正安县农村宅基地管理办法

第一章 总 则

第一条为贯彻党和国家机构改革精神，落实新修订的土地管理法有关要求，深化“放管服”改革，进一步加强部门协作配合，落实属地管理责任，加强农村宅基地管理，规范农村村民建房用地行为，确保村民住宅建设用地供应、宅基地分配、村民建房规划管理等，节约集约利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《农村土地承包法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规及《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《贵州省人民政府关于做好村庄规划加强农民建房和宅基地管理促进新农村建设的意见》（黔府发〔2017〕24号）和《贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》（黔府办发〔2017〕65号）等文件精神，结合本县实际，现就农村宅基地管理制定本办法。

第二条正安县农业农村局负责全县农村宅基地改革和管理工作，对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。农村宅基地管理事关全县人民居住权益，涉及农业农村、自然资源、综合行政执法等部门，各相关部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在党委政府的统一领导下，切实履行各自职责。乡镇人民政府（街道办事处）农业服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批意见；自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，核发《乡村建设规划许可证》；乡镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内宅基地管理及审批等基本工作。

第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，包括居住的房屋、庭院、畜禽舍等生活性用房的土地（下同）。

第四条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续；涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。

第五条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。

第六条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权。农村宅基地所有权人对宅基地有科学利用、决策处理、分享收成、监督管理的权利；宅基地资格权属成员权，具有法定取得、长期享有、盘活利用、有偿退出的权利；使用权人具有实际占有、合理使用的权利，经批准可出租、入股、抵押和转让。

第七条按照部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的要求，乡镇人民政府负责本行政区域内的农村宅基地管理，县农业农村局和县自然资源局具体指导，县住建、林业、交通、供电等部门、农村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自的职责，共同做好农村宅基地管理工作。

第二章 农村宅基地的规划

第八条各乡镇人民政府（街道办事处）在节约集约用地的前提下，统筹农业和农村各类建设用地，加强村庄规划和农村土地利用规划的编制，优化空间布局，实现“两规合一”，规划经村民会议或村民代表大会同意后报乡镇人民政府批准实施。

第九条切实发挥规划的控制和引导作用，宅基地选址必须符合土地利用总体规划、乡镇（村庄）规划和生态环境安全规划，并充分盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、村内空闲和未利用地，严格控制占用农用地，禁止占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。

第十条按照山地特色新型城镇化和新农村建设要求，引导农民通过集中统建、多户联建等方式建房，并加强村庄及农房设计，体现地方特色；对需要整合的村庄，统筹划定集中建房点，对集镇和已完成村庄布局规划的区域，原则上不再批准分散、单独选址建房。

第十一条农村村民使用宅基地建房应当遵循统一布局、统一风格要求，按照“绿色、经济、适用、美观”的原则抓好农房设计，不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗产建筑。鼓励参照《贵州省乡村振兴民居建设指引图集》、《贵州省农村住宅图集》、《正安县黔北民居建设图集》设计要求选择设计，要求功能配套完善。

第十二条实施农村宅基地住房新建、改建和扩建，需满足以下要求：

（一）不在地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区范围；

（二）不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的退让距离，符合河道防洪、泄洪退让距离，符合各类工程管线安全退让距离；

（三）建筑面积、高度、风貌、色彩以及采光、通风等要求，要符合规划要求及建房相关技术规定。

第三章 农村宅基地的申请

第十三条农村村民申请宅基地，应当严格遵循“一户一宅”规定，以“户”为单位向本集体经济组织和村民委员会提出申请，按程序审批。“户”的确定原则以公安部门户籍登记为准。

第十四条符合下列条件之一的村民，可以向本村集体经济组织或村民委员会申请使用宅基地：

（一）符合立户条件且无宅基地的；

（二）因分户，原有宅基地不能解决建房居住的；

（三）原有宅基地面积尚未达到法定限额标准，新建、改建、扩建需增加宅基地用地面积的；

（四）实施村镇规划建设或项目建设占用原有宅基地，需要调整搬迁的；

（五）原居住条件不能满足生产生活需要，需要另择地址建房，书面承诺限期拆除原有住宅并退出宅基地的；

（六）因生态移民、易地扶贫搬迁、地址灾害搬迁需要自行择地建房，书面承诺限期拆除原有住宅并退出宅基地的；

（七）村民住宅纳入文物保护或水源保护地需要迁建的；

（八）原有住房属危险住房,需原址拆建的；

（九）夫妻一方属本集体经济组织成员，另一方是国家工作人员，在农村居住且有合法的宅基地和房屋,同时又未在城镇购买商品房和享受保障性住房，原有住房已无法居住的，可在原址改建；

