说普通人有关的城市发展与商业变迁

"正视先生"

SOHO，就是我们说的商住两用的产品，一般是4.5-5.0米层高的产品，且产权年限在40-50年，一般是40年居多。

SOHO，其实是舶来品，但是国内开发商发挥的淋漓尽致。SOHO的用地属性为商服，但实际上就是个办公产品。

这种产品还属于SOHO的范畴，但个别无良开发商，将工业用地包装成SOHO，那问题就比较大了。因为工业用地一般不能分割销售的，而且购买人必须是企业。比如现在近期长乐曝光的滨江国际维权问题，就属于工业的范畴，不在此讨论范围。

SOHO在销售过程，一般会以5M层高，可做双层设计，LOFT，高得房率，低总价，过渡，投资自住均可予以包装。但事实真的如何吗？

首先我们必须明确，SOHO产品是没有问题的，比如在上海，但是基本不适合大部分人群购买，能购买SOHO的人，一般也不会咨询SOHO能不能买，对SOHO产品纠结的人，基本一句话说死了。因此，在福州，我非常不推荐普通人购买SOHO。

  • 用地性质

SOHO最大的问题在于用地属于为办公，因此它不能落户，因此无法解决普通购房人群落户、上学的问题，特别是刚需人群，外地户口人群。很多置业顾问都会以过渡、低总价在诱导购房人群购买，但是我们一定要明白，大部分人不缺房子住，缺的是户口。我们都知道，房产不过是钢筋水泥，更多的价值在房子的附加价值。而SOHO不能解决你对房产附加价值的需求。

  • 刚需过渡、投资

置业销售时，也会以低总价，刚需过渡，有钱了换套大的来说服购房人群。但目前SOHO产品中，基本没有保持的产品线。主要原因在于，SOHO在交易时产生的交易成本高、不能贷款或者贷款额度低（最多10年）、不能落户，导致SOHO产品缺乏接盘人群。因此，SOHO成为一个缺乏流动性的资产，你要流动性，就必须割肉。

我们来看SOHO交易的税费有以下：

契税：申报价*3%

增值税：申报价与原购价的差额*5.6%（注：无增值，免征）

个税：按申报价*1.5%（注：无增值，免征）

土地增值税：按申报总价*5%

印花税：申报价*0.1% 权属登记费：1250元

交易手续费：11.5元/平

若须贷款，须多增加评估费等

在你未增值的情况，就产生的8%交易的成本。

福州仓山万达SOHO，在2011年开盘时均价约12000元，截至2021，很多SOHO的挂牌价值在13500元，而如果你愿意出价，还是能在12000以内成交。10年了，这么多的资金成本，还有8%的交易成本，而且还是仓山万达这种核心商业区。你觉得这个投资是如何的。因此，如果你是投资要求升值的，基本不可能，如果你是过渡的，这十年的房价溢价，你都没有享受到。

  • 环境品质

SOHO由于可商可办，且在购买人群中，80%的业主为投资客，因此SOHO自住的可能的非常少，所以在SOHO小区中，如果你是住宅人群，你拎着白菜，隔壁是办公或者酒店公寓。而且SOHO较住宅来说一般是开放式，因此人流混杂。且由于办公、工作室的大量导入，广告横飞，对整个SOHO小区的环境来说，有着很大的冲击。

SOHO的户型设计中，为区别办公、控制总价，一般为低面积户型，导致SOHO楼宇是多户设计，也就是一个楼层通常是20-30户；而电梯通常只有4部，个别SOHO更低。导致SOHO如果入住率高时，电梯的使用严重超负荷，导致你上下电梯的可能时间是15-20分钟，如果你去过世欧王庄王子塔公主塔就会有所感觉。因此无论是居住，还是办公，我相信体验都是不好的。同时，SOHO执行的商用水电定价，较于民用水电有30%的差距。你说政策上可以申请民水民电？前提是，项目公司、或者物业公司要支持。水电费高低，对物业公司的收益也是有所影响的。

另外，5米层高双层设计在体验上仍然稍差，且由于SOHO的核心筒设计，导致SOHO户型的多房设计存在暗房，这也是不适合居住的原因之一。

  • 政策风险

前面已经提到，由于种种限制和不利因素，大部分沟通SOHO的人群，都是二次置业，也就是中产阶级。在楼市中，住宅、商业、办公、工业，都有明确的产业归属和社会职能，他们的购买人群也大都差异，随着房地产进入存量市场。为确保各个领域的产品不发生系统性风险，未来的政策一定会首先撸SOHO业主的羊毛，比如房产税。因为住宅设计民生、商业、工业、办公涉及就业。不代表说其它产品不会收取，而是SOHO业主的羊毛，一定是首当其冲的。

那有没有人适合买SOHO呢？要有前提。

1、对投资客来说，将SOHO作为40年持有的理财产品，且SOHO租金收益能超过利率银行利率的；

2、对自用人群来说，有自住产业、微型办公需求的人群；

3、社区设计是完成住宅化而不是类住宅化的产品，且产品价值低于周边房价（万科金融港）；

因此，我真心建议普通购房人群不要购买SOHO，过渡什么的，都是扯。

2021，祝各位读者都能买到自己心仪的房产。

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