宜居示范街区增添助力。
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南京仁恒置地广场首次亮相
12月26日，南京仁恒置地广场首次亮相。
南京仁恒置地广场是江心洲唯一一座地铁上盖TOD商业综合体，诞生于江岛生活的“心脏”位置，以“自然生态、社交聚会、美食娱乐、亲子乐享”为线索，致力于为消费者带来更加精致的生活方式，打造江心洲的品质社交空间。
首次亮相的南京仁恒置地广场，不仅颜值满分，现场精彩活动不断。还网罗了超多家呼声奇高的优质入驻商户品牌，从风味美食到健身美容，从亲子社交到生活格调吃喝玩乐购一站式打卡。
>>业态分布（地上3层，地下1层）
B1：餐饮、超市、健身、生活服务、配套
1F：餐饮、生活服务、零售
2F：餐饮、教育培训、生活服务
3F：餐饮
餐饮业态是南京仁恒置地广场倾力打造的亮点所在，主要涵盖精致日料、东南亚美食、情调餐厅、海鲜自助、潮流酒吧、美食广场、特色小吃等多种特色餐饮，力求在场景、体验和口味上带给消费者更多选择。目前已进驻的商家包括石窖治野、解牛、新林洞韩国料理、重庆三和鱼火锅、穆老九牛羊肉馆、昌荣北京烤鸭店、川友小酒馆、夏记小馆、天福茗茶、李记馄饨等。
同时为了满足岛内人士的多元化需求，增加了服务更加细化、种类更加丰富的配套项目，如健身馆、美容SPA、洗衣店、洗车店、药房等。目前已进驻的商家包括金吉鸟、综皇造型、安黛尔美容、优室养发、福奈特洗衣、佳而美汽车美容、奇冠药店、南京吴良材眼镜店、华为手机体验店、宝庆银楼、王祥房产、中国银行等。
另外，还特别引进江岛中古名奢、江岛星食荟（位于B1F的美食广场）、丫丫轮滑、6A KIDS等，为岛上品质精英圈层带来全新的商业体验。
部分入驻品牌
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本周数据
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本周南京商办成交数据
本周南京办公成交面积16807㎡，成交主要集中在鼓楼区，成交面积为7675㎡，其次是建邺区，成交面积5147㎡，再次是栖霞区和江宁区，面积分别是1365㎡及1111㎡。其他区办公成交面积都在1000㎡以内。
截止12月27日，南京办公库存总量3128788㎡，其中30万㎡库存以上的区域有3家，鼓楼区库存量556851㎡，其次是建邺区，库存量为552369㎡，江宁区库存534311㎡。10-30万㎡库存有6家，10万㎡库存以下有2家。
本周南京商业成交面积10266㎡，成交主要集中在浦口、江宁、栖霞和六合四区，成交面积分别为1945㎡、1850㎡、1805㎡及1782㎡，其他区商业成交面积都在1000㎡以内。
截止12月27日，南京商业库存总量6171299㎡，其中60-100万㎡库存以上的区域有6家，江宁区库存量874145㎡，其次是浦口区，库存量为869565㎡，建邺区库存842763㎡，六合区库存671246㎡，鼓楼区库存656317㎡，雨花台区库存628202㎡。30-60万㎡库存有2家，30万㎡库存以下有3家。
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商业体研究
本周数据
商业体研究：大悦城
12月25日，大兴大悦春风里作为大悦城控股与高和资本合作首个城市更新并购基金项目，也是“大悦春风里”产品线下的首个项目，正式对外营业，与12月19日开业的鞍山大悦城实现同期入市。除此之外，大悦城也积极拓展新项目，本月在厦门和南昌分别拿地，拟建当地首个大悦城综合体。12月大悦城在商业板块的动作频繁，商业版图也更加清晰。
一、收购大型商业综合体起步，多城打造大悦城项目。
2008年，西单大悦城作为全国首个大悦城项目面世，此后三年时间内，收购的沈阳大悦城、北京朝阳大悦城和上海静安大悦城也相继开业。同时，也通过招拍挂市场取得了天津南开大悦城、烟台大悦城、成都大悦城等项目地块。2013年12月，中粮置地在香港成功上市，2015年更名为大悦城地产，同年商业资产全部注入大悦城地产，内部商业物业得到整合。