（十）第二轮土地延包中划地人口或其子女因政策性农转非，属本集体经济组织成员，未在国家机关、企事业单位上班（或退休），且未享受保障性住房的，与符合建房条件的本集体经济组织成员同等对待；

（十一）法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

第十五条有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）宅基地选址不符合乡镇(街道办事处)土地利用总体规划、村土地利用规划、镇总体规划、乡规划、村庄规划(含30户以上农村居民点规划)的；

（二）不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的；

（三）将宅基地或宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让住房后再申请宅基地的；

（四）申请另行选址新建住房，未签订农村宅基地使用承诺书的；

（五）宅基地选址在实施过增减挂钩、土地整理项目的范围内的；

（六）原有住宅被征收，已补偿安置的；

（七）实施增减挂钩，获得安置补偿费用并签订自愿放弃宅基地承诺书的；

（八）申请的宅基地属于自然保护区、饮用水源保护区、文物保护区、采矿厂、生态保护红线等禁止建设的区域。

（九）宅基地与河道、水库、渠道的距离有下列情形的：

1、无堤防或者护岸的河道，申请宅基地的外边缘线与历史最高洪水位线的水平距离小于10米的；有堤防或者护岸的河道，申请宅基地的外边缘线与堤防或者护岸的堤脚内边缘线间距离小于1米的；

2、申请宅基地在水库大坝管理范围内的（水库库区管理范围为征地退赔线以内或者坝顶高程所覆盖的范围；中型或者坝高50米以上的小型水库，大坝管理范围为征地退赔线以内或者坝顶外边缘线以外30—50米的范围，下游坝坡、坝脚外边缘线以外100—200米的的范围；小（1）型或者坝高30米以上的小（2）型水库，大坝管理范围为征地退赔线以内或者坝顶外边缘线以外10—30米的范围，下游坝坡、坝脚外边缘线以外50—100米的的范围；坝高30米以下的小（2）型水库，大坝管理范围为征地退赔线以内或者坝顶外边缘线以外5—15米的范围，下游坝坡、坝脚外边缘线以外10—50米的范围。）；

3、申请宅基地距渠道内墙堤顶外边缘线小于3的（要求3—5米）；申请宅基地距渠道外墙坡脚边缘线小于5的（要求5—10米）；

（十）申请的宅基地与架空电力线边导线间的水平距离，1-20千伏少于5米的；35-110千伏少于10米的；220千伏少于15米的；500千伏少于30米的；超过500千伏的，需专题论证。

（十一）申请的宅基地与公路设施距离，国道少于20米的；省道少于15米的；县道少于10米的；乡、村道少于2-3米的，内弯或者可视范围短的位置少于5米；高速公路(含匝道）从公路边缘起向外的距离少于50米的。

（十二）申请的宅基地属于电力设施保护区域内、公路建设控制区和已纳入规划实施的重大工程范围内的。

（十三）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

（十四）子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;

（十五）拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;

（十六）对闲置的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;

（十七）违法建房未依法处理结案的;

（十八）其他不符合有关国家法律法规规定申请建房条件的。

第十六条农村村民分户申请宅基地必须同时符合下列条件：

（一）属本集体经济组织成员，是第二轮土地延包(划地人口)的农村村民或其子女家庭，且户口属本村(居)本组的；

（二）同户（以户口簿为依据）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄且结婚成家，人均住房面积不足30平方米，确需另立门户建房的。

