“好冷啊”

“是啊”

这段对话，已经成为了郑州人新晋打招呼方式，谁出门不感叹一声天气寒冷呢？！

近日，郑州气温破27年来最低记录，最低气温达到-12℃至-11℃，寒流很刚，而我们也只能瑟瑟发抖的硬抗。

不过，一般人面对天气寒冷的还能忍耐，毕竟冷也是冷一会儿，但当大家面对墓地旁的房子时是否会背脊发凉，一直心惊胆颤呢？！

抽得时间，终于去了郑州市场较为火热的“西南王”开发的墓地旁的房子看了看，体验感还真的是不一般。

项目名为亚星星河郡，位于启福大道与金沙江路交会处东南角，道路名字寓意倒是不错，名如其楼，也确实临河。

我与布布乔相约后河芦地铁口，为什么两人一起？究其原因大概是一个人会有些害怕，项目售楼处位置距离站点打车约3.1公里，与亚星金运外滩共用一个，项目所在地距离站点打车约3.9公里，都地铁有一定的距离的。

进入售楼处，人气还算不错，从位置说起，亚星作为郑州的“西南王”，可以说当之无愧。北到长江路，南到南四环，亚星的楼盘占据半壁江山，有：亚星锦绣山河、亚星金运外滩、亚星盛世，亚星环翠居，亚星云水居，亚星双河居等等。

言归正传，项目临河，但是由于周边的万福园陵园，会让位置显得劣势明显。从地图上看，这个陵园占地不小，对于传统观念较重的人来说，部分人会在意环境和风水，比较害怕或者忌讳，因此不会成为购房的首选。

那么这个项目距离万福园陵园到底有多近呢？

我们也去施工现场看了看。

项目分西苑和东苑。西苑距离墓地有一定的距离，东苑的一路之隔就是万福园陵园，而项目周边还有一些以前的老墓地，四周留下亲人祭拜的痕迹，目测来看，距离项目不足30米。

东苑鸟瞰图

不过东苑并不是正对着墓地来看的，仅6#、7#、8#、9#四栋楼的东边边户会看得比较清晰，东侧卫生间的窗户推窗即见，其他位置则没那么清晰，不过购房者除了视觉的影响和心理因素，可能还要考虑有噪声和异味等问题。

据置业顾问介绍，西苑价格约11000元/平起，东苑10000元/平左右。东苑推窗可直面墓地的是建面约100㎡的小三房，最低9800元/平起，低楼层便宜，高楼层会稍微贵一点。

项目很清楚自己的劣势，更多的是主打价格，相比周边在售的楼盘最低至2000元/平。

一起来看看项目周边都有哪些楼盘以及他们的在售房源的情况。

亚星金运外滩在售高层约72-193㎡户型，成交均价约11000-13000元/㎡。

亚星环翠居在售建面约85-178平户型，成交均价约12500—13000元/㎡。

万科未来城市，原万科水晶城。2017年2月，签下万科水晶城项目，据悉当时介绍项目是一个集电信IT核心产业及大型商业商贸和高品质住宅开发于一身的大型综合开发项目，此后便一直杳无音讯。

项目搁浅了3年之久，直至2020年7月份，万科拿下24号土地才有了较为实质性的进展。项目之前一直内购，目前在售建面约114-143平米户型，毛坯交付，成交价格大约1万元/平起。

中晟柒号院，又名啓福城，项目早在2014年就以团购房的名义对外销售，2020年还传出中晟置业申请破产的消息，不过后来辟谣了。虽说如此，据说工地迟迟未复工，已成烂尾楼。

郑州绿地城目前在售八期，建面约89-140㎡高层在售，精装成交均价为11000元/㎡起，据置业顾问介绍预计2022年交房，但据了解，二期还未交付。

以上在售房源和价格信息为市场调研，具体以售楼处为准。

可以看出，周边部分楼盘进展并不太理想，甚至有楼盘烂尾，可见区位因素对楼盘的影响还是比较重要的，未来这一块的发展速度预计也很缓慢，周边社区氛围大抵不会太浓厚。

再来看看项目的具体规划和配套。项目整个地块总建筑面积约26万㎡，容积率2.49，规划8栋18—20层小高层，主推建面约73-135㎡户型，从产品的设计来看，容积率低，优势小高层设计，比较偏改善。

虽然置业顾问有心强调改善，但是市场却并不能给它一个名分。改善客户大多追求的就是环境好、品质好，而星河郡，位置虽然临河、规划为小高层，但是距离墓地却非常的近，光这一条就足以把优势打压的无隐无踪，因此更多还是刚需客群的选择。

项目周边有地铁14号线二期，据置业顾问介绍，最近的站点距离星河郡1公里左右。

项目周边有盛安路小学、另外亚星自建民办学校华中师范大学附属亚星实验学校，买房送一个小学学位，小区内部自带幼儿园。

商业上，除了项目自带的底商，周边有大型文旅项目华侨城，亚星观邸自持自营的商业综合体亚星万嘉百汇。

周边生态环境上，项目与运河生态文化公园（建设中）一路之隔，同时近享金水河绿化带公园（规划建设中）、三环公园，还算不错。

项目西苑内部规划儿童公园，可供孩子们玩耍嬉戏。毛坯交付，但是送地暖、新风系统、指纹密码锁、大堂精装修，是市场上比较普遍的毛坯交付方式。

从户型上来看，项目从73-135㎡，有优点也有缺点。

101.16㎡户型设计并不是特别的方正，虽然三房设计，仅双开间朝南，没做到三开间，采光上差了些。

不过，建面约85-87㎡，做的是两房，空间感会更开阔些，居住舒适性会稍微好一些。

但是就项目目前的周边环境来说，除了墓地、就是土坡，整体环境比较荒凉。

总的来说，项目在交通、商业、生态上、产品自身的规划来说都还可以。

但缺点也非常的明显，配套匮乏，周边并没有发展起来，虽然与亚星金运外滩等项目一河之隔，但是河北边相对来说社区感更加成熟，河南边则比较匮乏。

邻近墓地，容易与不吉利产生联系，会对购房者的心理造成一定的影响。

其实，郑州市场上除了亚星，还有一些墓景房，比如近期维权闹的比较厉害的郑南某项目，与墓地一路之隔，在楼上可以直面看到陵园，据业主说隔着窗户都能听到唢呐、鞭炮声。

郑西某项目，周边有公墓和陵园，其中西侧距离回民公墓约800米，东侧距离净土园约1.1公里。

对于购房者而言，除了要考虑能不能接受外，还有开发商是否存在隐瞒，买房之前一定要看看周边环境，在附近转转，擦亮眼睛。

如果价格够低，你愿意接受墓景房吗？欢迎留言互动！

（来源：乐居网郑州）