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2021年开年之后，市区土地市场仍旧延续着上年的火热。
上周，新城控股经过299轮报价，最终以封顶价6506元/㎡+54600㎡政策性用房，竞得远离主城区的滨海一地块，热度之高让市场汗颜。
昨天，温州土地市场的高热度，再次在瓯海中心区延续。
昨天，瓯海中心南单元F-01b地块出让，吸引了万科、平安、建发、建杭、金地、华润、大家、国鸿、旭辉、招商&新城、中梁&银城、荣安、新希望、碧桂园、中南&大发、保利等16家房企前来竞拍，参拍房开之多较为少见。
竞拍过程异常激烈，从早上9点一直竞拍到下午5点，足足8个小时，最后经过470轮抢夺，建发以45.8637亿元封顶价+76200㎡政策性用房面积竞得该地块，成交楼面价15607元/㎡，溢价率30%，实际楼面价约17500元/㎡，创瓯海中心区楼面价新高。
瓯海中心南单元F-01b地块位于瓯海区娄桥街道前园村、娄桥村、东耕村、岩头村，即瓯海中心区南区，南临温丽高速，西侧为在建的亚运会龙舟基地与瓯海奥体中心，北侧为广华家园等经济适用房。
该地块整体呈“7字形”，占地约156.5亩，总建筑面积约29万多方，其体量超过瓯海中心区绝大多数小区，建筑限高80米且住宅不低于24米，有条件做8层楼的多层建筑，即开发商宣传时所谓的洋房。
除了住宅，该地块兼容的3000-88159.1商业面积，需集中设置，并打造成内街形式。同时，该地块内须设置一所12班幼儿园，用地面积6010㎡，建筑面积4907㎡。
该地块须按照《关于加快未来社区规划建设的实施意见》执行，并按省市关于未来社区九大场景相关要求布置。
作为亚运会赛场旁的城市形象区域，该地块在建筑品质方面有着较高的要求。
裙房部分采用外墙干挂石材饰面造价不低于1000元/㎡，住宅建筑主体采用外墙干挂石材饰面造价不低于850元/㎡，采用金属板饰面不低于750元/㎡，门窗不低于1200元/㎡，室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。
近期，瓯海中心南单元引入温州育英国际实验学校娄桥校区（暂定名），作为该区域的公办教育资源，并以红头文件形式，明确将该地块纳入施教区。
在土地挂牌出让后时就以红头文件形式确定施教区，这在温州尚属首次，这也是今天该地块高热度的关键原因之一。
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今天瓯海中心区再现高溢价出让，让瓯海中心区又刷了一波热度。
但是要知道，瓯海中心区属于温州楼市较为跌宕起伏的一个板块，在不同时间段呈现出热度极高或过于平淡的独特现象，甚至转折出现得毫无预兆。
2012-2013年，瓯海中心区刚刚有新盘亮相时，让长时间缺乏高品质小区的城市西南片居民，尝到了久旱逢甘霖的滋味。
同时，当时温州新盘主打改善，且市场处于下行阶段，刚刚启动开发的瓯海中心区在相对不利的环境下，主打刚需楼盘，以相对较低的价格吸引了不少郊县进城居民与外来人口。因此，那时候的瓯海中心区，新盘一个接着一个热销，新房房价约20000元/㎡。
然而这样的好景没持续多久。到了2014年，温州楼市跌入谷底，市场信心不佳，再加上瓯海中心区土地供应量的增加，热度直线下降，最终沦为当时温州楼市的库存重灾区。直到2015年温州楼市复苏了，瓯海中心区依旧处在泥潭之中，新房房价跌至约14000元/㎡。
直到2016年年中，瓯海中心区首批新盘交付，教育、医疗、商业等配套设施也陆续建成投用，让瓯海中心区整体呈现出配套完善、品质较高的效果，这在温州的新开发板块中较为少见。
同时，大量的刚需客群，让瓯海中心区的新盘交付后很快就有了高入住率，生活氛围即刻形成。
这时，瓯海中心区房价开始出现明显上涨，在2017年年初部分新房便重回20000元/㎡以上。从这时起，瓯海中心区的新盘，开一个清一个，很多人根本买不到房。
同时，二手房水涨船高，瓯海外国语学校施教区内的含拓展面积二手房，除低楼层外市场价大多突破30000元/㎡，个别品质较高的小区房价还接近35000元/㎡。
以至于2019年8月，瓯海中心单元北片28-C-01地块（时代·瓯海壹品）以16458元/㎡成交，成为瓯海中心区最高地价。2020年4月，瓯海中心区西单元B-01-1地块（祥生·公园道）以15613元/㎡成交，在学区相对劣势的情况下，该地块的实际热度超过了北单元地块。
然而没多久后，瓯海中心区再次转向平淡，几个新盘以22000-27000元/㎡不等的价格相继上市，却都卖得不理想，即便是后面的续销也未达预期，这种情况持续至今。
因此，今天瓯海中心区拍出高溢价地块，让很多人摸不着头脑。
03
相对于土地市场的高调表现，近期瓯海中心区新房市场却出奇的平淡。这又是为什么呢？
一方面，周边城西、新桥、牛山、潘桥等板块土地供应量的增加，对瓯海中心区起到了较大的分流、截流作用。这些板块虽然城市界面不如瓯海中心区，但除潘桥外其他板块均较为成熟，生活便利。更重要的是，在这些板块中，不少新盘的房价比瓯海中心区要低很多。
另一方面，瓯海中心区在整体配套较为完善的情况下，呈现出利好出尽的局面，缺少继续刺激市场的元素。不仅如此，行政中心、高铁站等少有甚至独家利好，今后也将被其他板块分流。
去年以来，在瓯海中心区开发大体完成的情况下，瓯海区将发展重心转向南湖片，打造南湖新区。因此去年以来，南湖片建设力度加大，楼市也明显走热。相比较之下，瓯海中心区似乎有些平淡了。
当前，瓯海中心区在售的新盘还有时代·瓯海壹品、荣安·御瓯海、祥生·公园道、君悦339，数量不算多。若将周边新桥、牛山、潘桥等板块算进来，新盘达13个，且新桥、潘桥共有3宗地块被列入近期的土地出让计划。因此，该地块依旧面临较大的竞争压力。
不过对于该地块来讲，温州育英国际实验学校娄桥校区（暂定名）的落户，并被纳入施教区，是一个重大利好。当然，该校的教学水平如何，还有待观察。同时，该地块与亚运会龙舟基地相邻，待明年亚运会顺利举办后，也有望带来一波关注度。
因此，在瓯海中心区总体平淡的情况下，该地块依旧保持高热度，也在情理之中。至于后续销售如何，还要看竞得房企拿出怎样的产品打动购房者。
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