国有土地上房屋征收的基本流程|征收|承租人|搬迁|旧城区

近些年来我国经济发展速度保持稳定，大部分城市居民的居住条件得到了明显改善，但即使是在魔都这样的国际性大都市里，仍然存在着大量的老式城厢，生活着大量的城市居民。旧改是造福于民的好事，但因为牵涉到城市规划和公众利益，更需要有一套完备的法制建设、流程规范及管理制度。

以魔都为例，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等法律法规，目前旧改房屋征收的基本流程为：

一、征收范围确定：

“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定。”

二、旧改意愿征询：

“因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。”

三、房屋调查登记：

“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。”

四、补偿方案拟订：

“房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收与补偿的法律依据；

（二）房屋征收的目的；

（三）房屋征收的范围；

（四）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；

（五）房屋征收补偿方式、标准和计算方法；

（六）补贴和奖励标准；

（七）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；

（八）房屋征收评估机构选定办法；

（九）房屋征收补偿的签约期限；

（十）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

（十一）受委托的房屋征收事务所名称；

（十二）其他事项。

区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。”

五、社会稳定风险评估：

“房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡）人民政府，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估，并报区（县）人民政府审核。”

六、房屋征收决定：

“房屋征收决定由区（县）人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定。”

“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。”

可以看出，从政府开始规划旧改到真正完成房屋征收，其中要经历一个漫长的过程。而对普通居民来说，可能不会关注房屋征收的具体流程，而是更在意与自身切实利益相关的一些具体问题，如房屋面积如何认定、补偿协议如何签订、补偿款金额和分配方式等。其实，正如法律上的“实体正义”与“程序正义”一样，多了解并关注点流程和程序问题，也是普通居民保护自身被征收利益的一种有效方式。