我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐您好，新人首问。我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！

回答：你好，公积金贷款额度计算公式：贷款额度=(月个人缴存额/缴存比例-最低生活保障金额)/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。

居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。

这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。

提问：房姐您好，我介绍一下我的情况和问题。 现状1：我们在西四环玉泉新城有套130平的房子，小区比较宜居，但是无学区。另外一套房子在古城北路，80年的老破小，我刚刚把古城这套老破小卖掉，加上手里的现金有400万. 现状2:目前两个孩子面临上学，本计划购买金融街学区老破小，觉得上完学马上卖掉没有损失。但是最近西城出多校派位和六年一学位政策，我担心金融街老破小房价下跌，还担心两个孩子上完学大概七八年才能出手这套房，赔钱的几率较大，不知道我想的对不对？也有中介说金融街学区房价会很坚挺，也许还能赚钱..... 现状3:我因为工作原因，其实可以带孩子到外面上国际学校，但是家人一直认为花钱买学区房属于投资，不仅免费上学还能保值，我认为金融街学区已经很高，完全可以买一个可以升值的房子，把孩子带到身边去接受更好的教育。 问题：请房姐以专业角度分析并给些建议，我手里的四百万现金（可以用老人名义按首套购房），结合孩子上学和投资价值，怎么处理这件事？卖掉了古城的老破小，必然要买一套房，我是买套西城学区，靠学区保值又上学，还是把孩子带在身边去上国际学校，买套能升值的房好？请您也给一些楼盘的建议。 另外也想问问深圳的房子值得购买吗？我在雄安开车一小时的城市还有几套房子，想考虑是否置换到深圳。 谢谢

回答：1. 你的理解是对的，学区房就作为学票使用。想投资升值就不要买太重的学区属性，受政策和学校成绩等影响太大，投资是要回避的。 2. 再把你们这个问题简化一下 ，不要考虑投资问题，决策的关键是你们对孩子上学这件事究竟是怎么想的，北京的国际学校和公立学校教育体系不太一样。需要你们自己来衡量，想清楚了这400万如何决定也就清楚了 3. 深圳长期看当然值得买，由于去年涨的太凶，会横盘一段时间，现在还不适合入手

提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！

回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京

提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法迁走，需要等半年后迁走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。

提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。 方庄区域回避，都不适合。

提问：房姐好！ 新人+付费首问，希望尽快得到您的指点。 看了您的精华帖，非常认同您说的今年年底前是好的入手时机。但就是好纠结资产如何配置更好? 2018年底在上地东里入小两居，今年小儿子已入学，指标已用。当时没敢买三居，怕2019年新政砸手里。可卖700W。 在东三环百环家园有个两居，可卖500W。手里现金500W。 目前无月供，考虑资产保值的话，想问: 1、 大儿子京户，满18岁了，上学无工作，是不是也有了首套首贷资格？ 可以接力贷款吗？ 2、 是手里500W现金直接购买一套小的好？ 还是卖掉百环或者东里，现金凑到1000W，再购一套大的好？东里的房子有必要留着吗？ 百环与东里卖掉哪个好？ 3、东里之前全款买价格高，又无上学指标，各种费息算下来，估计会刚刚打平或者亏一点点，从资产配置的角度看现在卖掉合适吗? 另外，也不知卖掉会不会有影响孩子小升初的风险? 4、如果不卖房，直接手里现金500用大儿子资格买，投资用，可接受每月还贷1万的情况下，买标的多少的合理？ 买哪里的保值增值？辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京。 5、如果卖掉百环凑到现金1000W，卖掉东里现金1200W,每月还贷1万的情况下，买标的多少合理？ 从保值增值的角度看，买哪个区域好？ 辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京，朝阳海淀都可。 6、如果卖掉东里两居， 可凑现金1200,可在东西里置换三居四居吗? 三四居虽可兼顾自住，但会保值增值吗? 住不是主要诉求，保值增值是主要诉求,能住最好。 7、从保值增值看，上地一带、亚运村北沙滩大屯奥森一带、五道口一带，哪里增值快?哪里可买? 8、另外，您认为联排与普通楼房比，哪个更保值增值，适合入手吗? 新盘上城郡联排1000左右，买了只能出租 西二旗领秀老硅谷的联排1600左右，离孩子学校不远，买了可以兼顾住的功能，但住不是主要诉求，更关注保值增值。可以买吗? 9、五道口的文津公寓怎么样?目前500万可买个90平，租金1万，觉得租金高。

