付出了许多时间精力，好不容易看中了一套日本的房产，但是在正式走流程的时候，不少人却被一系列的合同文件、大税小税绕晕了头。如果这时有个人站出来说：“没关系，有些税我们是可以省掉。”

在日本购买房产后，一些需要缴纳的所得税的确是有合理的节税措施的。同时符合一定条件的话，也可以享受日本的减免政策。

图源：Google

那么，今天我们就来看看，到底哪些税可以“省”！

01

登录免许税？可以节税！

登录免许税是？

变更登记簿副本记载内容时产生的税金。

是向日本法务局支付的类似“手续费”一样的税金，一般是通过委托登记的司法书士向法务局支付。

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*登录免许税一般分为以下三种：

△所有权转移登记

△新建建筑物的保存登记

△抵押权设定登记

所有权转移登记

是指将登记簿副本的所有者从卖方变更为买方的登记。购买土地或购买二手房时，要进行所有权转移登记。

新建建筑物的保存登记

是指“首次”进行的所有权登记。像订购住宅一样，首次设定所有权的新建建筑物将进行保存登记。

抵押权设定登记

是指使用住宅贷款购买地产时所必需的登记。

所谓抵押权，是指债权人(银行)能够从该抵押物中优先得到偿付的权利。因为抵押贷款的时候设定了抵押权，所以需要抵押权设定登记费用。

*登录免许税=固定资产税评估额(或债券金额)×税率

从土地税、建筑物税率上来看-所有权转移税率为1.5%；新建建筑物的保存登记税率为0.4%；抵押权设定登记税率为0.4%。

在满足一定的条件下，被购买的建筑物可以适用日本减免税率措施-所有权转移税率低至0.3%；新建建筑物的保存登记税率低至0.15%；抵押权设定登记税率低至0.1%。

图源：日本国税厅（示例图仅供参考）

适用减免措施的住宅条件

△新建住宅：面积不小于50㎡。*此为重要条件之一。

△二手住宅：木结构一户建的情况，房龄需在20年以内；耐火公寓建筑的情况，房龄需在25年以内。

*值得注意的是：购买的房产房龄如果都不符合上述条件的话，原则上登录免许税会变高。

02

不动产取得税？可以节税！

不动产取得税是？

在购买房产时产生的“都道府县”税。

同样，符合一定条件的地产，日本也有大幅减轻房地产取得税的措施。

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*房地产取得税=（固定资产税评估额x2分之1）×3%

如果在2021年3月31日前购入了地产，土地和建筑物的税率都是3%。

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适用减免措施的住宅条件

△新建住宅：住宅面积在50㎡-240㎡之间，原则上可以从建筑物的固定资产税评估额中扣除1200万日元来计算税金。*即：不动产取得税=(固定资产税评估额- 1200万日元)×3%。

△二手住宅：住宅面积同*新建住宅，根据不同地区有不同的节税措施。

特别是购买小户型房子的人，为了节省房地产取得税，建议选择50平米以上的面积。

*提醒只需购买小户型房产的朋友：如果在意此节税政策的话，建议选择50㎡以上面积的房产为佳。

03

印纸税？可以节税！

印纸税是？

房产合同需要在“买卖合同”或“承包工程合同”上加盖印章。此类需要规范手续的合同在日本被称为“课税文书”。

印纸税是指在合同上粘贴印纸后，达成纳税协议。其特点是，印纸税的金额会根据合同上记载的金额变化而变化。

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*印纸税分为2种：本则税率和减征后的税率。如果在适用期间内，原则上适用减征后的税率。

图源：日本国税厅

04

住宅贷款和确定申告？可以节税！

住宅贷款减免是？

偿还期限在10年以上的住宅贷款，从住进这套房产的那一年开始，在一定期间内可以获得所得税减免措施。

从所得税中扣除的金额原则上是“年末贷款余额的1%”。

图源：Google（示例图仅供参考）

适用减免措施的住宅条件

△新建住宅：如果购买的房产面积达到40㎡以上的情况，适用减免措施。

△二手住宅：木结构一户建的情况，房龄需在20年以内；耐火公寓建筑的情况，房龄需在25年以内。

适用于工薪阶层的减免条件

“确定申告”很大程度上影响着是否可以成功取得减免资格，所以对于工薪阶层的人来说，在购买房产后，一定要在第一年如实进行“确定申告”，在第二年以后可以通过“年末调整”享受一定的住宅贷款减免政策。

进行“确定申告”需要向日本金融机构交付“购房资金借款年末余额证明书”等重要文件，提交前一定要确认仔细。

图源：日本国税厅（示意图仅供参考）

05

“个人”变“法人”？可以节税！

在房产投资、经营中，有个人投资经营的情况，也有成立法人的情况。

法人和个人的节税点不同？

“法人”和“个人”最大的不同在于对税金的处理方式不同。关于业主获得房租的收入，个人需要交纳所得税，而法人则需要交纳法人税。

图源：网络

我们在这里举例来说明。

以700万日元作为纳税金的情况下，个人缴纳的所得税为700万日元×23% - 63.6万日元= 97.4万日元。再加上居民税10%左右。基本上个人情况所需负担的纳税率在33%左右。

法人税的情况，年收800万日元以下的部分，税率仅为15%；超过800万日元税率为23%。

再加上其他一些法人需要负担的各类税之后，基本上法人所需负担的纳税率在30%~35%之间。

图源：网络

所以，单从税率层面来讲，如果是多户、一栋建筑的运营者，更适合通过“法人”这个身份经营。

日本的税收制度看上去的确非常的繁琐，但是如果抓到细节的话，可以在一些条件里找到“节省”的地方。

买房是人生大事，希望大家可以记住以上的5个节税点，能“省”则“省”，尽量把钱花到更有必要的地方吧！

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