二、积极探索轻资产运作模式，同时丰富产品线。
从运作模式来看，2015年，大悦城地产首次尝试轻资产运作模式，通过管理输出的模式接手天津津汇广场，后改名为天津和平大悦城。2016年，大悦城地产发布“大资管”战略，从开发运营模式向资产管理模式转变，旨在盘活优质存量资产。
从产品线来看，2014年，第二条产品线“祥云小镇”首个项目北京祥云小镇开业。2017年，发布第三条产品线“大悦春风里”，该产品线下首个项目北京大兴大悦春风里即将在2020年末面世。2019年，大悦城地产与中粮地产合并重组为大悦城控股，大悦城地产成为控股集团下主要的商业平台。截止至2020年12月，大悦城控股商业板块已经在国内布局24个大悦城、3个祥云小镇、3个大悦春风里。其中，已开业13个大悦城、1个祥云小镇和1个大悦春风里。
三、三条商业产品线，目标人群和产品形态有所区分。
大悦城控股旗下商业体主要布局在核心一二线城市，比如北京、上海、天津、成都等地。虽目标群体均为消费力强的中产阶级，但年龄段有所差异，从大悦城到大悦春风里到祥云小镇，呈现了年龄段递增的趋势。由于项目定位不同，在区位的选择和项目的设计上有所不同，与大悦城和大悦春风里相比，祥云小镇一般选取城市周边地块，体量较小，但从布局空间来看最为开放。
四、三种商业运作模式，轻重并举加速项目落地。
由于商业地产开发周期长，前期资金投入巨大，早期大悦城通过拿地自建的商业项目落地较慢，影响规模和品牌扩张。为了解决这样的问题，大悦城除了引入合作方共同开发项目，还尝试“输出管理”和“并购基金”的轻资产运营模式，旨在加速项目落地、加快扩张。
“输出管理”指的是以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与项目运营管理，包括前期的项目定位规划阶段，到建筑设计、招商、开业运营，大悦城全程只收取一些管理价值的费用，不承担项目初始投资和后期资金支出。“并购基金”指的是引入合作方共同成立并购基金，然后大悦城以基金投资者和管理者的身份，掌握着基金投资的方向，主要是收购市场上有潜力的存量项目，再负责项目的改造和运营管理。
比如，大悦城地产在2017年与Reco Joyrepo和深圳明诚合作，成立62.7亿元境外基金和51.3亿元的境内基金，其中大悦城权益占比分别为36.36%和22.22%，后将上海长风大悦城和西安大悦城股权注入其中，实现项目轻资产化。
自从大悦城实施“大资管”战略后，项目落地加快，仅在2018年就落地2个自持项目，并且另外开出了1个管理输出项目。值得注意的是，企业在2020年中期发布会上表示，未来3年拟在核心一、二线城市继续布局20-30个大悦城及其他持有型项目，扩张提速也正是得益于其轻重并举的商业运作模式。
五、大悦城地产自持购物中心规模正处高速发展阶段。
由于大悦城控股在2019年初完成合并重组，历史数据有所缺失，旗下商业体历年经营数据以大悦城地产披露为准。
2014-2019年，大悦城地产自持的购物中心租金收入保持每年10%以上的同比增长率，从2014年的约15亿元至2019年达到约31亿元，实现租金收入翻番。但对比行业内标杆企业，比如华润、龙湖和新城，仍有一定距离。由于大悦城近几年新开业项目多为“基金并购”和“管理输出”模式，收益不计入租金收入，在此情况下，商业管理收入和基金收益增长明显，但整体租金收入较为有限。2019年，商业管理收入和基金收益分别为0.93亿元和0.40亿元，分别同比增长133%和111%。
六、结语
按照大悦城的计划，未来三年布局商业项目数量将实现翻番，同时将开业12个项目。如此看来，随着大悦城轻资产运营项目盈利释放和规模提速，未来可期。商业地产项目的快速扩张需要大量资金，且盈利周期长、回本慢，对企业运营能力和成本管控都是不小的挑战。无论是开辟新的产品线，追求差异化竞争优势，还是尝试大资管战略，都体现了大悦城的破局之道，可作为借鉴。
（本文转载自克而瑞地产研究(cricyjzx) ）
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