回答：1. 可以接力贷 2. 一套1000+的标的更好， 3. 现在海淀的政策卖掉没问题，但是以后会不会变就不清楚，卖掉东里有一点风险。 4. 可以看 700以内的标的，看看朝青的珠江罗马嘉园\\润枫水尚,四惠的东恒时代二期、爱这城 5. 1000+看看双井 奥森板块 6. 期望增值没必要在东里买 7. 板块是轮动的，现在入朝阳更合适 8. 联排升值不如平层 9. 文津公寓升值不行，跑输大盘。

提问：新人首问，还请房姐帮忙解答，感谢！ 京户，最近半年到一年想上车。首房首贷，首付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑学区房，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首付，用足贷款额度。有几个问题想问房姐： 1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？ 2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花园等小区，是否值得入手？ 3. 由于我们属于目前拥有的首付款较低（最多能拿出250），但收入还可以，预计每年首付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首付再入手，这样选择空间可能会大一些？ 4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？ 5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住，值得入手的区域和小区？目前两人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。

回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较 2. 千鹤和樱花园推荐看，其他的相对差一点 3. 建议春节前入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充子弹 4. 考虑通勤就在 惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘

提问：芳姐您好，请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样？儿子在京集体户口，现在外地工作，5年后可能回京，现有子弹180-200，sfsd，请指导。

回答：如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了，北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好，新人首问～ 5月14号上东郡共有产权房开始申购，43000带装修，65%产权。 我想问下房姐 1.自住的话这个是否合适，主要看中了酒仙桥的位置和新小区的物业，之前一直租住在北四环老破小，想改善居住环境 2.共有产权房是否有后患，需要注意什么问题 3.首付子弹最多150，有没有更好的选择 期待房姐回答～

回答：共产房我是一直都不建议买的，封闭运行、无法抵押， 房子要是没有金融属性，只能住的话，价值会大大折扣，买了共产房会长期被套 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城。 朝阳可以看看梵谷水郡。

提问：美丽的房姐你好！北京回龙观房一套，还有一个购房名额。本人在五道口上班，先生在海淀温泉上班。考虑到双方上班便利性，无学区需求，想在五道口或者知春路、知春里买房。手里子弹850，想全款入2-3居小房子，看了东王庄，西王庄，王庄路27号院，知春里，双榆树x里，知春里小区带学区价格最高且最近一直在涨。请问，自住+保值升值，哪个小区入手更合适呢？ 回龙观房子想抵押贷款，入手重庆十里长江楼盘，是否合适呢？ 请指点，谢谢！

回答：西王庄小区最近几年价格一直阴跌，没有回暖迹象，成交量也很少不建议碰。知春里价格有些高估，不适合入。东王庄有合适的标的可以入，这个盘还未涨起来，位置也不错，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。 重庆的十里长江位置一般，距离地铁太远，综合配套和人员聚集都不太好，投资回避。重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2\/3房，单价不要超过1.6，重点关注2江4岸

提问：房姐好，看了问答深受启发，果断付费，新人首问。 基本情况：本人大学即将毕业，暂无收入，父母和我都是北京户口。目前我有sfsd资格，父母现在每年可还贷50，手中现金200万；家里在后沙峪双裕花园有一套顶层四居大复式，现在市场成交价格580左右，预计这两年可以装电梯；下花园北京郡有一套边户联排，看了问答准备卖了，大概可以卖220左右，抛去贷款到手150。 问题：父母想趁着没退休再买个品质高一点的房子，喜欢西边，考虑自住和保值增值。 1.后沙峪的房子现在卖掉是不是有点不值？ 2.目前看了西山锦绣府，临路第一排155p1000出头，但开发商说只能全款，由于是新房期房，全款抵押是不是没法操作？圆明园西路北延对于第一排房价影响大吗？ 2.看了中海天钻，父母对户型很满意，觉得位置通勤也不错，但听说要卖到7.6？古城7.6万算不算CEO盘？可以入吗？ 3.海淀看了看金玉府，丰台春风和院，还有天悦一号都可以考虑，可以推荐一下其他小区品质好的标的吗？ 4.我留着sfsd的指标等之后工作再用合适吗？还是赶紧用了比较好？ 现在还是比较乱，希望房姐点拨。

回答：1. 后沙峪的房子如果能装电梯，可以等等再卖 2.期房没发全款抵押，影响不大 3.7.6的价格CEO盘 4. 天悦一号旁边的金府大院也可以看下 5. 有资金就入，不用等

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