（三）结婚分户的，父母必须和符合建房条件的其中一个子女家庭共宅；

（四）未享受过其它住房保障政策。

第十七条 农村村民建房申请使用宅基地用地，其面积不得超过以下标准：

（一）城市郊区、坝子地区，每户不能超过130平方米；

（二）丘陵地区，每户不得超过170平方米；

（三）山区每户不能超过200平方米。

宅基地的用地面积限额为：3人及3人以下的农户80平方米以内；4人及4人以上的农户，宅基地用地面积按照人均30平方米计算，最高不得超过上述最高限额标准。

（三）宅基地的住房底层层高不超过3.6米，标准层层高不应超过3.3米，楼层不得超过3层；建筑面积不得超过300平方米；

（四）间距：主采光面半间距为计算高度的 0.5 倍，且不小于 4 米；山墙面半间距为 3 米。

（五）抗震：农村宅基地建设必须符合本地区工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构；

（六）完善配套设施：农村住房应同步配建污水处理设施；农村集中建房点，给排水、电力通信、道路、广电、绿化、环卫和社区服务等配套设施要同步规划建设，绿化覆盖率不低于30%。

第十八条宅基地面积计算

（一）建筑物和构筑物以墙外包为界，拼接的以墙中或柱中为界；

（二）挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积。

第十九条农村宅基地申请程序

（一）申请：村民建房需要申请使用宅基地的，应以户为单位向所在村民小组提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，经村民小组会讨论后，签署村民小组意见。

（二）审核：村集体经济组织和村民委员会收到村民宅基地用地申请后，应及时对申请资料进行核实，审核同意后张榜公示，公示内容包括：宅基地申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况。公示时间为7天。

（三）上报：对符合申请宅基地条件并经公示无异议的，由村级集体经济组织和村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡镇人民政府（街道办事处）。乡镇人民政府（街道办事处）受理申请后应在10个工作日内组织相关人员到实地踏勘、审查相关资料，符合条件给予批准，并发放《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准意见书》，并上报县农业农村局、自然资源局备案。

第二十条农村村民申请宅基地，应提供如下资料：

（一）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（二）村级股份经济合作社股权证原件及复印件；

（三）申请人身份证、家庭户口本原件及复印件；

（四）婚姻状况证明；

（五）对另行选址建房申请宅基地的，需提供与村民委员会签订的《宅基地退出协议》。

第四章 农村宅基地的审批

第二十一条乡镇人民政府（街道办事处）在受理农村宅基地申请后，组织自然资源所、农业服务中心等相关部门联合审核，符合要求的，由乡镇人民政府（街道办事处）审批，报县农业农村局、自然资源局备案。

第二十二条宅基地所在村负责房屋的统一设计。其中集中建设的按统一的设计方案执行，不集中建设的应在村委会提供的备选设计方案中由村民选择。村民建房应严格按照设计方案施工。各乡镇人民政府（街道办事处）、自然资源所、农业服务中心、村民委员会和农村集体经济组织应加强农户建房过程中的监督管理。

第二十三条农村宅基地审批程序

（一）联合审核：乡镇人民政府（街道办事处）组织自然资源所和农业服务中心成立联合办理窗口，统一受理农村宅基地申请，应在10个工作日之内进行审核。

（二）审批：乡镇人民政府（街道办事处）应根据受理的农村宅基地申报情况，及时依法依规组织自然资源所、农业服务中心等相关部门对农村宅基地申报资料进行集中审查。对符合条件的，乡镇人民政府要按照有关规定及时审批。

（三）核发批准书：自然资源所在15个工作日内核发《乡村建设规划许可证》，并由乡镇人民政府核发《农村宅基地批准书》，如遇农用地转批从转批完结后核发两证。

（四）上报：经审核符合要求的，由乡镇人民政府（街道办事处）按规定及时报送县农业农村局、自然资源局备案。

第二十四条在宅基地审批过程中，乡镇人民政府（街道办事处）自然资源所、农业服务中心要做到审查、放样、验收“三到场”，即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确建设时间；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积、四至界畔和要求使用宅基地。

