近日，广州市住房和城乡建设局印发《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》（下称“《指引》），把广州划分了三个圈层。

《指引》按照土地所处区域位置，对每个圈层的旧改提出更细致的要求。

第一圈层以广州环城高速为界，“老三区”越秀、荔湾、海珠和天河区被包括在内，但只有越秀区被完全纳入；

第二圈层包括白云区、番禺区，以及前述四区未被纳入“一环”的部分区域；剩余区域归为第三圈层。

值得一提的是，这是官方首次对广州区域作出明确的环圈划分。

其实，这个“画圈”除了对城市划分外，还有一个含义：产业占比。

《指引》对各圈层城市更新的产业建设规定占比，第一圈层不低于60%，第二圈层不低于40%。

第三圈层的除已纳入重点功能区规划控制，其他区域可按自身发展规划自行制定。

其中，第一、二圈层聚焦高质量发展，重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。

第三圈层重点促进产城融合发展，围绕产业集聚和创新创业，优先打造一批产业集聚区及一批众创空间、科技企业孵化器等创新、产业载体。

那么，为什么广州要画圈呢？

一个很重要的原因：产业外溢明显。

广州唯一世界500强民企全国总部设在黄埔科学城；同样在广州发家的网易，总部设在天河与黄埔交界处。

除此之外，小鹏汽车、虎牙、多益等创新产业巨头，都将总部设在了偏外围一点的地方。

可见，目前广州产业外溢的迹象比较明显。与此同时，老城区由于缺乏开发土地，产业与经济增长缺乏动力。

此消彼长的情况下，容易造成中心城区的产业与经济被掏空。

毫无疑问，产业对一个区域来说是至关重要的，也就是平时经常听到的产城融合。

众所周知，一个板块若只有房地产开发，最终只会沦为“睡城”。有产业支撑，才会有价值爆发点。

对于广州来说，被人叫得最多“睡城”的地方，非番禺莫属。

当年华南板块的“八大金刚”，个个都是超千亩的超级大盘，由于房价相对较低，吸引了众多广州人移居番禺。

在一段很长的时间里，住在番禺的人需要早上赶到市中心上班，晚上堵着车回家。

随后，番禺发生翻天覆地的变化，万博CBD、长隆商圈、广州南站等出现改变了番禺“睡城”的形象。

随之而来的是房价上涨，如今的番禺不需要像当年一样以房价低来吸客，而是用经济数据、地段价值、商业配套等来打动购房者。

据统计，20年过去，番禺楼价涨幅高达12-14倍。

我们再来看一个例子。

过去，白云区出现了不少单纯的居住片区，缺乏产业支撑。同时由于是大片的居住区，导致重新规划发展的难度大，价值一直难以提升。

同德围板块就是最为明显的例子，从上图左可见，同德围板块以居住用地（黄色块）为主，只有零星几块商业用地（红色块）。

换言之，该板块没有空间发展产业与商业，以致于同德围板块价值提升缺乏动力，2010年二手房均价为10320元/㎡，如今为25826元/㎡，涨幅约150%。

这样的升幅看似不错，但没有对比就没有伤害。

白云新城核心区遍布商业商务用地，居住用地占比极少，随着产业不断进驻，龙头企业相继落地，其价值一路上涨。

2010年二手房价为13039元/㎡，今年已站稳在4万+/㎡，涨幅约230%，一手住宅最高价更冲破10万+/平。

白云新城在总部经济的支撑下，近十年展现出惊人的价值爆发力，这就是产业价值的含金量。

我们不妨来看看，这次广州提出的三个圈对区域产业发展有什么影响？

第一个圈是广州的中心区，产业要求占比看似很高，但实际上能旧改的城中村比较少，主要集中在海珠区。

可以预期，未来一环里，海珠区将会有翻天覆地的变化，尤其依托琶洲与海珠创新湾，其产业将有较大提升，从而拉高房价。其他区域发展力度和变化有限。

第二个圈里遍布城中村，相比而言，其产业结构与城市面貌，应该会是未来10-20年里变化最大的区域。

而40%的产业占比不算低，未来将出现一个个外围中心。从目前规划来看，有白云湖数字科技城、广州南站商务区、新中轴南段收口处等。

小编认为，二环会是此次《指引》的最大受益者。

第三个圈则个别潜力板块会出现商业商务规划，例如科学城、中新知识城、空港经济区、明珠湾等。

除此之外，由于没有硬性要求，大多数是城市改造项目或许会以住宅为主，比较大几率会出现睡城的情况。缺少产业支撑，意味着片区价值上涨缓慢，房价同理。

产业是城市发展的驱动力。

图片来源：克而瑞创新事业部

从上图可以看到，产值、常住人口、商品住宅价格是呈现正相关关系。

高品质企业聚集，吸引人口流入量最大，同时丰厚报酬带来高质量人群，进一步促进城市支付能力与消费能力。

最终将体现在居住需求上，对于房地产市场的需求度更高，房价上涨力度更足。

与此同时，产业结构影响人口流入规划与结构，进而影响房地产市场。

主导产业的能级越高端，促进经济增长更具活力，对高素质人口的吸纳量更强，推动住宅消费向更高层级迈进。

图片来源：克而瑞创新事业部

通过对比，可以看到产业越高端，房价上涨空间越大。

重工业城市9年间房价上涨1556-3140元/㎡，新兴工业城市9年间房价上涨5653-12212元/㎡，服务业城市9年间房价上涨22499-35530元/㎡。

时常有朋友问，买房为什么要看产业发展？其实这就是答案。