惠州发布新规：配建学校须与新楼盘首期同步交付|住宅|住宅项目|学校|试行办法|配建

婚房安家，等到孩子要上学，小区配建学校仍然是一片空地，无奈跨区入学就读……在既有的新城建设和住宅社区开发过程中，加速集聚的人口规模面对新建住宅小区滞后的教育配套设施建设，类似的矛盾局面在惠州时有发生。

如何改变这一窘境？惠州市人民政府官网日前印发《惠州市自然资源局惠州市教育局关于惠州市住宅项目配套教育设施建设管理办法（试行）》（以下简称《试行办法》），从源头的项目土地出让环节入手规范住宅项目教育配套建设，这一局面有望得到改善。

据《试行办法》显示，自2021年3月1日起，惠州针对所有房地产住宅项目建设规模和配建中小学校标准都将细化规范。同时要求配建学校与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收，与首期住宅项目同步建成交付使用，切实有效的保障小区业主入住即能享受到便利的配套学校教育资源。

A、新出让土地项目如何规范？

配套教育设施纳进土地出让合同

近年来，随着惠州城市扩容提速，多个新城片区得到快速发展，房地产市场的持续暖势发展均吸引了大量周边城市人口安家置业。持续入住的人口增加了城市活力，但问题也随之而来，激增的生活需求面对稍显滞后的教育配套等基础设施建设实际，矛盾频频。

“购房的时候就是看中了小区配套的公立学校，开发企业销售时说会配建、捐建，但现在七八年过去，还是一片长满杂草的空地。”记者在此前采访过程中，家住金山湖片区中海凯旋城的业主刘先生介绍，自己买房的时候还是中信地产，转给中海地产后，配建学校就不了了之了。

类似的情况不在少数。惠州房地产行业某资深观察人士分析称，开发企业终究都是逐利的，以捐助形式的配建，更多的都是基于利好楼盘项目的销售，基本卖完不再需要学校加持，捐不捐就很难确定了。“作为社区生活的必备配套，学校的配建还需主管政府部门规范下来，形成法律规章予以明确，这样才能确保业主权益得到维护。”

在下月即将正式实施的《试行办法》中对此予以明确。除要求各县区自然资源主管部门会同教育等相关部门精细编制中小学、幼儿园布点专项规划并纳入控制性详细规划外，要求所有新出让的住宅项目中明确配套教育设施、出让用地提出规划条件，同时明确配套教育设施的相关要求。

“为了确保学校建设保质保时不走样，该局对于需要配建学校设施的项目用地，在土地出让环节还需将学校的选址、规模等指标通过合同约定下来。”市自然资源局详细规划科相关负责人介绍，针对梳理出来需配建学校的用地，配建学校的选址位置、用地规模、建设规模、办学规模、交付使用条件以及无偿移交等相关要求都将在土地规划条件告知书中明确并公告。

聚焦到学校设施及用地的权属问题，为规避后期的争议，《试行办法》在土地出让和设施移交多环节予以规范。明确要求配建教育设施用地在土地出让时即同步划拨教育主管部门，配建的住宅项目在学校建成后也应无偿移交。

与此同时，不只是新供应住宅用地，为推动存量用地项目优化实施，《试行办法》将项目配套教育设施建设与拆迁工作融合考虑，提出建设单位应将“三旧”和“棚户区”改造项目范围内配套教育设施用地附着物一并拆迁，同时将补偿费用计入改造成本。

B、既有项目业主权益如何实现？

项目未办理规划条件核实一律无偿增配

关注近两三年来惠州住宅项目开发实际，随着城市土地规划层面的持续优化，单宗土地规划条件告知信息不断精细明确。

例如，在金山新城马安居住片区的多宗住宅用地出让环节，无论是佳兆业、平安不动产，还是城投集团，企业摘得的地块配建学校、市政管网、道路等要求均得到细化，这也有效的引导片区配套设施的有序落实。

“若关注的周期更久一点就会发现欠账还是比较多的，精细化的宗地规划是从2017年、18年开始的，在此之前很多地块对配建信息都是没有明确。”相关业内人士介绍，不同于新出让土地拥有规划引导的主动权，既有已出让的土地则是“硬骨头”，体量大，面临的压力也大。

如何解困历史欠账？《试行办法》给出了解决路径。具体到实施环节，《试行办法》对于出让合同、规划设计条件均未要求配建教育设施的已出让土地，住宅项目用地尚未办规划条件核实由规划许可部门根据整个住宅项目的计容积率建筑面积或户数核实需配建的教育设施。

该试行办法指出，项目未开发建设的部分优先按配建标准进行增配，配足本小区所需的学位，不足部分建设企业需承担相适应的配套教育设施建设成本，确保项目内入学适龄人口的就学学位需求得到有效满足。