第二十五条乡镇人民政府批准宅基地用地后，应及时主动将宅基地审批信息在乡、村信息平台公开，接受社会公众和村民的监督。

第二十六条农户在取得宅基地后，须在两年内进行建设，并按下列程序办理建设手续：

（一）向村民委员会作出书面承诺，承诺按照批准的用地面积和设计方案建房。易地建设的要承诺自行拆除旧房，并约定违约责任，具体由村民自治决定；

（二）由村民委员会同自然资源所、农业服务中心等部门实地打桩放线；

（三）房屋竣工后，由村民申请，乡镇人民政府（街道办事处）组织农业服务中心、自然资源所等相关部门验收，出具验收意见。

（四）批准有效期。农村宅基地审批手续自批准之日起2年内有效。因故不能在2年内动工的，应当在期满30日前向核发机关申请延续，经批准后可延期一次，延续期限不得超过2年。逾期未申请延续或申请未获得批准的，需重新申请宅基地。

第二十七条存档备案

（一）乡镇人民政府（街道办事处）对批准的农村宅基地审批资料（宅基地申请书、审批表、批准文件、审批花名册、会审纪要及其他相关资料）存档。

（二）乡镇人民政府（街道办事处）将农村宅基地审批文件、审批花名册、专题会审纪要报送县农业农村局、自然资源局备案。

第二十八条农村村民宅基地建房竣工验收合格后，可持农村宅基地批准书、农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表等相关资料向县不动产登记事务中心申请办理不动产登记，核（换）发不动产权证书。对涉及另行选址新建住宅的，应按规定注销原宅基地产权登记后，方可申请新宅基地不动产登记。

第五章 集体经济组织民主管理

第二十九条坚持政府引导，集体经济组织主导的原则，各乡镇人民政府（街道办事处）要积极探索新形势下建立以村民小组为实施主体开展农村宅基地管理新举措。

第三十条村民小组由村“两委”干部、自然村小组长、党员代表、村民代表组成；乡镇人民政府（街道办事处）要组织村民小组成员对相关人员进行农村宅基地管理指导和培训。

第三十一条村民小组在乡镇人民政府（街道办事处）和村“两委”指导下开展工作，遵照本细则第三、四章相关条款的规定民主管理本集体经济组织宅基地：

（一）对本集体经济组织成员资格认定；

（二）对本集体经济组织家庭成员分户认定；

（三）对本集体经济组织成员宅基地申请条件认定。

第三十二条村民小组在宅基地审批前应严格审查把好以下六关：

（一）把好“一宅一户”主体资格关；

（二）把好分户关；

（三）把好公示、公议关；

（四）把好建新拆旧关；

（五）把好面积关；

（六）把好成本核算关。

第三十三条村民小组应协助执行村庄建设规划，可结合当地实际情况，制定可操作性的“村规民约”严格执行村庄规划。对不符合规划的房屋，属“一户多宅”的劝其退出。

第三十四条村民小组对村民建房实时监管，对违法占地及不按批准要求建设的，村民小组应及时制止，并及时向乡镇人民政府（街道办事处）报告。

第六章 农村宅基地的使用

第三十五条无偿取得的宅基地使用权实行无限期使用，但有下列情形之一的，村集体经济组织或村民委员会应无条件收回使用权：

（一）自批准宅基地之日起满两年未动工兴建的；

（二）因发生自然灾害，造成自然灭失的原宅基地；

（三）“五保户”亡故后遗留未处置的宅基地；

（四）法律法规规定其他应收回宅基地使用权的情形。

第三十六条农村村民未经法定取得而占用的宅基地，应退还给村集体经济组织。村集体经济组织本着尊重历史、立足现状的原则，在控制建设用地总量不增加、符合规划用途管制、满足群众意愿的前提下，推行宅基地有偿、有限期使用。

第三十七条逐步推行农村村民有偿使用宅基地，收费主体为村民委员会，乡（镇）人民政府应当积极协助，所收资金统一由乡镇（街道办）财政专账存储，村居集中使用于宅基地管理。

使用人应与村集体经济组织或村民委员会签订协议，明确相应的权利义务，缴纳宅基地有偿使用费。

第三十八条有偿使用的面积收取范围

（一）“一户一宅”农房用地（含庭院、附属用房）超过标准面积的；

（二）“一户多宅”农房用地（含庭院、附属用房）的多宅部分；愿退出的宅基地由村集体收回，如仍需使用可向村集体返租；

（三）非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地并已构成事实的。

第三十九条有偿使用收取标准（由村民代表大会或者股份经济合作社成员代表大会表决通过）

农村宅基地用地超过标准面积，实行阶梯式方式，根据本地实际，由村民小组公平、合理制定本村宅基地有偿使用费标准，设定收费上限，并张榜公布，特困户、五保户和特殊人群等可经过村民小组民主公议，给予减免（参考标准如下）。

