（文|耶律雄奴）

年关将近，面对反复无常的疫情以及大量人口流动，基层社区防控压力倍增。 尤其是作为社区防控重要环节的物业，更是面临重大考验。

2020年，疫情突袭，物业企业在社区疫情防控中起到了重要作用。物业对社区的人员管控、环境消杀等服务对控制疫情至关重要。

同时，疫情也为物业的增值服务提供了发展空间，在人员限制流动期间，物业代跑腿、社区便利店等业务发展良好。一些企业也趁机推出了线上采购、云诊疗、智慧物业等增值服务。

不过，经过一年疫情窗口期的发展，相比规模的扩张，物业企业增值业务开展略显“蜗行牛步”。

新年伊始，住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下称《通知》）提出，“鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。”

“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求”。加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。

值得关注的是，《通知》中提到的养老托幼、社区消费、资产管理三大类的业务，也是如今物业企业开展增值业务的主要方向。

尽管政策层面，暖风吹拂，但前行慢慢，实际上物业增值服务发展一直未能驶上“快车道”。

“国内物业第一股”彩生活自上市之初，便致力于发展家居生活服务、线上推广服务、销售及租赁协助等社区增值服务。但是，由于种种原因，社区增值服务始终没有成为彩生活的支柱业务。

数据显示，从2015到2019年，彩生活社区增值服务的营收分别为1.1亿元、1.6亿元、2.8亿元、4.1亿元、4亿元，占总收入的比例分别为12.9%、11.7%、17%、11.3%、10.4%。营收占比经历了2017年的大幅提升后又快速回落，2019年甚至已经低于2015年水平。

2020年上半年，彩生活增值服务收益1.52亿元，同比下降约6300万，减幅达29.2%。增值服务收益占总收益8.5%，同比减少3.5个百分点。增值服务收益的减少也影响了公司总收益，上半年彩生活总收益17.79亿元，同比减少1.8%。

“出道最早”的彩生活社区增值服务故事遭遇滑铁卢，“声望最高”的碧桂园服务的增值服务发展也不尽如人意。

凭借碧桂园地产业务的优势，碧桂园服务可谓物业股中当之无愧的“带头大哥”。目前碧桂园服务开展的业务线主要有四条，分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务以及“三供一业”业务。

社区增值服务包括家长服务、拎包入住服务、社区传媒服务、房地产经纪服务等，住建部《通知》中鼓励发展的业务内容主要包含在这一模块。非业主增值服务主要来自于碧桂园集团其他子公司的业务输血。“三供一业”则是指国有企业分离移交改革计划下的供水、供电、供热及物业管理。

2019年上半年，碧桂园服务社区增值服务收入约为人民币3.07亿元，占公司总体收入的8.7%；2019年全年，碧桂园服务社区增值服务收入约为人民币约为8.65亿元，占总体收入的9.0%。

2020年上半年，碧桂园以疫情对人们生活带来的影响为切入点，发展包括社区团购、会员体系等增值服务，不过反应在收入上仍收效甚微，约为人民币6.03亿元，占公司总体收入的9.6%，仅高出2019年底0.6个百分点。公司利润也略有下滑，2020上半年毛利率为37.2%，同比下降了2个百分点。

整体毛利率下降主要是由于“三供一业”业务毛利率较低所致。碧桂园服务该类业务2016年开始实施，2018年基本落实完成，主要集中在华北和东北地区，2020上半年“三供一业”业务中，物业管理服务的毛利率约6.1%，供热服务毛利率约5.4%，拖累了公司整体盈利水平。

“增值服务才是碧桂园服务决战的主战场”，这是碧桂园服务执行董事兼总经理李长江在2018年中期业绩发布会上曾经做出的表态。在2020年的中期业绩报告会上，李长江再次提到，”如果说物业服务是万亿级蓝海的话，那么增值服务是10万亿级蓝海”。但如何在这片蓝海里胜出，目前来看，碧桂园服务还没有做在这片“主战场”做好“决战”的准备。

彩生活和碧桂园服务的增值业务开展不顺，有企业自身的原因，也有环境因素的限制。跳开社区这一限制，市场上各个赛道都有商业模式极其成熟的竞争对手，物业企业“跨界”到不熟悉的领域参与竞争，势必步履艰难。

作为与资本市场接触最久的彩生活和行业“龙头”的碧桂园服务尚且如此，其他中小型企业增值服务开展的困难程度不难想象。

深耕西南区域的蓝光嘉宝服务，主营业务包括物业管理服务、咨询服务、社区增值服务三大业务线，涵盖物业管理全产业链。

2020年的年中报，蓝光嘉宝的各项数据几乎没有明显瑕疵，除了增值业务。上半年，蓝光嘉宝社区增值服务营收约为1.99亿元，同比上升2.9%，与总收入涨幅25%相差甚远，在同规模的大中型企业中这一增幅处于较后位置。盈利能力也处于较低水平，上半年毛利率仅为32.8%，同比下降2.1个百分点。

对于增值业务增幅较小，蓝光嘉宝在半年报中的解释是由于疫情影响导致社区增值服务收入增速放缓。但放眼整个市场，疫情期间正好将同赛道的竞争者隔离在社区之外，本应正是物业增值服务开展的良好时机，这一解释显然无法令市场信服。

自上市至今，“扩规模”是蓝光嘉宝的关键词之一。2020年上半年，蓝光嘉宝收购了8家物业公司，彼时蓝光嘉宝的合约面积为1.4亿平方米；下半年，蓝光嘉宝加大力度再次收购9家物企，管理服务合约面积达到约2.1亿平方米。

收购使得规模快速扩张，也不可避免的会降低了增值服务的开展质量，如何让质量发展跟得上扩张速度，是蓝光嘉宝未来需要调整的方向之一。

物业企业最接近消费人群，最了解客户的需求和消费潜力。对于满足居民个性化需求和激发居民消费潜力方面，物业有着其他企业无法比拟的优势。

但是物业同样由于进入不熟悉的赛道暴露多项短板。目前的物业企业营收主力仍来自于传统物业管理业务，人才、观念、模式等短板多方限制了增值服务的发展。

首先是人才方面，增值服务方面人才配备不足，传统物业是劳动密集型企业，随着人工成本的上升，也会压缩利润。其次是技术方面，在互联网技术高度发达，科技在物业领域不断深入渗透，物业行业在互联网方面的知识储备和经验都较为欠缺。最后是思维方式的转变，传统的物业模式经营思维需要进行全面颠覆，困难极大。

长远看来，物业企业想要在增值服务业务“出圈”并非易事。创新才是王道。谁能率先针对人才、技术、模式等探索有效的供给侧改革，才能在蓝海中领航。

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