据随《试行办法》一同发布的附录内容，以住宅小区配套小学的最低标准计算，小区计容积率面积规模达到33万平方米（或居住业主达到3000户），小区最低配套小学班制将达到24班（每班45生），根据建设成本核算标准，没生校舍成本25900元，每班建设成本为116.55万元，这也意味着小区若无法增配学校设施，则需通过承担相应的教育设施建设成本助力主管部门统筹规划建设，实现市民就近入学的目标。

此外，为了强化配套学校用地及物业的绝对性，避免为企业挪作他用。该《试行办法》还要求城乡规划确定的中小学、幼儿园用地，任何单位和个人不得侵占或擅自改作他用，不得在已规划的中小学、幼儿园用地上建设与教育无关的建筑物、构筑物和其他设施。

对于既有发展过程中，在部分楼盘小区时常出现的高收费民办幼儿园或空置的情况，市自然资源局详细规划科相关负责人直言，结合《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》（粤教基〔2015〕21号文）发布节点，2015年12月31日前配套幼儿园可根据实际情况不回收，但需逐步办成普惠性民办幼儿园；之后的则应采取措施予以回收。“开发企业违规办成高收费民办幼儿园或闲置不用、挪作他用，政府应采取措施限期收回。”

C、如何确保配套学校按时落实？

配套学校与楼盘建设“三同步”

“项目已经交楼1年多了，小区的幼儿园建好但未装修，小区业主盼着上幼儿园怎么办？”“小区分批次陆续入住了，配套的学校却一直建设中”……在惠州市政府网络问政平台上，大亚湾恒大、新力等多个企业旗下项目均遭到业主的投诉。

“企业配建只是靠规划引导还不行，还需要行业的严管严控。”惠州本土某老牌房企开发部负责人介绍，企业配建学校是个好措施，有效地调动市场要素活力加速市民就学难题的解决，但并非所有的企业都有这样的担当和意愿，还需再监管环节予以强化。

记者注意到，《试行办法》针对这一问题也进行了查漏补缺。在明确了住宅项目配建标准的同时，将从住宅项目规划报建、施工建设，以及销售管理等多个环节推动学校建设的落地实施。

《试行办法》指出，在项目建设工程设计方案审查环节，市自然资源主管部门需按照规划设计条件和国有建设用地使用权出让合同（或土地使用权出让合同）要求将配套教育设施设计纳入审查。同时征询教育主管部门意见，确保配建符合配置标准和要求。

值得注意的是，该办法还明确开发企业应在30日内将批准的建设工程设计方案报送教育主管部门备案。签订《配套教育设施建设合同》，约定项目名称、具体位置、用地面积、建筑面积、教学辅助设施（操场、绿化、围墙等）、建设质量标准、建设时间、竣工验收、移交程序及时间、产权归属为教育部门、违约责任、国有建设用地使用权出让合同（或土地使用权出让合同）中的配套教育设施建设各项技术指标和双方责任等内容。对于建设义务教育学校的，还应明确地下停车场、游泳池等建设内容的条款。

与此同时，办法还要求施工图审查机构将建设工程的施工图设计文件是否按规定落实配套教育设施建设作为必要审查内容。

延伸到建设施工环节，《试行办法》明确指出，开发企业需按照配套教育设施与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收交付使用原则实施配建。涉及分期开发的住宅项目，配套学校需与首期住宅项目同步建成交付使用。

不只是明确了要求，该《试行办法》还有效将“三同步”原则与项目预售业务办理、竣工备案等环节等关联起来。一旦企业配建学校未能与住宅项目同步建成，或不符合设计规划标准，自然资源部门将不予发放住宅项目建设工程规划核实合格证，住建部门则将拒绝进行竣工验收备案。

此外，《试行办法》还对配建学校的交付使用提出了时限要求，企业应按照合同约定，配建学校竣工验收合格备案日起30日内书面通知教育主管部门，教育部门接到通知60日内完成移交，并与建设单位签订移交协议书。业主最为关心的入学节点则明确为移交协议书签订日起一年内，教育主管部门负责将配建设施办成公办义务教育学校、公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。

链接

住宅小区配套教育设施设置标准

1、幼儿园设置标准

最低设置标准：

计容积率建筑面积16.5万平方米；或1500户

最少标准班级数：

9个幼儿园标准班，每班30人

班级设置计算方法：

若按计容积率建筑面积计，每5.5万平方米配套幼儿园每年级1个标准班；或按户数计，每500户配套幼儿园每年级1个标准班

2、小学设置标准

最低设置标准：

计容积率建筑面积33万平方米；或3000户