下周一，东莞CBD地块，即将开拍。
CBD中心公园南侧，占地约6.8万㎡，容积率2.1，限高80米，起拍总价31.3亿元，起拍楼面价22915元/㎡。
这是东莞CBD近两年多来第一次供地，也是整个CBD板块迄今为止占地面积最大的纯宅地。
这宗地最终能拍到什么价格，会做成什么样的产品，这不仅是钱的问题，更是市场对CBD价值的一次重新锚定。
01
CBD这宗地来得正是时候
先看一个背景，上月底松山湖地块刚落下帷幕，CBD地块紧接着就来了。
同为核心板块，松山湖的成交热度并没有想象中那么高——18795元/㎡的楼面价，创下近三年板块新低。
这个结果，多少有些出人意料。
不过真正值得关注的是，松山湖地价回落，恰恰印证了一个趋势：以后的东莞土拍，即便在核心板块，也很难再像几年前那样“一呼百应”了。
开发商的钱只流向最安全的地方——要么地段够稀缺，要么指标够硬核。
CBD这宗地，恰好两样都占了。
而且从市场需求端来看，这宗地的出现还有一个更现实的背景：保利天珺剩余货量不足50套，悦府清盘中，香港中心紫荆8号也只剩百来套——CBD的新房，所剩不多了。
所以这宗地的挂牌，与其说是为了“冲地王”造势，不如说是一场及时的新房补给。
再看地块本身的成色。
2023年12月，保利拿下CBD2023WR010地块，即现在的保利天珺，成交楼面价29241元/㎡，至今稳坐东莞楼面价头把交椅。
而本次挂牌地块起拍楼面价22915元/㎡，按照规定每次加价300万，大概估算需要300轮竞价，才刷新保利天珺的成交楼面价。
不过说实话，当下的市场环境摆在眼前，这块地能顺利成交就已经不错了，要创造新纪录，可能性微乎其微。
当然，也不排除有黑马杀出，毕竟真正想拿地的，往往在最后时刻才会亮出底牌。
02
容积率2.1，会做成什么产品？
从容积率和限高来看，产品方向很明确。
更低的容积率，意味着更舒适的居住密度、更好的采光通风、更大的园林空间。
2.1的容积率，在东莞CBD已出让地块里是最低，之前的地块基本都超过3.0。
而本次出让地块的容积率只有2.1，比20年老盘石竹新花园的2.5还要低，这在CBD里确实是独一份的存在。
80米的限高，按住宅层高不低于3米的新规来算，大概能建26层左右。
相比CBD里那些40层以上的超高层，这个高度更接近“舒适区”。
另外，出让文件附带了一张面向中心公园界面示意图，官方已经给出了方向——板楼高层，主朝向面向中心公园，兼顾CBD城市天际线视野。
板楼意味着南北通透，高层意味着视野开阔，面向公园+CBD意味着双重景观资源。
这种配置，就是冲着区域封面去的。
再结合东莞“好房子”细则，住宅层高不低于3.0米，这个标准虽然只是基本线，但对于CBD级别的项目来说，大概率只会往上走。
产品面积段方面，挂牌文件里还有一个容易被忽略的细节——车位配建标准是按户建筑面积分档执行的：200㎡以上按2.0个/户配建，144㎡到200㎡之间按1.5个/户配建，144㎡以下按每100㎡配建1.2个。
这个分档本身就是一种暗示：如果定位是刚需或刚改，统一按每100㎡配建就行了，没必要单独把144㎡和200㎡拎出来划线。
综合来看：板楼高层、大平层为主、主力面积大概率在144㎡以上、部分户型直奔200㎡。从出让条件开始，这宗地就已经被默认为一个高端改善项目了。
至于朝向的难题，界面示意图其实也给了解题空间。
比如可以把客厅和主卧分开布局，客厅朝北看公园，主卧朝南保证居住舒适度；或者在楼栋排布上做文章，通过错位、斜向布局，让尽量多的户型同时兼顾南向采光和北向视野。
对于有足够研发能力的开发商来说，这道题不是无解，而是展示产品力的最佳舞台。
03
硬性规定，把品质框定好了
另外，这块地的挂牌文件里，除了基本指标外，还有一些硬性规定！
虽然普通购房者不太会关注，但这些条条框框，恰恰决定了未来这个项目长什么样。
①关于街道界面
沿街住宅的“正面宽度”被严格限制，楼栋要显得修长、挺拔。
这样一来，走在街道上不会有被高层建筑“压”着的感觉，整个街区的通透感会好很多。
②关于建筑外立面
文件里明确鼓励使用玻璃、石材、金属板这类材料，裙楼部分更是直接要求用石材和玻璃幕墙。
说白了，未来的建筑会很“显好”——类似写字楼那种公建化外立面，十几年后依然能保持不错的颜值，对于二手房来说，这种立面更“耐老”。
③关于公共空间
沿英华二街两侧要留出公共开放空间衔接中央绿轴，24小时无条件对外开放，绿地率不低于50%。
同时，项目在英华二街两侧须设置净宽不低于60米的景观通廊，地面层不得建永久性建筑物，保证从东莞大道方向看向中心公园的视线不会被遮挡。
说白了，政府用这些公共配套，换来了这块地的容积率突破——CBD核心区的土地本就集约，能拿到2.1的容积率，必然要在公共空间上做出让渡。
对未来的业主来说，这些要求意味着社区不能做成封闭式豪宅，楼下有一部分花园和公共空间是开放的。
④关于沿街活力
沿英华二街禁止建封闭式连续实墙。
换句话说，不能做成那种“高墙大院”的封闭式风格，沿街必须要有商业、休闲等复合功能。
对住户来说，下楼走几步就有商业配套，便利性更好。
这几条叠加在一起，基本勾勒出了一个有质感、有公共性、有生活气息的社区轮廓。
最后
下周一，这块地到底能拍出什么价，没人敢打包票。
22915元/㎡的起拍价不低，但CBD核心区+中心公园头排+2.1容积率的组合，在东莞确实找不到第二份。
参拍房企不多，不代表不会出高价——有时候，真正想拿地的，一两家就足够了。
土拍结果下周一见分晓，敬请密切关注东莞房视啦！
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