（一）“一户一宅”的，有偿使用根据其超过标准面积（超过标准面积5平方米以内的免征）：

1.超过面积5—50平方米部分按每年10元/㎡计费；

2.超过面积51—100平方米部分按每年15元/㎡计费；

3.超过面积101—150平方米部分按每年20元/㎡计费；

4.超过面积151平方米以上部分按每年25元/㎡起征，每增加50平方米标准提高5元/㎡计费，以此类推。

（二）“一户多宅”的。其中一宅超标准面积的，超过部分与多宅部分累计按照阶梯式计费；一宅未超标准面积的，多宅部分全部按照阶梯式计费，不扣除一宅不足面积部分。

（三）非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地并构成事实的，按每年5—10元/㎡收费。

第四十条鼓励和支持缴纳有偿使用费

党员、村组干部、村民委员会成员、村民代表等应当带头交纳；涉及县域范围内行政、企事业单位干部职工，必须在规定时间内交纳，否则由其所在单位代扣；工商户、企业业主不按时交纳宅基地有偿使用费的，相关部门不得办理相关证照及年检。

宅基地有偿使用费收缴情况必须每年在本集体经济组织内部至少公示两次。

第七章农村宅基地的退出

第四十一条农村集体经济组织应建立宅基地退出激励机制，鼓励农民腾退闲置宅基地和历史形成的“一户多宅”或“一户一宅”超标准使用的宅基地，腾退的宅基地由村集体经济组织收回。

第四十二条村集体经济组织应结合本村实际，制定方案，经村民委员会审核同意，报乡镇人民政府（街道办事处）备案后执行。

第四十三条对农村集体经济组织收回的宅基地，实行统一规划，按照“宜耕则耕、宜农则农、宜建则建”的原则，统筹安排利用，预先预留一定数量的宅基地在本集体经济组织内再分配和公共设施公益事业建设，节余的宅基地通过联营、入股或调整等方式支持农村新产业、新业态，促进农村经济可持续发展。

第四十四条腾退的宅基地通过整治后的指标收益归村集体经济组织所有，应在集体和个人之间平均分配。指标交易应当履行民主议事决策程序，遵循公开、公平、公正的原则。建立财务专账，对费用收支情况向村民公开，接受政府、财政、审计、监察等部门的监督监察。

第八章 宅基地流转

第四十五条农村宅基地可采取转让、出租、置换等方式进行流转。

第四十六条受让人、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。

第四十七条转让方必须同时满足以下条件方可流转：

（一）转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要，流转后不得再申请宅基地（多户一宅）的除外；

（二）流转的宅基地及房屋，必须依法取得宅基地使用权、且产权明晰无争议；

（三）流转的宅基地及房屋，必须符合土地利用总体规划、村庄规划；

（四）宅基地流转必须经村民小组同意；

（五）流转的宅基地不得擅自改变用途。

第四十八条受让方应同时具备以下条件（继承除外）：

（一）为本集体经济组织成员；

（二）符合建房条件。

第四十九条流转程序

（一）申请：宅基地流转双方必须同时向村民小组申请，经村民小组会议或村民代表会同意后，村民小组将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7天，无异议后，报村委会审查。

（二）审查：村委会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报乡镇人民政府（街道办事处）。

（三）审核：乡镇人民政府（街道办事处）在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，乡镇人民政府（街道办事处）采取办公会议形式集中审核，审核结果在政务栏公示，公示期限不少于7天。

（四）签订流转协议：经乡镇人民政府（街道办事处）批准后流转双方签订协议。

（五）变更登记：受让方按照变更登记的相关要求，准备资料，到乡镇人民政府（街道办事处）申请变更登记。

第五十条流转收益分为房屋收益和宅基地收益，房屋收益归产权人所有，宅基地收益须在集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，各乡镇人民政府（街道办事处）可根据实际情况自行确定，集体收益原则上不得低于同期分配宅基地交纳的最低价款的50%。宅基地出租收益按租金的20%上交本集体经济组织。

来源：矢志小康