手握1000万在北京买房，关注这3点|买房|北京买房|房地产|房票|租房

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居最佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢

回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。北京如果要建仓，在下半年完成。对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

提问：房姐您好，刚需买房问题求指导：先说下自身情况，我在顺义马坡附近工作，爱人在怀柔科学城工作，家里可以出250-270万左右现金（全部积蓄），我夫妻二人年收入到手30万左右，但是大部分是年底奖金，每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。目前是刚需首套，比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居，总价268万，这个房子自住的话离我们两人上班都很近，通勤方式是开车，但是担忧的是周边配套不行，而且相对周边的水色时光老小区有溢价（水色基本2万五左右一平，金茂是3万一平），怕以后不好出手，且价格跑不赢大盘。有优势的地方是可以全款买下，保留首套贷款资格，因为等小孩子上学时，房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住，268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适？如果往后沙峪或者北七家看的话，我们这种情况有没有什么盘可以推荐？谢谢！

回答：北小营位置太偏了，不推荐买后沙峪看下江山赋、万科城市花园、蓝星花园，北七家看下名流花园、名佳花园未来几年会置换的话，首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资，然后租房住。

提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。全卖还是卖1。换新还是二手？卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。

回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。考虑就近居住，租房是一个选择。

提问：房姐你好～在挑首套刚需婚房，需求是两居室，方便朝阳门和三元桥通勤(10号线6号线)，预算总价600以下，贷款顶格贷303，请问有哪些区位推荐呢？最近在看双井，九龙花园、百环家园和华腾园这三个小区你觉得怎么样？有同事推荐青年路，能请房姐从交通、未来出手等方面对比一下双井劲松地区和青年路地区吗？谢谢

回答：九龙花园>华腾园>百环家园九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，百环属于经适房，私密性略差。青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价。当前双井价格更合理，交通并没有多大差距。

提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益最大化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面

回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆 2. 思路没问题，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错 3. 400内的标的可以看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的

提问：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家贷款买房一次。现在大兴黄村，近天宫院的六环外上班。感觉近五年都在这个单位。想购入黄村区域的房子，在次新房和新盘之间摇摆。自有450W，可以组合贷，两居或者三居均可。想听听您意见？

回答：黄村在大兴属于二流地段，位置上更推荐靠近天宫院，其地貌更平整开阔利于规划扩展加上龙湖天街和凯德聚集人气，能量又胜一筹，另一个是枣园区域。这一片新房溢价高，主看次新盘。

提问：请教房姐，家有十六岁女儿一名，京户。按照现在的规定，18岁就可以有房票了吧？原来想着两年以后用她的房票投资一套房，但是最近看了一些孩子冲动卖房创业或者被骗的反面例子，不禁有些担心。但等她工作之后自行买房，又担心到时候根本就买不起了。请问房姐对于给孩子买房有什么建议？谢谢房姐。

回答：18岁成年人开始具备独立购房人资质。但是具体到买哪个地方，还受到本地限购限贷限制。刚18岁，没有工作社保，没有收入流水，银行不给贷款，需要提前做准备包装。如果需要用子女名义买房，又担心子女乱来的，可以叠加代持的手续，你自己才是房产的「实际控制人」。

提问：您好姐，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。

回答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下中海御鑫阁、三环新城、设计师广场石佛营X里等

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答